Die Erwartungen an eine rasche Entspannung der Zinsen für Immobilienfinanzierungen schwinden. Analysten und Marktbeobachter sehen aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage und anhaltender geopolitischer Spannungen kaum Spielraum für umfassende Zinssenkungen. Frank Schrader, Leiter Immobilienfinanzierung der Deutschen Hypo/Nord LB, identifiziert die Volatilität der Zinsen als zentrales Problem für die Planung, nicht deren absolute Höhe.

Die Prognosen der US-Notenbank Fed und der Europäischen Zentralbank (EZB) signalisieren einen vorsichtigen Kurs. Inflationsrisiken und ein robuster Arbeitsmarkt erschweren die Lage zusätzlich.

Fed drosselt Zinssenkungs-Erwartungen

Die Fed hat ihre Erwartungen für Zinssenkungen im kommenden Jahr deutlich zurückgenommen. Diese Anpassung führte an den US-Aktienmärkten zu spürbaren Kursverlusten. Die Mitglieder des Offenmarktausschusses (FOMC) prognostizieren für 2025 nun zwei Zinsschritte von jeweils 25 Basispunkten, was insgesamt 0,50 Prozentpunkte entspricht. Im September 2024 wurden noch deutlich mehr Senkungen erwartet.

Diese Neubewertung der Erwartungen hängt mit der Unsicherheit über die Inflationsaussichten für 2025 zusammen. Nach der Aktualisierung der Fed-Prognosen verlor ein Morningstar Marktindex mehr als drei Prozent. Der Morningstar US Large Growth Index fiel um fast vier Prozent. Zuvor war der betreffende US-Marktindex im Jahr 2024 um rund 28 Prozent gestiegen.

Die Quellenlage zur Entwicklung des US-Leitzinses enthält widersprüchliche Angaben. Einige Berichte nennen eine Senkung auf 4,00 bis 4,25 Prozent im September 2025. Andere wiederum berichten über Anpassungen im Verlauf von 2026.

LBBW Research erwartet für Dezember 2026 einen weiteren Erhöhungsschritt um 25 Basispunkte auf 4,00 bis 4,25 Prozent. Christopher Waller vom Fed Board of Governors äußerte, es könnte klug sein, den Zinssatz länger auf einem restriktiven Niveau zu halten.

EZB navigiert zwischen Inflation und externen Schocks

In Europa verfolgt die EZB weiterhin eine vorsichtige Zinspolitik. Seit Juni 2024 senkte die EZB ihren Leitzins in mehreren Schritten von 4,5 Prozent auf 3,0 Prozent. Die Senkung im Dezember 2024 von 3,25 auf 3,00 Prozent begründete die EZB mit leicht sinkender Inflation und positiven Prognosen.

Eine aktuelle Bloomberg Umfrage unter Ökonomen zeigte jedoch eine reduzierte Erwartung an weitere Zinssenkungen. Der Median der Prognosen ging auf sechs weitere Senkungsschritte des Einlagensatzes um je 0,25 Prozentpunkte zurück, nachdem vor der letzten Zinsentscheidung noch sieben Schritte erwartet wurden.

Infina.at datiert den Ausbruch des Iran Konflikts auf den 28. Februar 2026 und sieht darin einen Faktor, der die bisherige Zinssenkungsreihe der EZB stoppte. Geopolitische Spannungen können Energiepreise und damit die Inflation beeinflussen.

Der Drei-Monats-EURIBOR notierte nach einem Zwischentief im Juli 2025 von rund 1,94 Prozent bis zum 10. August 2026 bei knapp 2,48 Prozent. Der 20-Jahres-EUR-Swapsatz stieg bis zum 10.

August 2026 auf 3,37 Prozent. Die Inflation in der Eurozone lag laut vorliegenden Daten zuletzt am 6. Juni 2024 bei 2,6 Prozent.

In Österreich betrug sie im Mai, zum Zeitpunkt der Schnellschätzung, 3,3 Prozent. EZB Präsidentin Christine Lagarde forderte, flexibel auf Daten zu reagieren, um eine nachhaltige Rückkehr der Inflation zum Zielwert von zwei Prozent zu gewährleisten.

Baufinanzierungsmarkt unter Druck: Zinsen steigen erneut an

Die Baufinanzierungszinsen in Deutschland spiegeln die internationale Zinsdynamik wider. Der Sollzins für zehnjährige Darlehen sank von etwa 1,1 Prozent im Jahr 2016 auf ein Allzeittief von rund 0,4 Prozent Ende 2020. Im Jahr 2022 folgte ein starker Anstieg auf über 3,5 bis 4,0 Prozent. Seit 2023 schwanken die Zinsen überwiegend in einem Korridor zwischen 3,5 und 4,2 Prozent.

Nach dem Ausbruch des Iran Konflikts stiegen die Bauzinsen im März 2026 deutlich an. Der Topzins für zehnjährige Darlehen zog von 3,28 auf 3,67 Prozent an. Nach einem leichten Rückgang im Juni 2026 folgten im Juli und August erneute Anstiege.

Ende Juli lag der Topzins bei rund 3,7 Prozent, im August knapp unter vier Prozent. Im September 2026 stiegen die Bauzinsen weiter und erreichten mit 4,25 Prozent einen neuen Jahreshöchstwert. Der Topzins bewegte sich per 5.

Oktober 2026 zwischen 4,12 und 4,59 Prozent für fünf- bis 30-jährige Sollzinsbindungen. Dr. Klein prognostiziert, dass sich der Topzins für zehnjährige Darlehen bis Jahresende in einem Bereich von 4,0 bis 4,5 Prozent einpendeln dürfte.

Die empirische Ausfallrate deutscher Unternehmen lag 2025 bei 1,88 Prozent. Für 2026 wird eine Rate von 2,08 Prozent erwartet.

Ausblick: Restriktive Geldpolitik bleibt vorerst dominant

Die anhaltende Volatilität der Zinsen und Inflationsrisiken deuten darauf hin, dass die Notenbanken weiterhin einen restriktiven Kurs verfolgen dürften. Obwohl die EZB eine Zinssenkungsreihe begonnen hatte, schränken jüngste Daten und geopolitische Entwicklungen den Spielraum für weitere Lockerungen ein. Die Fed hat die Erwartungen an Zinssenkungen gedämpft und signalisiert, dass der Kampf gegen die Inflation Priorität hat.

LBBW Research korrigierte seine Inflationsprognosen für den Euroraum leicht nach oben. Schroders hob seine Prognose für das US-BIP-Wachstum 2026 an. Die Entwicklung des Iran Konflikts und die damit verbundenen Energiepreise bleiben ein relevantes Risiko.

Die US-Arbeitsmarktdaten zeigen eine Arbeitslosenquote von 3,8 Prozent und Lohnsteigerungen von 4,1 Prozent im Jahresvergleich für März. Diese Faktoren stützen den Inflationsdruck.

Für Immobilieninvestoren und Unternehmen ergibt sich daraus voraussichtlich ein Umfeld mit höheren Zinsen und anhaltender Volatilität. Eine schnelle Rückkehr zu deutlich niedrigeren Finanzierungskonditionen erscheint nach den vorliegenden Daten derzeit unwahrscheinlich.