Angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels in Ballungsräumen verschärfen deutsche Kommunen und Bundesländer ihr Vorgehen gegen leer stehende Wohnungen. Hohe Bußgelder und eine strengere Auslegung der Zweckentfremdung von Wohnraum sollen private Eigentümer dazu bewegen, ungenutzte Immobilien wieder dem Markt zuzuführen. Diese Maßnahmen stellen Eigentümer vor neue Herausforderungen und erfordern eine stärkere Verwaltung ihrer Bestände.

Deutschland verschärft Leerstandsregelungen

In vielen Städten, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten, gilt ein Leerstand nach einer bestimmten Zeitspanne als Zweckentfremdung. Diese Frist liegt vielerorts bei drei bis vier Monaten. Kommunen wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen, Dortmund und Dormagen haben bereits Wohnraum-Schutzsatzungen oder ähnliche Regelungen eingeführt.

Auch in Hessen können Kommunen solche Satzungen erlassen. Frankfurt am Main bereitet eine entsprechende Regelung vor.

Das Analysehaus Empirica beziffert den Wohnungsleerstand in Deutschland Ende 2024 auf rund 1,7 Millionen Wohnungen. Dies entspricht vier Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Die Quote variiert regional: Höhere Leerstandsraten finden sich häufig in ländlichen oder verkehrsmäßig schlecht erschlossenen Regionen, niedrigere in Ballungsräumen.

Eine Pestel-Studie weist darauf hin, dass ein erheblicher Anteil des Leerstands auf sanierungsbedürftige Wohnungen entfällt, deren Modernisierung sich über die Miete oft nicht refinanziert. Jede vierte leer stehende Wohnung war 2022 sanierungsbedingt ungenutzt.

Bußgelder und Nachweispflichten für Eigentümer

Die Konsequenzen für unzulässigen Leerstand sind konkret geregelt. In Berlin und München können Bußgelder von bis zu 500.000 Euro pro Verstoß oder pro Wohneinheit verhängt werden, wenn eine Wohnung länger als drei Monate ohne Genehmigung leer steht. Jurist Benjamin Schreiber rät Eigentümern, Maßnahmen bei Leerstand nachvollziehbar zu dokumentieren.

Schriftwechsel, Verträge, Rechnungen, Gutachten und behördliche Unterlagen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass Städte den Leerstand als zulässige Ausnahme anerkennen.

Ausnahmen für den Leerstand bestehen unter bestimmten Bedingungen. Dazu zählen Sanierungsmaßnahmen, Mieterwechsel, Renovierung oder Neuvermietung. Eine nachweislich erfolglose Vermietung trotz ernsthafter Bemühungen, eine Verkaufsabsicht oder persönliche Härtefälle können ebenfalls einen zulässigen Leerstand begründen. Ohne entsprechende Belege riskierst du als Eigentümer Bußgelder.

Internationale Parallelen und deren Auswirkungen

Auch international stehen Ballungsräume vor ähnlichen Herausforderungen. In Madrid sind die Mietpreise laut Idealista in den letzten zehn Jahren um über 100 Prozent gestiegen, im vergangenen Jahr um etwa zehn Prozent. Ein prominenter Fall ist die Zwangsräumung der 87-jährigen Maricarmen Abascal nach rund 70 Jahren Mietzeit.

Das Investmentunternehmen Urbagestión hatte die Immobilie 2018 erworben und versuchte, die Miete von 500 Euro zu erhöhen. Später sank das Angebot auf 1.650 Euro, während Abascal eine Rente von 1.350 Euro bezog. Die UNO forderte im Juni 2026, die Räumung zu stoppen.

Die spanische Regierung unter Pedro Sánchez kritisierte Immobilienspekulation, während andere Stimmen Neubau und Maßnahmen gegen die Entnahme von Wohnungen aus dem Mietmarkt forderten.

In den USA erhöhen Regulierungsauflagen, Genehmigungsverzögerungen und restriktive Landnutzungsregeln die Kosten für den Wohnungsbau. Nach Angaben der National Association of Home Builders verteuert sich ein typisches 500.000 US-Dollar-Haus dadurch um fast 132.000 US-Dollar. Das nationale Wohnraumdefizit wuchs von 2,5 Millionen Häusern im Jahr 2023 auf 3,8 Millionen im Jahr 2024 und erreichte 4,03 Millionen Häuser im Jahr 2025.

In Los Angeles führten gestiegene Zinsen, hohe Gebühren und eine „Mansion Tax“ zu einem Rückgang der Rentabilität für Neubauprojekte. Der Wert von Mehrfamilienhäusern in Los Angeles fiel um fast 30 Prozent. Viele Entwickler setzen Projekte aus.

In der ersten Jahreshälfte 2026 wurden in Los Angeles County 2.376 neue Wohneinheiten fertiggestellt, ein Rückgang von fast neun Prozent gegenüber dem Vorjahr. 25.636 Wohneinheiten befanden sich im Bau, ein Rückgang von etwa 15 Prozent. Bürgermeisterin Karen Bass fördert mit Executive Directive 1 eine schnellere Genehmigung von Bauprojekten, insbesondere für bezahlbaren Wohnraum und Obdachlosenunterkünfte.

In New York City hat sich die Zahl der Klagen gegen Mietobjekte von 2021 bis 2023 fast verdoppelt und blieb auf diesem hohen Niveau. Überproportional betroffen sind staatlich subventionierte und mietstabilisierte Gebäude. Ungebremste Klagen führten zu steigenden Versicherungsprämien; Haftpflichtversicherungen für bezahlbaren Wohnraum stiegen zwischen 2019 und 2023 jährlich um 21 Prozent.

Bürgermeister Zohran Kwame Mamdani plant ein Versicherungsprogramm mit 100 Millionen US-Dollar, um 20.000 Wohnungen im nächsten Jahr und 100.000 Wohnungen bis 2030 zu versichern.

Ausblick auf Marktentwicklungen und politische Schritte

Die verschärften Regeln in Deutschland zeigen, dass Kommunen und Länder das Problem des Leerstands adressieren. Die Pflicht zur Nachweisdokumentation und die Möglichkeit hoher Bußgelder verändern die Rahmenbedingungen für Eigentümer und erhöhen den administrativen Aufwand.

Offen bleibt, inwieweit solche Maßnahmen den Neubau von Wohnungen ankurbeln oder das Angebot in angespannten Wohnungsmärkten spürbar erhöhen. Die Pestel-Studie hebt hervor, dass die Refinanzierung von Sanierungen über die Miete eine Hürde darstellt. Parallel könnten Maßnahmen zur Beschleunigung von Baugenehmigungen und zur Förderung des bezahlbaren Wohnungsbaus, wie sie in den USA diskutiert und teilweise umgesetzt werden, ergänzend erforderlich sein.

Die Marktentwicklung wird zeigen, ob die verstärkte Regulierung zu einer signifikanten Entspannung der Wohnungsmärkte führt oder ob weitere Anreize für Bau und Sanierung notwendig sind, um den Wohnungsbedarf langfristig zu decken.