Der deutsche Hotelinvestmentmarkt befindet sich im Wandel. Einzelobjekte rücken zunehmend in den Fokus von Investoren, während große Portfoliotransaktionen seltener werden. Diese Entwicklung geht im bisherigen Jahresverlauf 2026 mit einem Rückgang des Investitionsvolumens einher, obwohl die Anzahl der Vertragsabschlüsse steigt. Marktbeobachter sehen darin eine Neuorientierung der Anlagestrategien.

Investitionsvolumen sinkt, Transaktionszahl steigt

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 erreichte das Investitionsvolumen in deutsche Hotelimmobilien knapp eine Milliarde Euro. Cushman und Wakefield weist hier 960 Millionen Euro aus. Dies entspricht einem Rückgang von 27 bis 44 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, abhängig von den herangezogenen Maklerdaten. Cushman und Wakefield beziffert den Rückgang mit 39 Prozent.

Zugleich nahm die Anzahl der Transaktionen um etwa ein Viertel zu, insbesondere im dritten Quartal 2026. Diese Entwicklung unterstreicht eine Verschiebung: Investoren favorisieren kleinere Deals. Alexander Trobitz, Managing Director und Head of Hotel Services bei BNP Paribas Real Estate, erklärt: „Alle Größenkategorien bis 50 Millionen Euro wuchsen um jeweils rund 30 Prozent, während das Transaktionsvolumen für Deals über 50 Millionen Euro um knapp 65 Prozent sank.“

Christine Mayer, Head of Hotel Valuation Germany bei Cushman und Wakefield, stellt fest: „Wir sehen einen klaren Wandel im deutschen Hotelinvestmentmarkt. Einzelne Hotels werden oft gekauft, häufig mit dem Ziel, sie zu modernisieren oder umzuwandeln, beispielsweise in Serviced Apartments.“

Fokus auf Betreiberqualität und Wertschöpfung

Der Wandel im Investmentverhalten geht mit einer veränderten Bewertungslogik einher. Investoren blicken nicht mehr primär auf die Immobilie selbst, sondern prüfen verstärkt Betreiberqualität, Vertragsstrukturen und die operative Performance der Hotels. Andreas Ewald, Head of Hotel bei Colliers, sagt: „Die Betreibertransformation ist aktuell der zentrale Werttreiber im Markt.

Investoren setzen nicht mehr allein auf Gebäude, sondern auf skalierbare, resiliente Betriebsmodelle.“

Dieses Umfeld begünstigt Value-add- und opportunistische Transaktionen. Käufer wollen hier Repositionierungspotenziale identifizieren und nutzen. Eine Rolle spielen dabei auch jüngste Marktverwerfungen.

Die Insolvenz der Revo Hospitality Group im ersten Halbjahr 2026 prägte dieses Periodenende. Die Gruppe, einer der größten Multibrand-Hotelbetreiber in Europa, wurde aufgespalten. Zahlreiche ehemalige Revo-Immobilien werden nun von neuen Betreibern übernommen.

Weitere Hotelbetreiberinsolvenzen führen laut Tina Haller von Savills zu einer „erneuten Reflexion des Hotelimmobilienmarktes bei Investoren, Eigentümern und Betreibern.“

Unterschiedliche Prognosen für 2026

Die Erwartungen für das Gesamtjahr 2026 variieren unter den Marktteilnehmern. Alexander Trobitz von BNP Paribas Real Estate schätzt das Investitionsvolumen auf rund 1,5 Milliarden Euro. Tina Haller von Savills erwartet ein Niveau auf Vorjahreshöhe. Colliers geht hingegen von über 1,8 Milliarden Euro aus, während Stefan Giesemann von JLL ein Volumen um die Zwei-Milliarden-Euro-Marke prognostiziert.

Diese unterschiedlichen Einschätzungen spiegeln die gegenwärtige Unsicherheit und den Anpassungsprozess am Markt wider. Die Bruttospitzenrendite für Hotelimmobilien mit Pachtverträgen in Deutschland lag Ende des dritten Quartals 2026 bei 5,25 Prozent, so CBRE. Das Unternehmen verzeichnete im zweiten Quartal 2026 einen leichten Anstieg auf diesen Wert.

Cushman und Wakefield nennt eine stabile Spitzenrendite von 5,50 Prozent seit Ende 2023.

Investoren nehmen sich in diesem Umfeld mehr Zeit für Entscheidungen und prüfen Risiken genauer. Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Germany, erklärt: „Das Interesse an Hotelimmobilien bleibt hoch. Im aktuellen Marktumfeld nehmen sich Käufer jedoch mehr Zeit für ihre Entscheidungen und prüfen die Risiken genauer.“

International agierende Investoren machen knapp die Hälfte des Volumens aus. Deutsche Anleger stellten im Jahr 2025 laut Colliers rund zwei Drittel. Private Investoren, also vermögende Privatpersonen und Family Offices, verantworteten im ersten Halbjahr 2026 37 Prozent des Volumens.

Marktentwicklung und Ausblick

Das größte Geschäft im bisherigen Jahresverlauf stellt der Verkauf des deutschen Teils des Pentahotel-Portfolios mit sechs Immobilien dar. Aroundtown veräußerte die Hotels an ein Joint Venture aus Ogilvy Capital (UK) und Ironstone Group (USA). Zu den weiteren großen Einzeltransaktionen zählen der Erwerb des Intercity Hotels am Frankfurter Hauptbahnhof durch Art-Invest und die Akquisition des Luxusresorts „Der Öschberghof“ durch die Zech Group.

Der Hotelmarkt steht zudem vor Herausforderungen wie steigenden Energiekosten, Personalmangel und neuen Nachhaltigkeitskriterien. Parallel dazu schreitet die Digitalisierung voran. Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz zur Steigerung der Hotelsichtbarkeit wird diskutiert. Ein KI-Innovationslab in der Ostschweiz unterstützt beispielsweise 30 kleine und mittlere Hotels bei neuen Technologien.

Für das Schlussquartal wird entscheidend sein, wie schnell Käufer und Verkäufer sich auf geforderte Preise einigen und laufende Entscheidungsprozesse abschließen können, so Helena Rickmers von CBRE in Germany. Der Trend zu Value-add-Ansätzen sowie der Fokus auf Betreiberqualität und Vertragsgestaltung dürften weiter an Bedeutung gewinnen.