Eine aktuelle Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) kommt zu dem Schluss, dass die geplante Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne in Berlin das Wohnungsproblem der Stadt nicht löst. Die Studie stellt zudem fest, dass die Maßnahme den Landeshaushalt belasten und keine zusätzlichen Wohneinheiten schaffen würde. Die Untersuchung analysiert die wirtschaftlichen Folgen der Pläne, die im politischen Diskurs der Hauptstadt eine zentrale Rolle spielen.

Hohe Kosten, keine neuen Wohnungen

Die Kernproblematik der Vergesellschaftung liegt laut DIW in der notwendigen Entschädigung, die das Land Berlin den betroffenen Wohnungskonzernen für die Übernahme zahlen müsste. Schätzungen zu diesen Summen variieren stark. Sie reichen von 8 Milliarden bis zu 36 Milliarden Euro. Andere Schätzungen nennen sieben Milliarden bis über 40 Milliarden Euro.

Das DIW berechnet selbst Szenarien mit Entschädigungssummen zwischen 8 Milliarden und 29 Milliarden Euro für bis zu 240.000 betroffene Wohneinheiten. Nach DIW-Einschätzung entsteht durch die Vergesellschaftung keine zusätzliche Wohnung. Gleichzeitig könnte der Wohnungsneubau sinken, weil private Unternehmen, die etwa 40 Prozent der neuen Wohnungen in Berlin errichten, sich vom Markt zurückziehen oder höhere Renditen fordern könnten.

Die Integration und Verwaltung der Bestände binden zudem öffentliche Kapazitäten.

Belastung für den Berliner Landeshaushalt

Die Rentabilität der vergesellschafteten Bestände hängt laut DIW insbesondere von der Höhe der Entschädigung und dem angestrebten Mietniveau ab. Das DIW stellt fest, dass sich bei einem durchschnittlichen Mietniveau von 8 Euro pro Quadratmeter nur eine Entschädigung von bis zu 13,5 Milliarden Euro ohne staatliche Zuschüsse trägt. Liegen die Entschädigungssummen darüber, müsste der Landeshaushalt fortlaufend zuzahlen.

Das DIW nennt 8 Euro pro Quadratmeter als durchschnittliches aktuelles Mietniveau in den betreffenden Wohnungen.

Die Linke in Berlin fordert nach ihren Plänen niedrigere Mieten nach einer Vergesellschaftung. Das DIW weist darauf hin, dass niedrigere Mieten die finanziellen Zuschüsse des Landes erhöhen würden. Das Institut rechnet vor: Bei einer Entschädigung von 21 Milliarden Euro und einem Mietniveau von 8 Euro pro Quadratmeter wären jährlich etwa 366 Millionen Euro an Zuschüssen aus dem Berliner Haushalt erforderlich.

Steigt die Entschädigung auf 29 Milliarden Euro, würden die jährlichen Zuschüsse auf rund 791 Millionen Euro steigen. Bei 29 Milliarden Euro Entschädigung und 6 Euro pro Quadratmeter Miete nennt das DIW jährliche Zuschüsse von rund 1,14 Milliarden Euro. DIW-Präsident Marcel Fratzscher kommentiert dazu: „Niedrige Entschädigung, niedrige Mieten und ein unbelasteter Haushalt lassen sich nicht gleichzeitig erreichen.“

Neubau als eigentliche Lösung

Seit 2011 ist die Einwohnerzahl Berlins nach DIW-Angaben um fast 490.000 Personen gestiegen. Dies erhöht den Bedarf an Wohnraum erheblich. In den Spitzenjahren 2016 und 2022 wuchs die Einwohnerzahl jeweils um mehr als 60.000. Die durchschnittliche Angebotsmiete stieg binnen zehn Jahren von 9 auf knapp 16 Euro pro Quadratmeter.

Der Senat beziffert den Neubaubedarf bis 2040 auf 211.000 Wohnungen. Dies entspricht rechnerisch rund 14.000 zusätzlichen Einheiten pro Jahr. Die Fertigstellungszahlen liegen damit unter diesem Ziel: Im Jahr 2025 wurden in Berlin 11.027 Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit 2015.

Experten wie Stefan Kooths vom Kieler Institut für Weltwirtschaft sehen den Neubau als zentralen Hebel. Ein Modell führt eine Investition von 20 Milliarden Euro in Neubau bis 2045 zu bis zu 28.000 zusätzlichen Wohnungen. Ein anderes Modell, das Verdrängungs- und Kapazitätseffekte berücksichtigt, kommt auf bis zu 71.000 zusätzliche Wohnungen bei gleicher Summe, wenn das Geld in Neubau fließt.

Das IfW sowie das ifo Institut betonen, dass die Vergesellschaftung selbst keine neuen Kapazitäten schafft. Das ifo Institut stellt zudem fest, dass Unsicherheit durch Debatten über Mietendeckel oder Enteignung Investoren vom Engagement abhalten und die Neubau- und Sanierungstätigkeit bereits beeinträchtigt haben.

Unterschiedliche Einschätzungen und Ausblick

Die Schätzungen zur Entschädigungshöhe und zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Vergesellschaftung variieren stark. Das DIW und das Kieler Institut für Weltwirtschaft bewerten die Maßnahme kritisch und warnen vor Belastungen für den Landeshaushalt. Eine Studie im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung kommt hingegen zu dem Schluss, dass eine Vergesellschaftung bei einer Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro und „kluger Ausgestaltung“ sozialpolitisch sinnvoll und wirtschaftlich tragbar sein könnte.

Diese Studie betont ebenfalls die Notwendigkeit großflächigen Neubaus, der nicht beeinträchtigt werden dürfe.

Die Entscheidung über die Vergesellschaftung dürfte in den Gesprächen über die nächste Berliner Landesregierung eine zentrale Rolle spielen. Ein Rahmengesetz zur Regelung grundsätzlicher Fragen zur Ausübung der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nach Artikel 15 Grundgesetz ist für 2028 vorgesehen. Eine mögliche Klage vor dem Bundesverfassungsgericht bei zu niedrig angesetzter Entschädigung stellt einen weiteren Unsicherheitsfaktor dar.

Das Thema bleibt für Investoren, Immobilienkonzerne und Mieter in der Hauptstadt relevant.