In Berlin verschärft sich die Kontroverse um die Ursachen der stark steigenden Wohnkosten. Während der Senat behördliche Kontrollen gegen überhöhte Mieten einsetzt und Regulierungen ausbaut, tragen staatliche Vorgaben und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften zur Preisdynamik bei. Die sechs landeseigenen Unternehmen planen bis Februar 2026 Mieterhöhungen für 112.000 Wohnungen.

Gleichzeitig bleibt der Neubau das dritte Jahr in Folge hinter den Zielmarken zurück, während die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten die Marktfunktion zunehmend blockiert.

Landeseigene Konzerne nutzen Spielräume voll aus

Die CDU-SPD-Landesregierung steht bei ihrer Mietenpolitik vor einem spürbaren Zielkonflikt. Über die im Herbst 2023 geschlossene Kooperationsvereinbarung stehen den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie WBM) jährliche Bestandsmieterhöhungen von durchschnittlich 2,9 Prozent offen. Im Einzelfall sind Anstiege von bis zu elf Prozent gestattet.

Seit April 2023 stiegen die Mieten bei 285.000 der insgesamt 370.000 landeseigenen Wohnungen. Bis Februar 2026 folgen geplante Anpassungen für weitere 112.000 Wohnungen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) begründen diesen Schritt mit gestiegenen Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten, Neubauzielen sowie gesetzlichen Verpflichtungen zur Klimaneutralität bis 2045. BBU-Sprecher David Eberhart bezeichnet regelmäßige Anpassungen als unumgänglich, um inflations- und auflagenbedingt steigende Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Bewirtschaftung zu bewältigen.

Das vom Land eingerichtete Leistbarkeitsversprechen soll Mieten theoretisch auf maximal 27 Prozent des Haushaltseinkommens begrenzen. In der Praxis greift das Instrument jedoch kaum: Im ersten Quartal 2024 stellten Mieter berlinweit 468 Anträge, von denen die Behörden lediglich 51 bewilligten. Behörden und Verbände verweisen hierbei auf erhebliche Verwaltungs- und Informationshürden.

Historische Spreizung zementiert den Lock-in-Effekt

Parallel zu den Anpassungen im Landesbestand klettern die inserierten Angebotsmieten stark. Nach Daten des Bundesbauministeriums stiegen diese in Berlin zwischen 2016 (9,02 Euro pro Quadratmeter) und 2025 (15,25 Euro pro Quadratmeter) um 69 Prozent. Der Median für Neubaumieten der Investitionsbank Berlin (IBB) erreichte 2025 einen Wert von 19,97 Euro pro Quadratmeter.

Demgegenüber liegt der Median der ortsüblichen Vergleichsmieten im Berliner Mietspiegel bei 7,71 Euro pro Quadratmeter. BBU-Bestandsmieten betragen im Mittel 7,10 Euro pro Quadratmeter. In 90 von 93 Berliner Ortsteilen liegen die Portalangebote mindestens 30 Prozent über dem Mietspiegel, in 77 Ortsteilen sind es mindestens 40 Prozent.

Den Spitzenwert verzeichnet Wilmersdorf mit einem Plus von 64 Prozent: Dort stehen durchschnittliche Inserate von 17,63 Euro pro Quadratmeter einem Mietspiegelwert von 10,75 Euro pro Quadratmeter gegenüber.

Diese Kluft fördert einen anhaltenden Lock-in-Effekt, da Haushalte aus Kostengründen in ihren bisherigen Wohnungen verharren. Laut IBB sank die innerstädtische Umzugsquote auf 4,6 Prozent. Theo Mseka von Immowelt warnt davor, dass der Markt Bewegung benötige.

Wenn ein neuer Mietvertrag monatliche Mehrkosten von 50 Prozent bedeute, werde der Wohnungswechsel zur finanziellen Hürde, wodurch Haushalte ihren Flächenbedarf nicht mehr marktgerecht anpassen können.

Struktureller Mangel trifft auf Umgehungsstrategien

Das Kernproblem bleibt das knappe Angebot, während Marktteilnehmer bestehende Regulierungen umgehen. Der Bund hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Auf dem Berliner Markt werden Rechtslücken jedoch vermehrt über Modernisierungszuschläge sowie möbliertes und temporäres Vermieten genutzt.

Der erste systematische Mietenscan der Senatsverwaltung und der landeseigenen Anstalt Sicheres Wohnen AöR vom Juni 2026 wertete 4.539 Inserate aus. Dabei stuften die Prüfer 2.102 Fälle (46 Prozent) als auffällig ein. In rund 90 Prozent dieser Verdachtsfälle gab es Anhaltspunkte für Verstöße gegen die Mietpreisbremse, in 48 Prozent Hinweise auf Mietwucher.

Die 2025 gegründete Mietpreisprüfstelle stellte bei 95 überprüften Verträgen in 93 Fällen unzulässige Überschreitungen fest.

Gleichzeitig bricht der Bestand an Sozialwohnungen ein. Er sank von etwa 180.500 Einheiten Ende 2020 auf gut 97.000 Ende 2024, weil zahlreiche Objekte aus zeitlich begrenzten Preisbindungen herausfielen. Zwar erreichte das Land die Jahresziele von über 5.000 Neubauförderungen in den Jahren 2024 und 2025, doch diese Förderungen gleichen die Verluste bei weitem nicht aus.

Zwischen 2012 und 2022 entstanden in Berlin 137.600 Wohnungen, während die Zahl der Haushalte um 211.100 zunahm. Daraus resultiert ein rechnerisches Mindestdefizit von 73.500 Einheiten. Das im Dezember 2024 in Kraft getretene Schneller-Bauen-Gesetz zielt auf Verfahrensbeschleunigung ab.

Umweltverbände wie der NABU kritisieren indes Erleichterungen beim Bauen auf Grünflächen und fordern stattdessen die stärkere Nutzung bereits versiegelter Areale.

Marktbeobachter fordern Fokus auf Angebotsausweitung

Ökonomen wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft warnen davor, die Probleme primär mit engeren Preiskontrollen zu bekämpfen. Solche Eingriffe hemmen Investitionen und verkleinern das zugängliche Angebot. Voigtländer fordert, Genehmigungsverfahren im Umland zu beschleunigen und die Treffsicherheit sozialer Bindungen zu verbessern.

Das Bundesjustizministerium kündigte für Ende 2026 Vorschläge zu schärferen Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse an. In der Hauptstadt stehen Senat und landeseigene Gesellschaften gleichermaßen in der Kritik: Während Vertreter der Wohnungsunternehmen auf die Refinanzierung von Neubau und Dekarbonisierung pochen, sehen Kritiker in den Mieterhöhungen der öffentlichen Hand einen zusätzlichen Preistreiber auf einem ohnehin angespannten Markt.