Der Immobilienmarkt sieht sich einem zunehmenden Korrekturdruck ausgesetzt, der durch eine wachsende Zahl notwendiger Immobilienverkäufe verstärkt wird. Stefan Haas, Global Head of Real Estate bei der MEAG, prognostiziert, dass viele Eigentümer unter Verkaufszwang geraten. Dies geschieht in einem Marktumfeld, das seit Jahren besteht und sich durch jüngste Zinserhöhungen signifikant verschärft hat.

Käufermarkt für Top-Objekte – Banken bleiben zurückhaltend

Trotz eines allgemeinen Käufermarkts bleiben einige hochwertige Objekte stark nachgefragt. Haas beschreibt dies bildlich als „teure Lindt-Schokolade“ und stellt fest: „Auch wenn wir momentan einen Käufermarkt haben, um die wenigen wirklich guten Objekte gibt es meist mehrere Bewerber.“ Die MEAG konzentriert sich auf den Erwerb solcher erstklassigen Immobilien.

Parallel dazu zeigen sich Banken seit Jahren zurückhaltend bei der Kreditvergabe – sowohl für den Kauf als auch für den Neubau von Wohnungen, Büros und Gewerbeeinheiten.

Übergangsweise Leitungsfunktion für Haas bei MEAG

Dr. Stefan Haas, global zuständig für das Immobiliengeschäft, übernimmt ab dem 1. Juli 2026 interimistisch zusätzlich die Leitung des Bereichs Illiquid Assets bei der MEAG.

Dies erfolgt aufgrund des geplanten Ausscheidens von Thomas Bayerl zum 31. Juli 2026. Bayerl kam 2009 zur MEAG und hat den Bereich globale Investments in Illiquid Assets über 18 Jahre erfolgreich aufgebaut und ausgebaut.

Die Gesamtverantwortung für Alternative Assets, zu denen Illiquid Assets und Real Estate gehören, verbleibt bei Antonia Jobke, CIO Alternative Assets und Mitglied der Geschäftsführung. Die Investmentplattform für Alternative Assets verwaltet ein Volumen von rund 55 Milliarden Euro.

MEAGs Immobilienstrategie: Fokus auf Qualität und spezifische Segmente

Das Immobilienportfolio der MEAG beläuft sich auf knapp über 15 Milliarden Euro. Die Allokation weist rund 53 Prozent Büro- und etwa 24 Prozent Wohnimmobilien auf. Geografisch entfallen 64 Prozent auf Deutschland, 21 Prozent auf Europa exklusive Deutschland und 15 Prozent auf die USA.

Bei Büromärkten beobachtet die MEAG eine „Bifokalisierung“: Dezentrale Lagen verlieren an Attraktivität, während die Nachfrage nach modernen Gebäuden in Innenstadtlagen weiterhin hoch ist. Parallel dazu gibt es eine signifikante Insolvenzwelle bei Projektentwicklern. Die Mietmärkte in Core-Portfolios verzeichnen indes geringe Leerstandsraten.

Logistikimmobilien erweisen sich vergleichsweise resilient und profitieren von langfristigen Trends steigender Warenströme, beispielsweise durch den E-Commerce. Internationales Potenzial sieht die MEAG vorrangig im südlichen Europa. Im Wohnsegment bleiben Urbanisierung und Dekarbonisierung relevante Treiber.

Ein neuer strategischer Fokus liegt zudem auf Bildungsimmobilien. In Deutschland besteht nach MEAG-Angaben ein Investitionsrückstand von rund 55 Milliarden Euro, wodurch die MEAG hier mittel- bis langfristige Renditechancen und einen Bedarf an privatem Kapital sieht.

Ausblick: Megatrends und Infrastrukturinvestitionen im Fokus

Die MEAG berücksichtigt Megatrends wie die Deglobalisierung, die Verschiebungen von Bevölkerung und Lieferketten nach sich ziehen kann. Zugleich beobachtet sie die wachsende Rolle Chinas in Zukunftstechnologien und fordert, dass Investments auf mögliche Konflikte und Sanktionen geprüft werden. Immobilien gelten in funktionierenden Märkten durch mietpreisgebundene Anpassungen als relativer Inflationsschutz.

Bei den Infrastrukturinvestitionen plant die MEAG, ihr Infrastruktur-Debt-Portfolio in den nächsten fünf bis sechs Jahren von rund 10 Milliarden Euro auf 20 Milliarden Euro zu verdoppeln. Die MEAG ist seit 2014 in der Infrastrukturfinanzierung aktiv und finanziert unter anderem Windparks, Straßen und Schienenfahrzeuge. Ziel ist ein Renditeaufschlag von 100 bis 200 Basispunkten gegenüber liquiden Anlagen.

Marcel Beverungen wurde zur Leitung des Bereichs Illiquid Assets Infrastructure Equity ernannt, mit Verantwortung für den Ausbau dieses Bereichs ab September 2026.

MEAG-Kommentare deuten zudem darauf hin, dass die Europäische Zentralbank für 2026 tendenziell eher Zinssenkungen als Zinserhöhungen erwarten kann. Die Einschätzung, dass es zu Notverkäufen auf dem Immobilienmarkt kommen kann, bleibt jedoch bestehen.