Der Markt dreht – aber nicht überall

Der Berliner Immobilienmarkt sendet 2026 unterschiedliche Signale. Während große Investmenttransaktionen weiterhin selektiv bleiben, stabilisieren sich Preise und Nachfrage im Wohnsegment. Der nächste Zyklus beginnt deshalb nicht flächendeckend, sondern dort, wo echte Knappheit, gute Lage und belastbare Nutzung zusammentreffen.

„Der nächste Preissprung wird nicht den gesamten Markt erfassen. Er beginnt dort, wo Angebot knapp und Qualität nicht reproduzierbar ist.“ — Pierre Lohs, PL Immobiliengesellschaft mbH

Knappheit wird wieder zum Preistreiber

Berlin wächst langfristig stärker, als neuer Wohnraum entsteht. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Mietwohnungen knapp. Neubau kann die Lücke kurzfristig nicht schließen.

Für Investoren verschiebt sich damit die Perspektive: Entscheidend ist nicht mehr die Hoffnung auf allgemeine Preissteigerungen, sondern die Frage, welche Bestände strukturell knapp bleiben.

Auch politisch zeichnet sich eine stärkere Hinwendung zu investitionsfreundlicheren Rahmenbedingungen ab. Weniger Regulierung und mehr Entscheidungsfreiheit für Eigentümer könnten zusätzliche Investitionen in den Gebäudebestand mobilisieren.

„Wir setzen auf Vernunft, Freiheit und Tempo statt Verbote.“ — Katherina Reiche, Bundesministerin für Wirtschaft und Energie

Private Käufer sind bereits zurück

Im privaten Käufermarkt zeigt sich bereits wieder mehr Aktivität, während institutionelle Investoren weiterhin selektiver agieren. Diese zeitliche Verschiebung kann für kapitalkräftige Käufer ein interessantes Fenster öffnen.

Wer heute sauber kalkuliert und Finanzierung sicher darstellen kann, trifft auf weniger Wettbewerb als in einer voll entwickelten Aufschwungphase.

„Wer erst kauft, wenn institutionelles Kapital vollständig zurück ist, kauft möglicherweise nicht mehr zu den heutigen Konditionen.“ — Pierre Lohs, PL Immobiliengesellschaft mbH

Die neue Preislogik

Die Jahre des billigen Geldes haben nahezu jede Lage nach oben gezogen. Die aktuelle Marktphase funktioniert anders. Preissteigerungen müssen wieder durch Lage, Mietnachfrage, Substanz und Entwicklungspotenzial getragen werden.

Investoren werden selektiver. Nicht jedes Objekt wird vom nächsten Zyklus gleichermaßen profitieren. Gerade deshalb dürfte sich die Spreizung zwischen durchschnittlichen Immobilien und hochwertigen Beständen weiter verstärken.

„Nur dann, wenn wir als Standort für private Investitionen attraktiv bleiben und für private Investitionen noch attraktiver werden, nur dann wird Deutschland wieder nach vorn kommen.“ — Friedrich Merz, Bundeskanzler

Bestand mit Qualität gewinnt

Besonders gefragt bleiben hochwertige Bestandsimmobilien in etablierten Lagen. Dazu zählen insbesondere Charlottenburg, Grunewald, Berlin-Mitte sowie ausgewählte Mikrolagen mit begrenztem Angebot.

Im Fokus stehen weniger kurzfristige Entwicklungschancen, sondern langfristig stabile Assets mit hoher Werthaltigkeit.

„Unser Kapitalstock ist überaltert und schrumpft.“ — Prof. Rainer Kirchdörfer, Vorstand Stiftung Familienunternehmen und Politik

Die Aussage verdeutlicht eine Entwicklung, die weit über den Immobilienmarkt hinausgeht: Deutschland benötigt wieder mehr privates Kapital und bessere Rahmenbedingungen für langfristige Investitionen.

Off-Market wird noch wichtiger

Wenn hochwertige Bestände selten öffentlich angeboten werden, entsteht Preisfindung zunehmend außerhalb breiter Vermarktungsprozesse. Diskrete Zugänge, belastbare Käuferprofile und kurze Entscheidungswege werden damit selbst zu einem Teil der Investmentstrategie.

Gerade in einer selektiven Marktphase entscheidet der Zugang häufig darüber, wer attraktive Immobilien überhaupt angeboten bekommt.

„Die wertvollsten Transaktionen entstehen häufig dort, wo Öffentlichkeit endet und Vertrauen beginnt.“ — Pierre Lohs, PL Immobiliengesellschaft mbH

Institutionelles Kapital bleibt selektiv

Institutionelle Anleger bleiben aktiv, agieren jedoch deutlich vorsichtiger als in der Niedrigzinsphase. Anforderungen an Finanzierung, Lage und Objektqualität sind höher.

Kapitalstarke private Investoren und Family Offices können dadurch flexibler handeln, längere Anlagehorizonte verfolgen und sich strategische Vorteile sichern.

Der Markt verschiebt sich damit von einer Phase maximaler Liquidität hin zu einer Phase, in der Kapitalqualität und Entscheidungsgeschwindigkeit wieder entscheidender werden.

Fazit: Der nächste Zyklus beginnt mit Qualität

Berlin steht nicht vor einer Rückkehr in die alte Niedrigzinswelt. Gerade darin liegt die Chance. Preise, Finanzierung und Nachfrage werden wieder stärker differenziert.

Wer heute substanzstarke Bestände in knappen Lagen identifiziert, konservativ kalkuliert und langfristig denkt, kann sich vor einer breiteren Marktbelebung positionieren.

„Die beste Phase zum Kaufen ist selten die, in der bereits alle wieder optimistisch sind.“ — Pierre Lohs, PL Immobiliengesellschaft mbH