Der Markt für Ferienimmobilien in Deutschland könnte 2026 durch regulatorische Änderungen beeinflusst werden. Ein Vorschlag der Europäischen Kommission zielt darauf ab, Kurzzeitvermietungen europaweit stärker zu regulieren. Dies könnte sich auf die Profitabilität und Attraktivität entsprechender Objekte auswirken und die Analyse von Standortfaktoren sowie potenziellen Renditen für Anleger in deutsche Feriendomizile verändern.

EU-Regulierung im Fokus: Der „Affordable Housing Act“

Die Europäische Kommission hat einen Vorschlag für einen „Affordable Housing Act“ vorgelegt. Er sieht vor, lokalen Behörden Instrumente an die Hand zu geben, um Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Expedia in Gebieten mit akutem Wohnraummangel einzudämmen. Ziel ist es, in solchen Gebieten den Druck auf Miet- und Kaufmärkte zu reduzieren.

Dieser Vorschlag befindet sich im Gesetzgebungsprozess und muss noch vom Europäischen Parlament sowie den Mitgliedstaaten genehmigt werden.

Der Entwurf sieht vor, dass Städte bestimmte Gebiete als unter Wohnmarktdruck stehend einstufen können. Als Kriterien dienen unter anderem Verhältnisse von Immobilienpreisen zum Einkommen der Bewohner. Ein Achtfachverhältnis kann etwa eine Einstufung rechtfertigen, ab einem Zehnfachverhältnis wäre eine Einstufung auch ohne weitere Nachweise möglich.

In diesen ausgewiesenen Zonen könnten Behörden Kurzzeitvermietungen limitieren und den Erwerb von Immobilien zum Zweck der Umwandlung in Ferienunterkünfte einschränken. Solche Maßnahmen wären auf fünf Jahre befristet; eine Verlängerung nach Überprüfung ist jedoch möglich. Gelegentliche Vermietungen des Hauptwohnsitzes sollen hiervon ausgenommen bleiben.

Marktreaktion und ökonomische Dimensionen

Der Vorschlag stößt bei Branchenverbänden auf Ablehnung. Organisationen wie EU Travel Tech, CCIA Europe und die European Holiday Home Association kritisieren die Datenlage zum Zusammenhang zwischen Kurzzeitvermietungen und der Wohnraumkrise als unzureichend. Zudem befürchten sie, dass die Maßnahmen Regeln des Binnenmarktes beeinträchtigen könnten.

Branchenvertreter weisen darauf hin, dass Kurzzeitvermietungen laut Eurostat etwa 1,2 Prozent des EU-Wohnungsbestands ausmachen, während rund 20 Prozent der Wohnungen unbewohnt sind. Airbnb betont, Kurzzeitvermietungen seien nicht der Haupttreiber der europäischen Wohnkrise. Das Unternehmen verweist stattdessen auf strukturelle Probleme und ein unzureichendes Wohnungsangebot.

Die Europäische Kommission begründet die Notwendigkeit einer Regulierung unter anderem mit dem Anstieg der Immobilienpreise in der EU. Seit 2010 sind die Wohnungspreise in der Union um etwa 60 Prozent gestiegen, die Mieten um fast 30 Prozent. Eine andere Erhebung nennt einen Preisanstieg von über 60 Prozent seit 2013.

Im Jahr 2025 verzeichneten Kurzzeitunterkünfte in der EU, die über Plattformen gebucht wurden, fast 952 Millionen Übernachtungen. Zu den Städten mit den höchsten Übernachtungszahlen zählten Paris mit 26,3 Millionen, Rom mit 18,8 Millionen und Barcelona mit 13,2 Millionen.

Auswirkungen auf den deutschen Ferienimmobilienmarkt 2026

Für Anleger in deutsche Ferienimmobilien kann der EU-Vorschlag zu erhöhter Planungsunsicherheit führen. Die vorliegenden Quellen nennen keine deutschen Städte oder Regionen, die konkret von dem Vorschlag betroffen wären. Es ist jedoch denkbar, dass touristisch attraktive Gebiete mit Wohnraummangel von Beschränkungen betroffen würden.

Investoren sollten die Entwicklungen auf europäischer und nationaler Ebene verfolgen, da Limits und sonstige Beschränkungen die Rentabilität von Neuinvestitionen beeinflussen können. Aktuell fehlen spezifische Daten und Analysen, die ausschließlich den deutschen Markt für Ferienimmobilien für das Jahr 2026 abbilden. Die generelle EU-Regulierung ist in der Recherche als ein relevanter externer Faktor für die Bewertung von Standortfaktoren genannt.

Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen könnten in bestimmten Regionen die Einnahmemöglichkeiten beeinträchtigen und Investoren veranlassen, ihre Modelle neu zu kalkulieren.

Ausblick: Beobachtung des Gesetzgebungsprozesses und lokale Anpassungen

Der Gesetzgebungsprozess in der EU ist noch nicht abgeschlossen. Entscheidend wird sein, wie und wann der Vorschlag gegebenenfalls in nationales Recht überführt wird und welche Mitgliedstaaten und Kommunen von den vorgesehenen Instrumenten Gebrauch machen. Es bleibt offen, ob deutsche Städte bei der Umsetzung ähnliche Kriterien wie im Vorschlag verwenden oder eigene Definitionen für Wohnraummangel entwickeln.

Eine weitere Entwicklung erfordert eine genaue Prüfung der kommunalen Regelungen und der nationalen Gesetzesumsetzung, um die Auswirkungen auf Investitionsentscheidungen in deutschen Ferienimmobilien zu bewerten.