Die Bundesregierung plant eine Reform des Mietrechts, die nach Kabinettsbeschluss nun in die nächste Phase tritt. Das Gesetzespaket von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) sieht ein Bündel neuer Maßnahmen zum Mieterschutz vor. Diese betreffen rund 5,5 Millionen private Vermieter in Deutschland.

Der Deutsche Mieterbund begrüßt die geplanten Änderungen, während der Eigentümerverband Haus & Grund Kritik übt.

Präsident Kai Warnecke spricht von einem „Misstrauensvotum gegen die Millionen vermietenden Privatpersonen“ und einem „weiteren Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes“.

Neue Regeln für Möblierungszuschläge

Ein zentraler Bestandteil der Reform sind neue Vorschriften für Möblierungszuschläge. In angespannten Wohnungsmärkten müssen Vermieter zukünftig unaufgefordert und vor der Mietzusage offenlegen, welchen Zuschlag sie für eine Möblierung verlangen. Unterbleibt diese Angabe, müssen Mieter nur die Miete zahlen, die ohne Möblierung zulässig wäre.

Vermieter können den Möblierungszuschlag nachträglich ausweisen. In diesem Fall gilt die Wohnung für zwei Jahre ab Nachholung als unmöbliert. Die Berechnungsmethode definiert der Gesetzgeber neu.

Der Zuschlag darf sich nur am Anschaffungswert und am Abnutzungsgrad der Einrichtung orientieren. Vorgesehen ist, dass Vermieter monatlich maximal ein Prozent des Zeitwerts aller Einrichtungsgegenstände ansetzen können.

Für vollmöblierte Wohnungen ist eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen; ursprünglich waren fünf Prozent geplant. Die Neuregelung begrenzt zukünftig die möglichen Zuschläge für Vermieter deutlich. Ein Rechenbeispiel im Entwurf verdeutlicht dies: Bei einer Mietspiegel-Miete von 600 Euro konnten bisher bis zu 180 Euro pro Monat als Möblierungszuschlag verlangt werden; zukünftig wären hier maximal 60 Euro möglich.

Laut einer Studie lag der Anteil möblierter und temporär vermieteter Wohnungen in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern Ende 2024 bei über 30 Prozent aller Wohnungsinserate. Das Institut der deutschen Wirtschaft weist darauf hin, dass dieser Anstieg teils statistisch verzerrt ist, weil klassische Inserate zurückgingen.

Ausgeweiteter Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug

Die Reform stärkt den Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug. Erhält ein Mieter eine ordentliche Kündigung wegen ausstehender Mietzahlungen, wird diese unwirksam. Dies geschieht, wenn er oder eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, die gesamten Mietrückstände innerhalb einer zweimonatigen Frist nach Zustellung der Räumungsklage begleicht.

Voraussetzung hierfür ist, dass es innerhalb der zurückliegenden zwei Jahre nicht schon einmal eine solche Schonfristzahlung gab.

Bisher verbanden Vermieter fristlose Kündigungen oft hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung. Diese blieb auch nach Begleichung der Schulden wirksam, wodurch der Schutz der Schonfrist ins Leere lief. Für die ordentliche Kündigung soll zukünftig die gleiche Schonfristregelung gelten wie für die fristlose Kündigung.

Bundesjustizministerin Hubig erklärte hierzu: „Jede und jeder hat eine zweite Chance verdient.“ Kai Warnecke von Haus & Grund kritisiert, der Vorstoß helfe „Zahlungsunwilligen, aber nicht Zahlungsunfähigen“ und ändere „an Wohnungslosigkeit nichts“.

Eingriffe bei Indexmieten geplant

Auch bei Indexmieten greift der Gesetzentwurf ein. Ursprünglich war vorgesehen, Indexmietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent jährlich zu deckeln. Die überarbeitete Regelung sieht nun vor: Bis zu einer Inflationsrate von drei Prozent ändert sich nichts.

Erst bei einer Steigerung über drei Prozent soll das Plus der Verbraucherpreise zukünftig nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden können.

Indexmieten orientieren sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Vermieter können die Miete in der Regel jährlich entsprechend erhöhen. Bei Indexmieten dürfen Modernisierungskosten am Gebäude nicht auf die Kaltmiete umgelegt werden.

Ein Beispiel verdeutlicht die Auswirkungen: Bei einer Inflationsrate von neun Prozent und einer Kaltmiete von 1.200 Euro waren bisher rund 108 Euro mehr pro Monat möglich; zukünftig wären in diesem Fall maximal 72 Euro mehr möglich.

Noch 2018 befürwortete die SPD die Indexmiete als Instrument zur Bremsung des Preisanstiegs am Wohnungsmarkt. Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Neuregelung, weil eine jährliche Steigerung um 3 Prozent für viele Haushalte eine erhebliche Belastung darstellen könnte. Haus & Grund warnt, die Deckelung ignoriere die Kostenrealität der Vermietung, gefährde die Instandhaltung von Immobilien und könne Vermieter vor energetischen Gebäudesanierungen zurückschrecken lassen.

Internationale Perspektiven auf Mietrechtsänderungen

Die deutschen Vorschläge stehen nicht allein. In Island plant die Regierung ein Verbot der monatlichen Indexierung von Mieten und klarere Regeln für regelmäßige Mietänderungen während eines Mietverhältnisses. Ein früheres Gesetz aus 2024 beschränkte bereits die Indexierung bei kürzeren Verträgen.

In Chicago (USA) wurde die „Protecting Renters Ordinance“ vorgeschlagen. Demnach könnten Vermietern bei Nichtverlängerung eines Mietvertrags ohne „gerechtfertigten Grund“ Entschädigungszahlungen auferlegt werden.

Die vorgesehenen Entschädigungen wurden von ursprünglich 5.000 bis 10.000 US-Dollar auf 4.000 bis 7.500 US-Dollar reduziert. Zudem führte der Gesetzgeber eine einjährige Schonfrist ein. Kritiker befürchten höhere Kosten für Vermieter, steigende Mieten und eine Abschreckung von Investitionen in Mietwohnungen, insbesondere für Kleinvermieter.

Auf EU-Ebene hat die Kommission einen Vorschlag für einen „Affordable Housing Act“ vorgelegt. Dieser soll Kommunen bei der Begrenzung von Kurzzeitvermietungen, etwa über Plattformen wie Airbnb, unterstützen. Ziel ist die Bekämpfung von Wohnraumknappheit und steigenden Mietpreisen.

Die Kommission nennt einen Anstieg der Preise um über 60 Prozent seit 2013 in der EU. Kommunen sollen Gebiete mit Wohnraummangel anhand definierter Kriterien identifizieren können, etwa dem Preis-Einkommen-Verhältnis. Beschränkungen müssen evidenzbasiert, notwendig und zeitlich begrenzt sein.

Sie dürfen nicht rückwirkend gelten und sollen erst nach Nachweis eines signifikanten negativen Effekts über mindestens drei Jahre möglich sein. Die Dauer der Beschränkungen ist auf maximal fünf Jahre angelegt, mit Verlängerungsoption nach Überprüfung. Gastgeber, die ihre Hauptwohnung gelegentlich kurzzeitig vermieten, wären ausgenommen.

Branchenverbände wie EU Travel Tech, CCIA Europe und die European Holiday Home Association kritisieren den Vorschlag unter anderem wegen mangelhafter unabhängiger Aufsicht und unzuverlässiger Daten. Der Vorschlag muss noch vom Europäischen Parlament und den EU-Mitgliedstaaten beschlossen werden.

Die nun vom Kabinett verabschiedete Mietrechtsreform in Deutschland muss noch die parlamentarischen Prozesse durchlaufen. Die genauen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt und die Investitionsbereitschaft privater Vermieter werden sich erst in den kommenden Jahren zeigen. Beobachter werden insbesondere verfolgen, ob die geplanten Schutzmaßnahmen für Mieter die angestrebte Entlastung bringen.

Es bleibt abzuwarten, ob sie, wie von Kritikerseite befürchtet, zu einem Rückgang von Investitionen in den Wohnungsbau oder zur Vernachlässigung des Bestands führen. Die Debatte um das Gleichgewicht zwischen Mieterschutz und den Interessen der Eigentümer bleibt ein zentrales Thema der Wirtschaftspolitik.