In Deutschland klafft eine wachsende Lücke auf dem Wohnungsmarkt. Das Pestel-Institut und das Bündnis „Soziales Wohnen“ beziffern das Defizit auf rund 1,4 Millionen Wohnungen, während ein Bericht des Handelsblatts von einem Fehlbestand von 1,35 Millionen Einheiten ausgeht. Zugleich brach die Bautätigkeit im Jahr 2025 auf 206.600 fertiggestellte Wohnungen ein.

Das entspricht einem Rückgang von rund 18 Prozent gegenüber 2024 und markiert den tiefsten Stand seit 2012. Die Bundesregierung steuert mit dem sogenannten Bau-Turbo gegen. Eine Zwischenbilanz des Bundesbauministeriums belegt zwar erste Freigaben, Branchenumfragen und strukturelle Barrieren verdeutlichen jedoch die anhaltende Krise beim tatsächlichen Neubau.

Planungsrechtliche Erleichterungen treffen auf vorsichtige Entwickler

Der neu eingeführte Paragraf 246e im Baugesetzbuch trat am 30. Oktober 2025 in Kraft. Die bis Ende 2030 befristete Sonderregelung erlaubt es Kommunen, bei Wohnungsbauprojekten von planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, ohne zuvor einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern.

Das Instrument umfasst Neubauten, Umbauten sowie die Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum. Es erleichtert Baulückenschließungen, Nachverdichtungen in zweiter Reihe und Aufstockungen. Bauordnungsrechtliche Sicherheits- und Qualitätsstandards bleiben davon unberührt.

Reagiert eine Kommune nicht innerhalb von drei Monaten mit einer Verweigerung, gilt die Zustimmung als erteilt. Dieser Beschluss ersetzt allerdings nicht die formelle Baugenehmigung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde, womit weitere Prüfschritte notwendig bleiben.

Das Bundesbauministerium taxiert das jährliche ökonomische Entlastungspotenzial durch den Abbau planerischer Hürden auf rund 2,5 Milliarden Euro. Als Referenzprojekt verweist das Ministerium auf das Berliner Vorhaben „arrive westend“. Dort stieg die Kapazität von 250 auf 305 Wohnungen auf identischer Grundstücksfläche, nachdem die Verwaltung historische Traufhöhen und starre Baufluchten lockerte.

Ein Monitoring des Bundesbauministeriums unter 393 Kommunen für den Zeitraum von Januar bis Juni 2026 weist 7.892 freigegebene Wohneinheiten aus. Rund 72 Prozent der teilnehmenden Städte und Gemeinden verhandeln demnach konkret über Anträge. 57 Prozent der Anträge erhielten einen positiven Bescheid, 28 Prozent wurden abgelehnt und 15 Prozent blieben offen. Die Aktivität konzentriert sich vor allem auf die Ballungsräume.

München meldete 2.107 bewilligte Einheiten, Stuttgart 345 und Frankfurt am Main 255. Zudem entstehen 88 Prozent der genehmigten Wohnungen auf bereits versiegelten oder vorgenutzten Flächen, während 84 Prozent auf Mehrfamilienhäuser entfallen. Die Erhebung basiert auf freiwilliger Beteiligung und ist nicht repräsentativ für die bundesweit rund 11.000 Kommunen.

Zinslast und Baukosten bremsen Projektstarts aus

Ungeachtet der Verfahrenserleichterungen belasten makroökonomische Faktoren die Bauwirtschaft. Für 2026 prognostiziert das ifo Institut lediglich rund 185.000 Fertigstellungen. Dem steht nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ein jährlicher Bedarf von etwa 320.000 Wohnungen bis 2030 gegenüber.

Das Pestel-Institut fordert zur Deckung des aufgelaufenen Defizits sogar gut 400.000 Neubauten pro Jahr.

Die Finanzierungsbedingungen setzen der Branche enge Grenzen. Nach vorangegangenen Zinssenkungen stieg der EZB-Einlagensatz bis September 2026 wieder auf 2,50 Prozent. Die durchschnittlichen Neukreditzinsen für den Wohnungsbau lagen im August 2026 bei 3,60 Prozent.

Parallel dazu kletterten die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im August 2026 um 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Der Rohbau verteuerte sich um 5,4 Prozent, Ausbaugewerke legten um 5,7 Prozent zu, während Gewerke wie Dachdeckerarbeiten oder Elektroinstallationen noch stärkere Anstiege verzeichneten. Der Bauüberhang wuchs von 759.743 Einheiten Ende 2024 auf rund 760.700 Einheiten Ende 2025 an.

Projektentwickler stoppen baureife Vorhaben zunehmend, da die am Markt erzielbaren Mieten die gestiegenen Kapitalkosten nicht mehr decken.

Verfehltes Sozialziel und Debatte um staatlichen Wohnungsbau

Besonders gravierend zeigt sich das Defizit im bezahlbaren Segment. Bundesweit existieren rund eine Million Sozialwohnungen. Rein rechnerisch besitzen etwa 50 Prozent der mehr als 23 Millionen Mieterhaushalte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein.

Der Bund stellt von 2025 bis 2028 im Haushalt jährlich 3,5 Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung der Länder bereit. Das Bündnis „Soziales Wohnen“ kritisiert jedoch die tranchenweise Streckung der Mittel über mehrere Jahre, da dies den Mittelabfluss vor Ort spürbar verlangsamt.

In der institutionellen Wohnungswirtschaft setzt sich das Instrument nur zögerlich durch. Laut einer Erhebung des Spitzenverbandes GdW nutzten bis zum Herbst 2026 erst rund acht Prozent der sozial orientierten Wohnungsunternehmen den Sonderparagrafen. GdW-Präsident Axel Gedaschko fordert, den Erfolg der Wohnungspolitik primär daran zu messen, ob Bürger tatsächlich bezahlbaren Wohnraum finden.

Wirtschaftsverbände verlangen deshalb ergänzende fiskalische Maßnahmen, darunter eine Senkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen von 19 auf 7 Prozent, staatliche Zinsverbilligungen und eine temporäre Aussetzung der Grunderwerbsteuer. Bundesfinanzminister Lars Klingbeil brachte im April 2026 zudem den Aufbau einer bundeseigenen Baugesellschaft ins Spiel, um den Neubau bezahlbarer Wohnungen direkt in öffentlicher Regie voranzutreiben.

Verschärfte regionale Schieflage

Demografische Trends verschärfen den Druck zusätzlich. Zwar stagniert die Einwohnerzahl Deutschlands bis 2045 weitgehend, doch die Zahl der Privathaushalte steigt durch die zunehmende Singularisierung um etwa 1,3 Prozent auf 42,6 Millionen. Gleichzeitig dokumentierte der Zensus 2022 rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen, von denen etwa die Hälfte länger als ein Jahr ungenutzt blieb.

Das Gefälle ist beträchtlich: In Flächenländern wie Thüringen stehen rund zwei Drittel der betroffenen Wohnungen langfristig leer, in Metropolen wie Berlin und Hamburg liegt dieser Anteil bei etwa einem Drittel. In den sieben größten Städten zogen die Neuvertragsmieten im zweiten Quartal 2026 um weitere 1,5 Prozent an.

Die Zwischenbilanz verdeutlicht, dass administrative Erleichterungen an ihre Grenzen stoßen. Paragraf 246e erweitert den Ermessensspielraum der Kommunen, verändert aber weder das Zinsniveau noch die Renditeerwartungen institutioneller Investoren. Ökonomen und der Sachverständigenrat warnen vor den makroökonomischen Folgewirkungen des anhaltenden Wohnungsmangels auf den Arbeitsmarkt und die Standortattraktivität.

Für die Bundespolitik steht in den kommenden Monaten die Entscheidung an, ob der Bau-Turbo über das Jahr 2030 hinaus verlängert und mit gezielten steuerlichen Anreizen gekoppelt werden muss, um genehmigte Vorhaben in reale Baustellen zu überführen.