Der Immobilien-Brokerage-Spezialist Compass hat einen 16 Monate dauernden Rechtsstreit mit dem Northwest Multiple Listing Service (NWMLS) beigelegt. Im Zentrum der Auseinandersetzung standen der Vorwurf wettbewerbswidriger Praktiken der NWMLS, die Behinderung der Wahlmöglichkeiten von Verkäufern und die Blockade von sogenannten „Office Exclusives“. Die Einigung führt zur Einführung eines neuen Listing-Status.

Die NWMLS führt zum 4. September einen neuen Listing-Status namens „First Look“ ein. Dieser Status ermöglicht die Vorab-Vermarktung von Immobilien für bis zu 21 Tage. Er umfasst Besichtigungen, Open Houses und die Annahme von Angeboten.

Ein wesentliches Merkmal dieses Status ist, dass die Verweildauer am Markt (Days on Market) sowie Preisänderungen während dieser Phase nicht öffentlich angezeigt werden. Sie sind lediglich intern für NWMLS-Mitglieder sichtbar. Verkäufer entscheiden, ob eine „First Look“-Anzeige auf IDX-Websites erscheint oder ob sie eine individuellere öffentliche Vermarktung bevorzugen.

Kernpunkte der Einigung

Der Rechtsstreit begann im April 2025, als Compass eine Klage gegen die NWMLS einreichte. Compass warf der MLS vor, durch ihre Regeln den Wettbewerb zu behindern und Makler sowie Verkäufer in ihren Marketingmöglichkeiten einzuschränken. Im April 2026 reichte die NWMLS eine Gegenklage ein, in der sie die Marketingstrategie von Compass als Verstoß gegen den Washington Consumer Protection Act darstellte.

Die Einigung geht über den „First Look“-Status hinaus und umfasst mehrere Punkte:

  • Bis zum 15. Oktober muss die NWMLS von allen Portalen und Websites, die ihre Daten nutzen, verlangen, Maklernamen und Kontaktinformationen prominent neben Kontakt-Buttons anzuzeigen.
  • Die NWMLS muss bis zum 15. Oktober aufhören, Listing-Fotos mit Wasserzeichen zu versehen.
  • Die NWMLS muss ihre Regeln zukünftig gleichmäßig auf alle Immobilienbüros im Bundesstaat Washington anwenden.
  • Der NWMLS ist es untersagt, rechtliche Schritte gegen Compass unter dem Vorwand der Durchsetzung des Staatsgesetzes einzuleiten.
  • Bis zum 15. November muss die NWMLS Maklerplattformen Zugang zu erweiterten Datenfeldern und Ergänzungen ermöglichen. Dazu zählen rechtliche Beschreibungen, FIRPTA-Formulare, vorläufige Titel, Vermessungen und Wiederverkaufszertifikate, damit Makler von einem einzigen System aus arbeiten können.

Wettbewerbspolitik im Fokus

Robert Reffkin, Chairman und CEO von Compass, erklärte dazu: „MLSs sind eine Gruppe direkter Wettbewerber, die ihren Wettbewerbern vorschreiben, wie sie konkurrieren dürfen und wie nicht. Dies ist die Lehrbuchdefinition eines Kartellverstoßes.“ Er ergänzte, Compass habe „Millionen in den Rechtsstreit investiert“, und es sehe so aus, als habe es sich „gelohnt“.

Justin Haag, Präsident und CEO der NWMLS, sagte, der „First Look“-Status sei aus dem Feedback der Mitglieder entstanden und modernisiere die Vorab-Vermarktung. Er stelle gleichzeitig „einen offenen Markt und fairen Wettbewerb sicher, in voller Übereinstimmung mit den Gesetzen des Bundesstaates Washington für offene Märkte“. Joe Rath von Redfin lobte die Einigung als „eine verbraucherfreundliche, wettbewerbsfördernde Lösung.“

Bereits im März 2026 hatten Compass, Redfin und Rocket gemeinsam einen Brief an MLS-Führungskräfte gesendet. Ziel war es, Sanktionen gegen Makler für verkäufergesteuerte Marketingpläne zu beenden. Andere MLS-Anbieter reagieren ebenfalls: CLAW, ein MLS in Südkalifornien, führte im Mai 2026 einen „MLS Exclusive“-Status ein und überarbeitete seine IDX-Richtlinie.

Bright MLS im Mittleren Atlantik, einer der größten MLS in den USA, hat ebenfalls flexible Regeln für die Vorab-Vermarktung.

Ausblick auf die Marktentwicklung

Die Einführung des „First Look“-Status bei der NWMLS und die anderen vereinbarten Punkte könnten die Marketingstrategien von Immobilienmaklern in Washington verändern. Die Möglichkeit, Käufern Immobilien für bis zu 21 Tage zu zeigen und Angebote anzunehmen, bevor Days on Market und Preisänderungen öffentlich werden, eröffnet Verkäufern eine zusätzliche Option. Sie können potenzielle Käufer zunächst vorab ansprechen.

Ob dies zu einer signifikanten Verschiebung im Wettbewerbsgefüge führt oder primär eine Anpassung an bestehende Marktbedürfnisse darstellt, wird die Praxis zeigen. Offene Fragen bleiben hinsichtlich der langfristigen Interpretation und Anwendung des im Juni 2026 verabschiedeten Washingtoner Gesetzes zur Einschränkung privater Listings. Dessen konkrete Auswirkungen auf die Branche sind noch nicht abschließend geklärt.

Beide Parteien beanspruchen die Einigung für sich, was darauf hindeutet, dass die zugrunde liegenden Spannungen um die Definition von fairem Wettbewerb und Marktzugang weiterhin bestehen.