Die Zinsen für die Refinanzierung bestehender Immobilienkredite lagen Ende September höher als noch im Sommer. Diese Entwicklung erhöht die monatlichen Belastungen für Kreditnehmer und beeinflusst die Liquidität privater Haushalte in den USA und in Deutschland. Marktbeobachter sehen darin ein relevantes Signal für die weitere Entwicklung der Immobilienmärkte.

Steigende Renditen treiben Hypothekenkosten in den USA

In den USA lag der durchschnittliche Zins für einen Immobilienkredit mit 30 Jahren Zinsbindung Anfang September bei 6,71 Prozent. Dieser Wert übertrifft die 6,47 Prozent von Ende der ersten Augustwoche, dem niedrigsten Stand seit Mai 2023. Im Vergleich zur Vorwoche, als der Zinssatz 6,73 Prozent betrug, zeigt sich eine volatile Entwicklung.

Der höchste Wert im laufenden Jahr 2024 wurde Anfang Mai mit 7,22 Prozent erreicht. Steigende Renditen am US-Anleihemarkt wirken sich direkt auf die Hypothekenzinsen aus. Für zehnjährige Staatsanleihen verlangen Investoren zuletzt etwa 5,5 Prozent.

Höhere Hypothekenzinsen belasten Immobilienkäufer. Sie machen die Bezahlbarkeit von Wohneigentum zu einem Wahlkampfthema in den Zwischenwahlen. Ein Treiber dieser Zinsentwicklung ist die restriktive Geldpolitik der US-Notenbank Fed.

Die Fed hat die Leitzinsen elfmal in Folge erhöht; sie liegen aktuell in einer Spanne von 5,25 bis 5,5 Prozent. Der durchschnittliche Satz für Hausdarlehen mit 30-jähriger Laufzeit stieg im abgelaufenen Jahr von 3,4 auf 7,5 Prozent.

Die Auswirkungen sind messbar: Wer heute eine Hypothek von 400.000 US-Dollar aufnimmt, zahlt monatlich rund 1.000 US-Dollar mehr als ein Käufer im März 2022. Manche potenzielle Käufer sehen deshalb vom Hauskauf ab. Clare Losey, Vorstandsmitglied im Austin Board of Realtors, stellt fest: „Gerade für Erstkäufer werden Eigenheime durch die hohen Zinsen unerschwinglich.“

Gewerbliche Immobilien unter Druck

Steigende Zinsen betreffen nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern belasten auch den gewerblichen Sektor. In Städten wie San Francisco liegt die Leerstandsquote bei 32,7 Prozent. In Atlanta und Houston liegt sie über 30 Prozent, Los Angeles, Seattle und Philadelphia folgen dicht dahinter.

Morgan Stanley prognostiziert einen Wertverlust gewerblicher Immobilien von bis zu 35 Prozent bis 2025. Verluste in dieser Größenordnung könnten laut der Bank erst nach 2040 wieder ausgeglichen sein.

Hinzu kommt eine Fälligkeitswelle: In den kommenden zwei Jahren stehen laut Mortgage Bankers Association gewerbliche Hypothekenschulden in Höhe von etwa 1,4 Billionen US-Dollar zur Refinanzierung an. Diese Refinanzierungswelle trifft auf ein Marktumfeld mit deutlich höheren Zinskonditionen, was viele Eigentümer vor Herausforderungen stellt. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise in den USA wieder an, was frühere Befürchtungen einer neuen Immobilienblase relativiert.

Uneinheitliche Prognosen und deutsche Parallelen

Die Vorhersagen zur weiteren Entwicklung der US-Hypothekenzinsen sind uneinheitlich. Freddie Mac erwartet über 6,5 Prozent bis Jahresende und einen Rückgang unter diese Marke erst 2025. Fannie Mae und die National Association of Realtors (NAR) sehen die Zinsen im dritten Quartal 2026 bei 6,8 beziehungsweise 6,9 Prozent.

Auch in Deutschland zeigen sich Unsicherheiten. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen lagen zuletzt bei knapp 4,2 Prozent. Max Herbst, Leiter der Frankfurter Finanzberatung FMH, sagt: „Die Bauzinsen sind seit dem Iran-Krieg um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte teurer geworden.

Das kam ein bisschen unerwartet, weil man eigentlich eher von einer Seitwärtsbewegung ausgegangen war.“ Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, rechnet mit spürbar höheren Kosten. Er weist darauf hin: „Bei einer durchschnittlichen Kreditsumme von 340.000 bedeuten diese 0,2 Prozentpunkte Unterschied bereits eine Mehrbelastung von rund 600 Euro im Jahr.“

Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der ING, kommentierte zum 10. September 2026: „Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen sollte in den kommenden Wochen auch die Baufi-Zinsen noch ein Stück weiter nach oben drücken. Zum Ende des Monats sollte aber die Erkenntnis zunehmen, dass die EZB maximal noch eine Zinserhöhung durchführen wird, da die Inflation zu wenig Zweitrundeneffekten führen wird.

Damit sollten die langfristigen Zinsen auch wieder etwas nachgeben.“ Jörg Utecht weist zudem darauf hin, dass das Niveau voraussichtlich vorerst oberhalb der Vier-Prozent-Marke bleibt.

Ausblick: Zinsniveau und Marktbeobachtungen

Die weitere Entwicklung der Zinsen hängt von der Inflationsbekämpfung der Notenbanken und von geopolitischen Spannungen ab. Für die Fed besteht die Erwartung, dass im September eine Zinssenkung möglich ist; zugleich betonen Analysten die Unsicherheit in den Prognosen. Für Immobilienkäufer und Investoren bleibt vorerst die Erwartung, dass das Zinsniveau über der Vier-Prozent-Marke liegt.

Beobachtet werden insbesondere die Entwicklung am US-Anleihemarkt und die Kommunikation der Fed, weil sie entscheidende Indikatoren für die kurz- und mittelfristige Zinsentwicklung sind.