Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) präzisiert die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten denkmalgeschützter Immobilien im Erbfall. Es stellt klar, dass nicht ausgeschöpfte Sonderausgaben für die Instandhaltung selbst genutzter Baudenkmäler grundsätzlich nicht auf Erben übergehen.

Keine Übertragung von Sonderausgaben auf Erben

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 25. März 2026 (Aktenzeichen X R 23/24) entschieden, dass nicht ausgeschöpfte Sonderausgaben für die Sanierung eines selbst genutzten Baudenkmals generell nicht auf die Erben übertragbar sind. Die Denkmalabschreibung nach Paragraf 10f Einkommensteuergesetz (EStG) ist nach Auffassung des Gerichts personenbezogen.

Sie entlastet denjenigen, der die Sanierungskosten tatsächlich getragen hat.

Die steuerliche Förderung gilt für die über einen Zeitraum von zehn Jahren abzugsfähigen Kosten der Instandhaltung und Modernisierung. Im zugrundeliegenden Fall hatten die Eltern in den Jahren 2009 und 2015 Sanierungsmaßnahmen an ihrem denkmalgeschützten Eigenheim durchgeführt. Die Kosten beliefen sich insgesamt auf 1,4 Millionen Euro.

Nach dem Tod des Vaters im Jahr 2017 ging dessen Anteil am Anwesen auf den Sohn über. Der Sohn beantragte die Übertragung der noch nicht genutzten Steuervorteile des Vaters. Finanzamt und die vorhergehenden Gerichtsinstanzen lehnten dies ab. Der BFH bestätigte diese Rechtsauffassung.

Die Gerichte begründeten die Entscheidung unter anderem damit, dass Erben die Sanierungsaufwendungen nicht selbst getragen hätten. Zudem sei ihnen die Immobilie unentgeltlich zugefallen.

Ausnahmen für Ehepartner und Abgrenzungen

Eine gesetzliche Ausnahme besteht nach den Entscheidungen ausschließlich für Ehegatten. Wenn ein überlebender Ehepartner Alleineigentümer wird – bei gemeinsamer Veranlagung –, kann dieser die noch ausstehenden Steuervorteile aus den Sanierungskosten des verstorbenen Partners weiter nutzen. Für Kinder oder andere Erben ist diese Möglichkeit nach dem BFH-Standpunkt grundsätzlich nicht gegeben.

Das Urteil bezieht sich explizit auf selbst genutzte Baudenkmäler. Bei vermieteten Immobilien oder Wirtschaftsgütern im Betriebsvermögen gelten andere steuerliche Regeln. In diesen Konstellationen können sich andere Übertragungs- oder Abschreibungsfolgen ergeben.

Wirtschaftliche Implikationen und Ausblick

Die Entscheidung ist für viele private Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien von Bedeutung. In Deutschland gibt es nach verfügbaren Angaben rund eine Million Baudenkmäler, die überwiegend in Privatbesitz sind. Vor diesem Hintergrund betonen Steuerberater die Relevanz, die steuerlichen Folgen von Denkmalpflege und Sanierungen in der Nachlassplanung zu berücksichtigen.

Beispielsweise verweist Dr. Lutz Engelsing (dhpg) in Beiträgen zur Thematik darauf, wie wichtig eine detaillierte Planung ist. Ziel ist es, unerwartete steuerliche Belastungen im Erbfall zu vermeiden.

Das Urteil klärt eine bislang offene Rechtsfrage und schafft damit mehr Planungssicherheit für Erblasser und potenzielle Erben von Baudenkmälern. Marktreaktionen oder weitere juristische Schritte stehen noch aus.