Internationales Kapital meidet zunehmend den deutschen Immobilienstandort und weicht auf andere europäische Märkte aus. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien und Wohnportfolien sank im Gesamtjahr 2025 auf 32,8 Milliarden Euro, nachdem es im Vorjahr noch bei 34,9 Milliarden Euro gelegen hatte. Gleichzeitig verlieren die deutschen Metropolen laut der paneuropäischen Branchenerhebung von PwC und dem Urban Land Institute Plätze in den europäischen Top-Ten-Rankings.

Die Ursachen für diesen Attraktivitätsverlust liegen primär in ungelösten Bewertungsfragen, restriktiven Finanzierungsbedingungen und regulatorischen Unsicherheiten.

Bewertungsgraben lähmt den Transaktionsmarkt

Hauptursache für die anhaltende Transaktionsflaute ist die ausgeprägte Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Während Märkte wie Großbritannien ihre Portfoliobewertungen nach der Zinswende rasch nach unten korrigierten, zögern deutsche Bestandshalter weiterhin, Buchverluste in vollem Umfang zu realisieren. Dadurch sprang der Markt in London und anderen Zentren schneller wieder an, während hierzulande viele Abschlüsse an überzogenen Preiserwartungen scheitern.

Im aktuellen Trendbarometer des Beratungsunternehmens EY-Parthenon erwarten nur noch 56 Prozent der befragten institutionellen Marktteilnehmer für 2026 ein steigendes Transaktionsvolumen. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 67 Prozent. Der Anteil derer, die lediglich von einer Seitwärtsbewegung ausgehen, stieg parallel dazu von 25 auf 39 Prozent.

Das hohe Bewertungsniveau blockiert den Markt nachhaltig, da die Preisvorstellungen potenzieller Verkäufer weiterhin spürbar über den Geboten institutioneller Käufer liegen.

Operative Erträge treffen auf Investitionsstopp

Die Zurückhaltung der Investoren spiegelt sich deutlich in den Frühindikatoren wider. Der von der Deutschen Hypo ermittelte Immobilienklimaindex verzeichnete im Oktober 2026 einen Rückgang auf 78,2 Punkte, was einem Minus von 18,0 Prozent gegenüber September 2025 entspricht. Besonders stark fiel der Einbruch beim Teilindikator für das Investmentklima aus, der binnen eines Monats um 10,3 Prozent auf 66,9 Punkte absackte.

Auffällig ist dabei die Entkopplung der Transaktionsbereitschaft von der operativen Performance der Immobilien. Während das Investmentklima einbricht, stieg das Ertragsklima im selben Zeitraum um 3,8 Prozent auf 89,9 Punkte. Bestandsmieten und Cashflows erweisen sich damit in vielen Segmenten als robust.

Das Kernproblem liegt folglich nicht in akuten Mietausfällen, sondern in einer strukturellen Blockade des Handels.

Gestützt wird dieser Befund durch den ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex. Die Geschäftserwartungen in der Erhebung für das zweite Quartal 2026 brachen um 27,8 Punkte auf minus 11,4 Punkte ein. Das schwache gesamtwirtschaftliche Wachstum, das das Institut der deutschen Wirtschaft für 2026 bei 0,4 Prozent taxiert, dämpft die Risikobereitschaft institutioneller Anleger zusätzlich.

Sektorale Polarisierung zwischen Logistik und Projektkrise

Hinter den Gesamtwerten verbirgt sich eine tiefgreifende Segmentierung des Marktes. Am stärksten unter Druck stehen Büroimmobilien und Projektentwicklungen. Das Büroklima verzeichnete im Deutsche-Hypo-Index einen Rückgang um 5,0 Prozent auf 61,3 Punkte.

Im ZIA-IW-Index brachen die Erwartungen für Büroobjekte um 33,6 Punkte auf minus 6,9 Punkte ein. Drei von vier Investoren kalkulieren mit weiter fallenden Preisen für Büroflächen in Sekundärlagen, da Homeoffice-Nutzung und Flächenkonsolidierungen die Leerstandsrisiken vergrößern. Lediglich erstklassige Objekte in zentralen Lagen behaupten ihre Preisstabilität.

Für Projektentwickler bleibt die Lage kritisch, da der Lageindex bei minus 25,0 Punkten verharrt. Die Kombination aus hohen Baukosten und veränderten Finanzierungsparametern erschwert verlässliche Neubaurechnungen im gewerblichen wie im wohnwirtschaftlichen Bereich gleichermaßen.

Dagegen setzen sich ausgewählte Nischen vom Abwärtstrend ab. Logistikimmobilien bildeten im Oktober 2026 das einzige Segment mit positivem Momentum und legten um 3,0 Prozent auf 101,5 Punkte zu. Rechenzentren verzeichnen ebenfalls eine steigende Nachfrage, doch bleibt das Angebot wegen Engpässen bei Strom- und Netzanschlusskapazitäten im Wesentlichen auf die Knotenpunkte Frankfurt und Berlin beschränkt.

Das Segment Wohnen behauptet sich im Deutsche-Hypo-Index bei 119,4 Punkten, gestützt durch den strukturellen Nachfrageüberhang in den Ballungsräumen. Wegen unwirtschaftlicher Neubaubedingungen verlagern Investoren ihr Kapital verstärkt in energetische Sanierungen und Bestandskäufe.

Refinanzierungswelle erzwingt Marktbereinigung

In den Jahren 2026 und 2027 steuert der Markt auf eine Zäsur zu. Zahlreiche institutionelle Immobilienfonds, die nach Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches 2013 mit typischen Laufzeiten von zehn bis zwölf Jahren aufgelegt wurden, erreichen ihr Laufzeitende. Gleichzeitig stehen erhebliche Kreditvolumina zur Prolongation an.

Klassische Banken vergeben Darlehen im Ticketbereich von 1 bis 25 Millionen Euro derzeit mit Beleihungsausläufen von 45 bis 60 Prozent sowie geforderten Debt Yields zwischen 6,5 und 8,0 Prozent. Für viele Bestandshalter bedeutet dies, dass eine Anschlussfinanzierung ohne frisches Eigenkapital nicht darstellbar ist. Debt Funds stellen zwar alternatives Kapital mit Beleihungsquoten von bis zu 85 Prozent bereit, verlangen dafür jedoch signifikant höhere Risikoaufschläge.

Die Praxis, Fälligkeiten ohne echte Wertkorrekturen zu verlängern, stößt an operative Grenzen. Marktbeobachter erwarten eine Bereinigungswelle, sobald auslaufende Fondsvehikel Objekte veräußern müssen, um Liquidität für ausscheidende Anleger zu schaffen. Bei offenen Immobilienfonds rechnen 84 Prozent der institutionellen Akteure mit weiteren Mittelabflüssen.

Das Ende der langjährigen Niedrigzinsphase erzwingt einen Paradigmenwechsel. Künftige Gesamtrenditen resultieren kaum mehr aus automatischen Marktaufwertungen und Renditekompressionen, sondern erfordern aktives Asset-Management und reales Mietwachstum. Zwar bildet die Transparenz des deutschen Marktes ein solides Fundament – JLL führt Deutschland auf Rang zehn des Global Real Estate Transparency Index –, entscheidend bleibt jedoch die Verkaufsbereitschaft bei bereinigten Preisen.

Solange Portfoliomanager notwendige Bewertungsabschläge nicht flächendeckend in den Bilanzen verankern, fließt internationales Kapital vorrangig in angelsächsische Märkte, die diesen Korrekturzyklus bereits durchlaufen haben.