Die Immobilienfinanzierung erlebt einen Wandel. Security Token Offerings (STOs) eröffnen neue Möglichkeiten, Immobilien- und Projektfinanzierungen zu strukturieren. Die konkrete Ausgestaltung tokenisierter Finanzierungsinstrumente entscheidet über deren bilanzielle und steuerliche Behandlung bei Emittenten und Investoren.

Tokenisierte Genussrechte lassen sich bilanziell als Eigen-, Hybrid- oder Fremdkapital einstufen. Eine präzise Definition von Cashflows, des genauen Token-Inhalts und der Auszahlungsorganisation ist dafür ebenso entscheidend wie zivilrechtliche und regulatorische Fragen. Steuerlich unterscheidet sich die Behandlung obligationenähnlicher Genussrechte zudem von Substanzgenussrechten.

Rechtlicher Rahmen und frühe Anwendungen

Die Komplexität digitaler Asset-Finanzierungen erfordert spezialisiertes juristisches Fachwissen. Die Wiener Rechtsanwaltskanzlei Stadler Völkel hat sich auf Blockchain- und Krypto-Recht spezialisiert. Sie begleitet Startups sowie kleine und mittlere Unternehmen bei der Emission von auf der Blockchain verbrieften Wertpapieren wie Genussscheinen oder Anleihen.

Arthur Stadler beriet bereits 2014 das Grazer Startup Coinfinity beim Launch seines Krypto-Exchange in Absprache mit der Finanzmarktaufsicht (FMA). 2017 unterstützte die Kanzlei Herosphere beim ersten ICO nach österreichischem Recht. Ein Jahr später erstellte sie mit Hydrominer einen EU-weiten Kapitalmarktprospekt für einen Token. Oliver Stauber, Partner bei Stadler Völkel, ist zudem Mitglied des FinTech-Advisory Boards des Finanzministeriums und Gründungsmitglied der Digital Assets Association Austria.

PropTech als Digitalisierungstreiber

PropTech bezeichnet die Transformation des Immobilienmarktes durch digitale Technologien. Ziel ist es, Prozesse effizienter, transparenter und zugänglicher zu gestalten. Der Begriff und die Entwicklung entstanden Mitte der 2010er Jahre, als Risikokapital vermehrt in Startups floss, die Immobilienprozesse digital neu aufstellten.

PropTech-Anwendungen reichen von der Bauprojektplanung über Asset Management bis hin zur Mieterverwaltung und automatisierten Kreditwürdigkeitsprüfung.

Parallel zur Entwicklung digitaler Finanzierungsformen schreitet die Digitalisierung traditioneller Akteure voran. Laut einer Pressemitteilung vom 26. August 2026 bietet die Stadtsparkasse München das „Cockpit Immobilie“ in ihrer Sparkassen-App an. Dieser Schritt unterstreicht den Trend zur Effizienzsteigerung im Immobiliengeschäft.

Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt

Deutschlands Institute vergaben im ersten Halbjahr 2026 neue Immobilienkredite im Wert von 80,4 Milliarden Euro, ein Anstieg von 8,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien stieg um 14,3 Prozent auf 30,3 Milliarden Euro. Das Neugeschäft bei Wohnimmobilien erhöhte sich um 5,3 Prozent auf 50,1 Milliarden Euro.

Darlehen für Mehrfamilienhäuser stiegen um 7,3 Prozent auf 13,2 Milliarden Euro.

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp), äußerte sich zu den Aussichten: „Für das zweite Halbjahr ist mit allenfalls leichten Anstiegen des Immobilienfinanzierungsneugeschäfts zu rechnen.“ Der gesamte Kreditbestand betrug zum 30. Juni 2026 1,041 Billionen Euro.

Der Bestand an Wohnimmobilienkrediten wuchs um 1,3 Prozent auf 762,9 Milliarden Euro, während der Bestand an Gewerbeimmobilienkrediten um 3,5 Prozent auf 278,4 Milliarden Euro schrumpfte. Diese Zahlen deuten auf anhaltende Marktbedingungen hin, die weitere Beobachtung erfordern.

Ausblick: Die Zukunft der Immobilienfinanzierung

Die Implementierung von STOs in der Immobilienfinanzierung steht noch am Anfang. Die praktische Umsetzung erfordert eine sorgfältige Abwägung wirtschaftlicher, bilanzieller, steuerlicher und regulatorischer Rahmenbedingungen. Obwohl STOs in den vorliegenden Quellen als Potenzial beschrieben werden, fehlen breit dokumentierte, konkrete Beispiele großflächiger Tokenisierungen von Immobilienobjekten.

Die Tätigkeit spezialisierter Kanzleien wie Stadler Völkel und die Erstellung eines EU-weiten Kapitalmarktprospekts für einen Token im Jahr 2018 zeigen, dass rechtliche und prospektrechtliche Schritte unternommen wurden. In der Fachdiskussion werden die Digitalisierung im PropTech-Sektor und die Klärung rechtlicher Rahmenbedingungen als Faktoren genannt, die die Verbreitung von STOs beeinflussen könnten. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang sich STOs als Ergänzung oder Alternative zu traditionellen Kreditinstrumenten etablieren.

Analysten beobachten die Entwicklung aufmerksam.