Der deutsche Wohnimmobilienmarkt vollzieht erneut eine Trendwende. Erstmals seit dem zweiten Quartal 2024 sinken die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich wieder leicht. Laut dem aktuellen Greix-Kaufpreisindex fallen die Werte für Wohnungen im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,2 Prozent.

Dieser Dämpfer beendet eine Phase vorsichtiger Stabilisierung. Zugleich offenbart die Entwicklung eine wachsende Kluft zwischen den Erwartungen der Verkäufer in den Online-Inseraten und den tatsächlichen Abschlüssen beim Notar. Für Investoren und Projektentwickler signalisiert dieser Befund, dass die erhoffte zügige Markterholung vorerst ausbleibt.

Notarielle Daten belegen das Ende der Erholung

Der Greix-Kaufpreisindex, den das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel) gemeinsam mit den Gutachterausschüssen ermittelt, stützt sich ausschließlich auf notariell beurkundete Kaufverträge. Im Gegensatz zu reinen Angebotsindizes bildet dieser Indikator die tatsächliche Liquidität und die real vereinbarten Transaktionspreise am Markt ab. Das ermittelte Minus von 0,2 Prozent markiert den ersten Rückgang im Vorjahresvergleich seit über zwei Jahren.

Parallel zu dieser preislichen Korrektur geht das Transaktionsvolumen spürbar zurück. Objekte verweilen wieder deutlich länger am Markt, während die Vermarktungsdauer kontinuierlich steigt. Viele Kaufinteressenten ziehen sich angesichts veränderter Rahmenbedingungen zurück oder verharren in einer abwartenden Haltung.

Der Markt blickt auf eine historische Zäsur zurück. In den Jahren 2022 bis 2023 brachen die Immobilienpreise bundesweit im Durchschnitt um rund acht bis zehn Prozent ein. Bereinigt um die Inflation fielen die realen Wohnimmobilienpreise allein im Jahr 2022 um 12,1 Prozent.

Während die Jahre 2024 und 2025 nach diesem Einbruch Anzeichen einer Bodenbildung lieferten, bremst das aktuelle Zinsumfeld die Dynamik erneut aus. Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, mahnte bereits in einer früheren Phase der Marktberuhigung davor, eine dauerhafte Erholung verfrüht auszurufen. Die jüngsten Notardaten bestätigen diese Skepsis.

Diskrepanz zwischen Inseraten und Notarabschlüssen

Zwischen den Angebotspreisen auf den großen Immobilienportalen und den real beurkundeten Abschlüssen klafft mittlerweile eine breite Schere. Das Portal immowelt verzeichnete im ersten Quartal 2026 bei Eigentumswohnungen in deutschen Metropolen deutliche Zuwächse. In Stuttgart kletterten die Angebotspreise um 2,7 Prozent auf 4.409 Euro pro Quadratmeter, in Köln um 2,1 Prozent auf 4.864 Euro pro Quadratmeter und in Berlin um 1,5 Prozent auf 4.876 Euro pro Quadratmeter.

München wies im selben Zeitraum einen Anstieg von 1,4 Prozent auf 8.135 Euro pro Quadratmeter auf, wenngleich die bayerische Landeshauptstadt noch weit von ihren historischen Rekordwerten aus der Phase von Ende 2021 bis Anfang 2022 mit 9.636 Euro pro Quadratmeter entfernt bleibt.

Dass der Greix die tatsächlichen Transaktionspreise im dritten Quartal 2026 dennoch im Minus sieht, unterstreicht die veränderte Machtbalance an den Verhandlungstischen. Eigentümer inserieren weiterhin zu optimistischen Vorstellungen, müssen in den finalen Notarverhandlungen jedoch spürbare Zugeständnisse machen.

Die Europäische Zentralbank senkte ihren Leitzins in mehreren Schritten auf 2,15 Prozent, um der Konjunktur Impulse zu geben. Die für Immobilienkäufer entscheidenden Bauzinsen verharren hingegen im Korridor zwischen drei und vier Prozent, da sie sich vorrangig an den Renditen langfristiger Bundesanleihen orientieren. Vergleichsrechnungen verdeutlichen die Folgen dieses Zinsniveaus.

Für Familien mit einem durchschnittlichen Budget in hochpreisigen Ballungsräumen wie Stuttgart oder München reduziert der Zinsanstieg die maximal finanzierbare Darlehenssumme um mehr als 100.000 Euro. Das schränkt die Zahl potenzieller Käufer drastisch ein.

Energetischer Sanierungsdruck belastet Ein- und Zweifamilienhäuser

Noch ausgeprägter als bei Eigentumswohnungen verläuft die Korrektur im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Daten von immowelt zeigen für das erste Quartal 2026 sinkende Angebotspreise für Häuser in neun von 15 deutschen Großstädten. Angeführt werden diese Preisabschläge von Stuttgart mit einem Rückgang um 1,9 Prozent auf 6.110 Euro pro Quadratmeter sowie Düsseldorf mit einem Minus von 1,3 Prozent auf 5.378 Euro pro Quadratmeter.

Ähnliche Tendenzen verzeichnen auch Köln, Nürnberg und München.

Theo Mseka, Geschäftsführer von immowelt, verweist darauf, dass sich der Gesamtmarkt zwar stabilisiere, das Segment der Häuser jedoch spürbar abkühle. Die Kombination aus Finanzierungskosten und Sanierungsanforderungen entfaltet hier ihre stärkste Bremswirkung.

Hintergrund dieser Entwicklung ist der energetische Zustand des Bestands. Jedes zweite in Deutschland inserierte Einfamilienhaus fällt in die Energieeffizienzklasse F oder weist noch schlechtere Kennwerte auf. Angesichts strengerer gesetzlicher Vorgaben für die Gebäudeeffizienz und anhaltend hoher Kosten für Handwerksleistungen kalkulieren Käufer anstehende Sanierungen von Beginn an ein.

Notwendige Modernisierungen wie der Austausch veralteter Heizungen oder neue Dämmungen führen zu direkten Abzügen beim gebotenen Kaufpreis. Ältere Bestandsbauten ohne zeitgemäße Technik verlieren dadurch massiv an Attraktivität.

Angespannte Mietmärkte verändern das Marktumfeld

Parallel zur Schwäche des Transaktionsmarktes verschärft sich die Lage auf den Mietmärkten. Das Angebot an freien Mietwohnungen reduzierte sich zeitweise dramatisch. Im ersten Quartal 2025 brach das verfügbare Mietangebot über sämtliche Wohnungskategorien hinweg um rund 30 Prozent gegenüber dem Vorquartal ein.

Diese Verknappung trieb die Mieten spürbar nach oben. In den großen Ballungsräumen stiegen die Mietpreise um etwa 3,5 Prozent, in mittelgroßen Städten sogar um rund 4,7 Prozent.

Grundsätzlich schaffen steigende Mieten Raum für höhere Renditen bei Mietshäusern und Kapitalanlage-Immobilien. In der Praxis neutralisieren die Finanzierungskosten und anstehende Modernisierungspflichten diesen Effekt jedoch häufig. Investoren verlangen höhere Risikoprämien, bevor sie neues Kapital binden.

Branchenbeobachter stellen sich für die kommenden Quartale auf eine anhaltend gedämpfte Marktliquidität ein. Solange die Bauzinsen die Marke von drei Prozent übersteigen und das Vermittlungsvolumen auf niedrigem Niveau verharrt, bleibt der Verhandlungsspielraum auf der Käuferseite. Eine nachhaltige Belebung des Transaktionsmarktes setzt voraus, dass sich die Angebotspreise in den Inseraten den realen Notarabschlüssen anpassen.

Aufschluss über die tatsächliche Tiefe der Marktkorrektur dürften die anstehenden Auswertungen der Gutachterausschüsse zum Jahresende liefern.