Düsseldorf erlebt nach Jahren der Zurückhaltung eine Belebung des Immobilienmarkts. Die Stadt erhofft sich verstärkte Kapitalzuflüsse für ihren Immobilienstandort und setzt dafür auf Förderprogramme sowie politische Initiativen. Ein bundesweites Förderprogramm zur Umwandlung von Büro- in Wohnraum startet im Juli 2026.

Es soll dem Wohnungsmangel entgegenwirken und gleichzeitig den steigenden Büroflächenleerstand abbauen.

Marktbelebung und anhaltender Wohnungsmangel

Nach einer Phase der Unsicherheit durch hohe Finanzierungszinsen und wirtschaftliche Verwerfungen stabilisierte und belebte sich der Düsseldorfer Grundstücksmarkt. Im Jahr 2024 stieg der Geldumsatz um 69 Prozent, die Zahl der Kauffälle legte um 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Diese Erholung setzte sich 2025 fort: Kaufverträge und Geldumsatz verzeichneten einen Zuwachs von rund 15 Prozent.

„Käufer und Verkäufer finden nun wieder besser zusammen“, sagt Thomas Weindel, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf.

Trotz der Erholung bleibt der Markt stark segmentiert. Premium-Wohnungen und Neubauten zeigen eine stabile bis leicht steigende Entwicklung, während andere Segmente von Preisrückgängen betroffen sind. Ende 2024 fehlten in der Stadt nach Berechnungen von Aengevelt mehr als 10.000 Wohnungen.

Die Zahl der registrierten wohnungssuchenden Haushalte hat sich seit 2020 fast verdoppelt — von 3.289 auf 5.842.

Förderprogramme und neue Nutzungskonzepte

Ein zentraler Impuls für den Markt ist das neue Bundesförderprogramm zur Umwandlung von Büro- und Ladenflächen in Wohnungen. Ab Juli 2026 können Projektentwickler und Investoren einen Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je entstehender Wohneinheit erhalten. Das Programm reagiert auf einen wachsenden Büroleerstand in den wichtigsten deutschen Bürometropolen.

Die Leerstandsquote wird für 2026 mit 8,3 Prozent angegeben, nach 3,3 Prozent im Jahr 2019.

Das ifo-Institut schätzte vor rund zwei Jahren ein Potenzial von etwa 60.000 zusätzlichen Wohnungen durch solche Umwandlungen in den sieben wichtigsten Bürostädten. Ein Düsseldorfer Beispiel für eine solche Transformation ist der Umbau ehemaliger Thyssen-Büros in 340 Wohnungen durch den Projektentwickler Klaus Franken.

Torsten Bölting, Professor für Wohn- und Raumsoziologie, führt den Büroflächenüberhang unter anderem auf veränderte Arbeitsweisen wie mehr Homeoffice und geteilte Schreibtische zurück. Das Förderprogramm soll somit den Leerstand reduzieren und dringend benötigten Wohnraum schaffen.

Preisdynamik und Rentabilität im Detail

Die Preisentwicklung in Düsseldorf ist differenziert. Der Gutachterausschuss meldete für 2024 einen leichten Rückgang der Preise für freistehende Einfamilienhäuser um 0,8 Prozent und für Reihenhäuser um 1,9 Prozent. Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten stabilisierten sich 2025 bei rund 4.350 Euro pro Quadratmeter und zeigten zuletzt einen leichten Anstieg von 1,1 Prozent.

Neubauwohnungen blieben weitgehend stabil, Wohnungen in Vorkriegsbauten verloren 2,3 Prozent an Wert.

Insgesamt sanken die Preise für Eigentumswohnungen 2024 um 0,4 bis 0,7 Prozent. Eine Ausnahme bilden Wohnungen, die jünger als zehn Jahre sind; diese verzeichneten einen Anstieg von 0,1 Prozent.

Im Premiumsegment zeigt die DAHLER-Analyse für das vierte Quartal 2025 einen Median-Angebotspreis für Premium-Wohnungen von 9.014 Euro je Quadratmeter. Dies entspricht einem Plus von 1,1 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2024 und sechs Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2023. Das Angebot wuchs im Jahresvergleich um 13 Prozent, in Oberkassel sogar um 61,5 Prozent.

Die Anfragen pro Inserat gingen indes um 22,1 Prozent zurück. Premium-Häuser wiesen im selben Zeitraum einen Median-Angebotspreis von 8.827 Euro je Quadratmeter auf. Dies bedeutet einen Rückgang um 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr und 14,2 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2023.

Das Angebot schrumpfte hier um fünf Prozent.

Die Bestandsmieten variieren nach Lage. Für gute bis sehr gute Lagen liegen sie bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, für mittlere Lagen bei 13,50 Euro pro Quadratmeter und für einfache Lagen bei 11,00 Euro pro Quadratmeter (DAVE, 2024). Die durchschnittliche Bruttorendite für Wohnimmobilien in Düsseldorf liegt bei 3,5 Prozent.

In Stadtteilen wie Flingern, Bilk und Pempelfort werden 3,8 bis 4,3 Prozent genannt. Aengevelt Research stellte für 2022 Spitzenrenditen von 3,6 Prozent für Büroobjekte in Top-Lagen, 3,3 Prozent für Geschäftshäuser und 3,6 Prozent für Top-Wohnimmobilien fest. Das Unternehmen prognostizierte für 2023 einen moderaten Anstieg der Spitzenrenditen.

Herausforderungen und Ausblick

Trotz der Marktbelebung und politischer Initiativen bleibt die Neubautätigkeit auf einem historischen Tiefstand. Hohe Baukosten, teure Grundstücke, langsame Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie gestiegene Finanzierungskosten bremsen Projekte aus. Wirtschaftliche Belastungen führten zudem zu Insolvenzen mehrerer Immobilienunternehmen in Düsseldorf, darunter Centrum, Development Partner und Project Immobilien.

Mark Aengevelt erwartet, dass sich der Markt weiter an höhere Zinsen anpasst. Dies äußert sich in weniger kurzfristigem, spekulativem Handeln und einem verstärkten Engagement langfristig orientierter, eigenkapitalstärkerer Käufergruppen. Zudem prognostiziert Aengevelt eine Ertragswertorientierung bei anhaltender Preiskorrektur in bestimmten Segmenten.

Nachhaltigkeitskriterien und ESG-Anforderungen gewinnen an Bedeutung. Aengevelt weist überdies auf eine gut gefüllte Pipeline qualitativ anspruchsvoller Büroprojekte hin, die realisiert werden könnten, sobald Nutzerentscheidungen wieder getroffen werden. Damit bleibe Düsseldorf ein gefragter Standort.

Der Markt differenziert sich weiterhin nach Mikrolage und Energieeffizienz. Das Gebäudeenergiegesetz 2026 beeinflusst die Werthaltigkeit von Bestandsimmobilien sowie die damit verbundenen Sanierungspflichten.