Die Spitzenverbände der deutschen Kreditwirtschaft schlagen Alarm wegen der Berliner Pläne zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Sollten bestehende Grundpfandrechte im Zuge von Enteignungen erlöschen oder entwertet werden, drohen Banken mit der sofortigen Fälligstellung von Krediten in Milliardenhöhe. Die Verunsicherung trifft dabei nicht nur institutionelle Vermieter, sondern droht über steigende Risikoprämien auch die Finanzierungskosten für private Bauherren und Immobilienkäufer spürbar nach oben zu treiben.

Das Fundament der Immobilienfinanzierung gerät ins Wanken

Im Zentrum der bankenweiten Kritik steht der rechtliche Status von Grundschulden. Die deutsche Immobilienfinanzierung basiert traditionell auf dem Prinzip, dass erstrangige Grundpfandrechte den Kreditgebern eine verlässliche Sicherheit bieten. Genau diese Grundlage steht nun zur Disposition.

Wenn Grundschulden bei einer Vergesellschaftung ersatzlos entfallen, legt das nach Einschätzung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken die Axt an die kostengünstige besicherte Immobilienfinanzierung. Fallen die Sicherheiten für die ausgereichten Darlehen weg, müssen Institute die bestehenden Engagements neu bewerten und gegebenenfalls sofort zurückfordern.

Carsten Jung, Vorstandsvorsitzender der Berliner Volksbank, warnt davor, dass dies für betroffene Wohnungsunternehmen die Zahlungsunfähigkeit bedeuten könnte. Die diskutierten Entschädigungen reichen keineswegs für eine sofortige Tilgung aus.

Überdies befürchten die Institute einen direkten Übertragungseffekt auf den gesamten Markt für Baufinanzierungen. Werden Grundpfandrechte politisch disponibel, verlangt der Kapitalmarkt höhere Risikoaufschläge. In der Konsequenz steigen die Bauzinsen für gewerbliche Bauträger ebenso wie für private Bauherren und Käufer.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken, der rund 50 Institute vertritt, registriert bereits im aktuellen Diskussionsstadium eine zunehmende Zurückhaltung bei der Vergabe neuer Projektfinanzierungen in der Hauptstadt.

Hohe Lasten für den Landeshaushalt und verfehlte Steuerung

Zusätzlichen Zündstoff liefern Berechnungen zu den ökonomischen Begleiterscheinungen. Gemeinsam vorgelegte Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln und des Forschungsinstituts Empirica beziffern die finanzielle Belastung für das Land Berlin auf Beträge in zweistelliger Milliardenhöhe. Die Gutachter warnen vor einer Verschlechterung der Berliner Landesbonität, was wiederum die Refinanzierungskosten des Landeshaushalts an den Kapitalmärkten verteuert.

Gleichzeitig heben die Ökonomen den geringen sozialpolitischen Wirkungsgrad einer Vergesellschaftung hervor. Mehr als 40 Prozent der Haushalte in den potenziell betroffenen Beständen verfügen über ein Einkommen, das über dem Median liegt. Eine Vergesellschaftung begünstigt demnach weite Teile einer Bevölkerungsgruppe, die nicht auf staatliche Unterstützung angewiesen ist.

Verschärft wird die Lage durch den Rückzug privater Geldgeber aus dem Neubaumarkt. Im Jahr 2024 zeichneten private Investoren aus dem In- und Ausland für zwei Drittel aller fertiggestellten Neubauwohnungen in Berlin verantwortlich. Vertreter der Berliner Sparkasse, der Berliner Volksbank, der Deutschen Kreditbank sowie der Investitionsbank Berlin betonen, dass eine Enteignung keinen neuen Wohnraum schafft und dringend benötigtes Kapital für den Wohnungsneubau vertreibt.

Divergierende Entwürfe und die Gegenoffensive des Bundes

Trotz der Warnungen aus der Finanzbranche treiben politische Akteure auf Landesebene das Vorhaben voran. Linke, Grüne und SPD vereinbarten in ihrem Berliner Sondierungspapier die Vergesellschaftung privater Wohnungskonzerne gegen Entschädigung. Zwischen den politischen Partnern und außerparlamentarischen Kräften klaffen die Details jedoch weit auseinander.

Während das Sondierungspapier eine Schwelle von 10.000 Wohnungen nennt, sieht der Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ Enteignungen ab einem Bestand von 3.000 Einheiten vor. Laut dem Gesetzentwurf wären rund 225.000 Wohnungen von einer zweistelligen Anzahl privater Eigentümer betroffen.

Das entspricht etwa 13 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestands von rund 1,7 Millionen Wohnungen.

Auch das geplante Entschädigungsmodell stößt auf rechtliche und markttechnische Bedenken. Der Entwurf der Initiative kalkuliert mit einer Entschädigung in Höhe von 40 bis 60 Prozent des aktuellen Verkehrswertes. Die Zahlung soll nicht in bar erfolgen, sondern über 100-jährige Schuldverschreibungen mit einer jährlichen Verzinsung von 3,5 Prozent abgewickelt werden.

Rechtsexperten halten diesen Mechanismus und die gezogenen Schwellenwerte für verfassungswidrig. Demgegenüber betonen Vertreter der Enteignungs-Initiative, dass Banken und Grundschuldinhaber im Entwurf privilegiert seien und vorrangig vor den Alteigentümern voll entschädigt würden.

Auf Bundesebene formiert sich mittlerweile Widerstand. Die Spitzen der Koalition aus Union und SPD verständigen sich im Koalitionsausschuss auf ein Vorhaben, die Vergesellschaftung von Mietwohnungsbeständen auf Landesebene durch ein Bundesgesetz zu verbieten.

Juristische Hängepartie belastet den Standort

Ein ausgearbeiteter Regierungsentwurf für das angekündigte Bundesgesetz liegt bisher bisher nicht vor. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Auseinandersetzung zwischen Land und Bund vor dem Bundesverfassungsgericht landet, sobald Berlin konkrete Schritte zur Umsetzung einleitet oder der Bund sein Verbotsgesetz verabschiedet.

Bis zu einer abschließenden verfassungsgerichtlichen Klärung bleibt der Berliner Immobilienmarkt von anhaltender Rechtsunsicherheit geprägt. Die deutsche Kreditwirtschaft fordert eine zügige Vorlage des Bundesgesetzes, um das Vertrauen institutioneller Investoren in die Rechtssicherheit von Grundpfandrechten wiederherzustellen. Solange dieser Schwebezustand andauert, legen viele Kreditinstitute bei Engagements am Berliner Markt defensive Maßstäbe an und preisen spürbar höhere Risikoprämien in ihre Finanzierungskonditionen ein.