Die Debatte um die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in Berlin führt zu einem Rückzug von Bauprojektentwicklern. Diese politische Unsicherheit bremst den dringend benötigten Mietwohnungsneubau und schreckt Investoren ab. Laut einer aktuellen Umfrage des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg e.V. wurden 3.480 geplante Wohnungen bereits aufgrund der Diskussionen nicht realisiert.

Die Debatte wurzelt im Volksentscheid vom September 2021. Eine Mehrheit der Teilnehmenden sprach sich damals für die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen aus. Dieses Votum war rechtlich jedoch nicht bindend.

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ (DWE) fordert die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen privater Unternehmen mit mehr als 3.000 Einheiten. Das betrifft rund 200.000 Wohnungen. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission bewertete das Vorhaben im Juni 2023 mehrheitlich als verfassungsrechtlich zulässig.

Drei Mitglieder legten ein Sondervotum vor, das die Verhältnismäßigkeit infrage stellte.

Investitionen stocken, Wohnraum fehlt

Die Folgen der Debatte zeigen sich bereits auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Eine Umfrage des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg e.V., veröffentlicht am 3. September 2026, belegt, dass 37 Prozent der befragten Mitgliedsunternehmen konkrete Investitionen zurückgestellt haben.

Insgesamt unterblieb der Bau von 3.480 Wohnungen aufgrund politischer Unsicherheiten. Hinzu kommen 1.630 abgesagte Bestandsankäufe und 143 verschobene Modernisierungen. Michael Kranz, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg e.V., kommentiert: „Unsere Umfrage liefert bitteren Klartext: Die Enteignungsdebatte vernichtet schon heute echten Wohnraum, bevor überhaupt ein einziges Gesetz beschlossen ist.“

Neunzig Prozent der Unternehmen spüren negative Auswirkungen oder erwarten diese in naher Zukunft. Siebenundsiebzig Prozent berichten von verschärften Konditionen und Risikozuschlägen bei Banken. Ferner geben 77 Prozent an, dass die Enteignungsfrage eine zentrale Rolle in Gesprächen mit Finanzierungspartnern spielt.

Olaf Demuth, Präsident des Bauindustrieverbandes, warnte vor den Folgen für das Investitionsklima: „Die Signalwirkung dieser Enteignungsfantasien ist für den Standort Deutschland verheerend.“ Er führt weiter aus: „Wenn dieser psychologische Damm einmal gebrochen ist, hätte es Auswirkungen auf das gesamte Bundesgebiet. Der private Wohnungsbau käme zum Erliegen.“

Finanzielle Dimension und politische Positionen

Der Rechnungshof Berlin schätzt die Gesamtkosten einer Vergesellschaftung auf Basis des Verkehrswerts auf rund 36 Milliarden Euro. Der Rechnungshof prognostiziert zudem jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis einer Milliarde Euro in den ersten zehn Jahren.

Zum Vergleich: Der Jahreshaushalt des Landes Berlin beträgt 45 Milliarden Euro, die Verschuldung liegt bei 68 Milliarden Euro. Die Entschädigungssumme wäre demnach deutlich höher als die Berliner Schulbauoffensive, die mit rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt ist.

Die finanzielle und rechtliche Debatte ist politisch umkämpft. Die CDU/SPD-Koalition brachte im Dezember 2025 einen Entwurf für ein Vergesellschaftungsrahmengesetz ein; im März 2026 wurde ein entsprechendes Gesetz verabschiedet. Dieses Gesetz soll erst zwei Jahre nach Verkündung in Kraft treten und eine verfassungsrechtliche Vorabprüfung durch das Bundesverfassungsgericht ermöglichen.

Der Senat gab rund 100.000 Euro für ein Rechtsgutachten zur Vergesellschaftung aus. Niklas Schenker von der Linksfraktion kritisierte das Verfahren als „dreiste Steuerverschwendung“.

Parteipolitisch stehen die Positionen klar. Die Linke machte die Vergesellschaftung zu einem zentralen Thema im Wahlkampf und zu einer Koalitionsvoraussetzung. CDU, FDP und AfD lehnen Enteignungen ab.

Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner (CDU) äußert: „Enteignungen kosten Milliarden, die wir nicht haben. Sie verhindern Wohnungen, die wir dringend brauchen.“ Am 23.

Juni 2026 warnten Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB und Investitionsbank Berlin (IBB) gemeinsam vor den Folgen einer Vergesellschaftung. Vertreter der Institute betonten, dass Investitionen und Vertrauen nötig seien, um Wohnraum zu schaffen.

Ausblick: Wahlkampf und Unsicherheit

Die Immobilienwirtschaft fordert die Landespolitik vor dem Wahltag am 20. September 2026 auf, das Thema Enteignung von der politischen Agenda zu streichen. In Berlin fehlen derzeit Schätzungen zufolge zwischen 70.000 und über 100.000 Wohnungen. Bundesweit wird ein Defizit von rund 1,4 Millionen Wohnungen genannt. Die dokumentierte Investitionszurückhaltung verschärft diese Lücke.

Mathias Dolls vom ifo-Institut analysiert: „Drei Jahre nach dem Aus des Mietendeckels liegt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in Berlin etwa zehn bis 15 Prozent unter dem Wert, den die Entwicklung anderer Großstädte erwarten lässt.“

Die weitere Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes hängt vom Ausgang der Wahl und der künftigen politischen Linie ab. Die Initiative DWE hat einen eigenen Gesetzentwurf zur direkten Vergesellschaftung vorgelegt. Die Immobilienbranche warnt vor einem dauerhaften Abzug von Investitionen und einer weiteren Verschärfung des Wohnraummangels.

Marktbeobachter richten nun den Blick auf politische Entscheidungen und konkrete Maßnahmen, die Verunsicherung zu beenden und den Wohnungsbau wieder anzukurbeln.