Die Immobilienbranche steht vor einem Paradigmenwechsel. Während der Neubau lange im Fokus stand, rückt die strategische Entwicklung des bestehenden Gebäudebestands zunehmend in den Mittelpunkt. Experten bewerten die Bestandsentwicklung als entscheidende Strategie für die Bau- und Klimawende in Deutschland und Europa.

Dieser Wandel ist getrieben von steigenden Finanzierungskosten, verschärften energetischen Anforderungen und veränderten Nutzerbedürfnissen. Investoren und Eigentümer müssen ihre Bestandsimmobilien zukunftsfähig machen, um Wertverluste zu vermeiden. Die Transformation von Bestandsgebäuden, statt Abriss und Neubau, gilt als strategische Option.

Wertschöpfung im Betrieb statt nur im Bau

Die Wertschöpfung einer Immobilie entsteht oft im laufenden Betrieb; diese Phase wird vielfach unterschätzt. Viele Eigentümer konzentrieren sich auf Ankauf und Finanzierung, während die systematische Weiterentwicklung des Bestands eher reaktiv erfolgt. Immobilienberater Nicolas Classen (Solid) hebt hervor, dass strategisches Steuern Stabilität und Wert einer Immobilie erhöht, während reine Verwaltung den Status quo sichert.

Die Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) 2024/1275 zielt auf einen hochenergieeffizienten und dekarbonisierten Gebäudebestand bis 2050 ab. Für Investoren macht dies die energetische und regulatorische Entwicklung von Gebäuden zu einem festen Bestandteil langfristiger Investmentstrategien. Eine Colliers-Untersuchung prognostiziert, dass an den sieben größten deutschen Bürostandorten bis zu 69 Prozent der Büroimmobilien von Veralterung bedroht sein könnten.

Gebäude, die Dekarbonisierungspfaden nicht folgen, laufen demnach Gefahr, als Stranded Assets eingestuft zu werden.

Massive Potenziale im Bestand

Rund 75 Prozent der Gebäude in der Europäischen Union weisen eine schlechte energetische Performance auf; die jährliche energetische Renovierungsrate liegt bei etwa einem Prozent. Dies deutet auf ein großes, noch nicht ausgeschöpftes Potenzial hin. Die Revitalisierung von Bestandsgebäuden spart im Schnitt 30 bis 60 Prozent CO₂ gegenüber einem vergleichbaren Neubau, da die bereits investierte graue Energie erhalten bleibt.

Schätzungen zufolge entfallen rund 50 Prozent der weltweiten CO₂-Emissionen im Bausektor auf Herstellung und Betrieb von Gebäuden. Sarah Dungs, Vorstandsvorsitzende des Verbands Bauen im Bestand, sagt: „Statt abzureißen und neu zu bauen, gilt es vornehmlich Bestandsgebäude zu ertüchtigen und weiterzuentwickeln.“

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 verschärft die Anforderungen an den Wärmedurchgangskoeffizienten bei Sanierungen und schreibt den Anteil erneuerbarer Energien bei Heizungserneuerungen vor. Solche Regelungen machen die Bestandsentwicklung zu einem strategischen Thema. Bei Missachtung drohen regulatorische Sanktionen und negative Marktfolgen.

Umnutzung als strategisches Instrument

Die Umnutzung bestehender Gebäude gewinnt als Strategie nachhaltiger Stadt- und Regionalentwicklung an Bedeutung. Sie kann Flächenverbrauch und CO₂-Emissionen senken sowie vorhandene Infrastruktur nutzen. In Metropolregionen, wo Grundstücke für Neubauten knapp und teuer sind, erweist sich die Verdichtung im Bestand als eine wichtige Option.

Maßnahmen reichen von Aufstockungen, Anbauten und Dachgeschossausbauten bis zur Umwandlung leerstehender Gewerbeflächen in Wohnraum. Der Kanton Zürich prüft eine Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes, um Aufstockungen, Anbauten und Dachgeschossausbauten zu erleichtern.

Daten aus der Schweiz zeigen einen Trend weg von Greenfield-Entwicklungen: Der Anteil baubewilligter Wohneinheiten auf der grünen Wiese sank von 46 Prozent im Jahr 2015 auf prognostizierte 27 Prozent im Jahr 2025. Im Gegenzug stieg der Anteil für Wohnersatzneubauten (Brownfield) von 40 auf 54 Prozent und für Erweiterungen im Bestand von 11 auf 19 Prozent.

KI als Enabler der Bestandsentwicklung

Digitalisierung und Künstliche Intelligenz (KI) bieten Potenziale für Effizienzsteigerungen im Gebäudebestand. Laut einer Studie von pom+ Consulting setzen rund 15 Prozent der Schweizer Immobilienunternehmen bereits aktiv KI-Lösungen ein. Dr. Peter Staub (pom+ Consulting) stellt fest: „KI ist kein Hype-Thema, das wieder vergeht, sondern sie ist gekommen, um zu bleiben.“

KI-Modelle unterstützen die Branche entlang des Lebenszyklus einer Immobilie: in frühen Projektphasen bei der Bewertung von Marktpotenzialen und der Simulation von Nutzungsszenarien. Im Betrieb helfen sie durch Chatbots für Kundenbetreuung, automatisierte Sensordaten-Auswertungen und vorausschauende Wartung. KI-gestützte Dokumentenanalysen und die Verarbeitung von ESG-Daten gewinnen für Investoren und Portfoliomanager an Relevanz, insbesondere im Kontext der EU-Taxonomie.

Alexander Boll (pom+ Consulting) betont, dass KI die Kundenbetreuung verbessern und Marketingprozesse optimieren kann.

Herausforderungen und nächste Schritte

Trotz der Nutzen und des steigenden Bewusstseins bleiben Herausforderungen bestehen. Sarah Dungs weist darauf hin, „dass Abriss und Neubau oft profitabler erscheinen“ – ein Ergebnis von Denkweisen, Entscheidungsprämissen sowie geltenden Gesetzen und Verordnungen. Die Komplexität von Bestandsprojekten zeigt sich in fehlenden oder veralteten Dokumentationen, unbekannten Bausubstanzen, laufenden Mietverhältnissen oder Denkmalauflagen.

Technische Nachrüstungen und rechtliche Vorgaben erhöhen den Aufwand.

Ökonomisch kann ein Ersatzneubau in manchen Fällen einfacher sein als eine Erweiterung im Bestand. Datenschutz und die Sicherstellung hoher Datenqualität sind zentrale Hürden für den breiten KI-Einsatz. Zudem fehlen branchenspezifische Standards für KI-Anwendungen.

Regulatorische Rahmenbedingungen und der Bedarf an Anreizen bleiben entscheidende Themen. Förderprogramme wie KfW 261, BAFA BEG EM oder die Denkmal-AfA stehen für die Bestandsentwicklung zur Verfügung. Nadia Eichelberger (Commerz Real) fordert: „Wer, wenn nicht wir als Asset-Manager, muss jetzt anfangen, intelligente Umbaukonzepte umzusetzen und langfristig mit dem Bestand zu planen.“

Es mangelt an branchenspezifischen Standards für den KI-Einsatz und an einer konsistenten Datenbasis. Wie schnell die Immobilienwirtschaft das Potenzial ihrer Bestandsgebäude ausschöpfen wird, bleibt abzuwarten. Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Anpassungsfähigkeit der Akteure und den politischen Rahmenbedingungen ab.