Der Immobilienmarkt in europäischen Metropolen und den USA ist von Verunsicherung geprägt. Die Stimmung nähert sich den Tiefstständen der Jahre 2022 und 2023. Steigende Finanzierungskosten, höhere Baukosten und regulatorische Hürden belasten den Sektor, insbesondere den Investmentmarkt.

Die Mietmärkte in Ballungsräumen zeigen sich dagegen robust. Die Nachfrage ist hoch und die Mieten steigen teilweise, da das Angebot knapp ist.

Investmentmarkt unter Druck, Mietmärkte stabil

Die aktuelle Marktlage ist zweigeteilt: Der Investmentmarkt verzeichnet eine Eintrübung, während die Mietmärkte in europäischen Metropolen stabil bleiben. Clemens Schäfer, Immobilienexperte bei DWS, betont: „Auf den Mietmärkten hat sich unsere Einschätzung gegenüber dem Vorjahr keineswegs verschlechtert, sondern eher noch verbessert.“

Schäfer führt weiter aus, dass die Nachfrage sehr robust sei und schlicht zu wenig gebaut werde. Dadurch kommt kaum ein neues Produkt auf den Markt und die Mieten steigen. Wer heute in zentraler Lage in den europäischen Metropolen mit einer guten Fläche an den Markt geht, finde sofort Mieter, unabhängig von der Nutzungsart. Das Vermieten der Immobilien funktioniere demnach.

Die Belastung auf dem Investmentmarkt resultiert aus mehreren Faktoren: steigende Hypothekenzinsen, gestiegene Baukosten, regulatorische Unsicherheiten und fehlende Planungssicherheit. Die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten geht zurück, was das Angebot an bezahlbarem Wohnraum weiter verknappt.

Der Bausektor in Österreich und Deutschland vor Herausforderungen

In Wien schätzt Michael Pisecky von der Wirtschaftskammer Wien, dass von 12.600 für 2026 geplanten Wohneinheiten voraussichtlich nur 9.600 fertiggestellt werden. Seiner Einschätzung nach könnten es sogar höchstens 8.000 Einheiten sein. Damit fehlen mindestens 25 Prozent der geplanten Wohnungen auf einem ohnehin angespannten Markt.

Der Wohnbau in Österreich schrumpfte von 2022 bis 2025 vier Jahre in Folge. Für 2024 wurde ein Minus von 5,9 Prozent erwartet. Das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) revidierte die Erwartung für die Bauinvestitionen 2026 von plus 0,1 Prozent auf minus 0,2 Prozent. Ein Wachstum der Bauinvestitionen um 1,0 Prozent wird frühestens für 2027 erwartet.

Georg Bursik, Vorstandsvorsitzender von FBI/Baumit, fordert ein planbares, finanzierbares und sozial umsetzbares Regulierungs- und Fördersystem. Eine Rückkehr zum Baufertigstellungsniveau von 2021/22 würde jährliche Zusatzinvestitionen von 7,8 Milliarden Euro erfordern. Dies könnte einer Schätzung zufolge eine zusätzliche Bruttowertschöpfung von 4,6 Milliarden Euro in Österreich erzeugen.

Die Gebäudesanierung generiert laut Angaben rund 5,5 Milliarden Euro Bruttowertschöpfung pro Jahr.

Auch in Deutschland ist der Wohnungsmarkt angespannt. Für Nordrhein-Westfalen werden derzeit 360.000 fehlende Wohnungen angegeben. Diskussionen um Enteignungen werden von Experten wie Marcel Fratzscher (DIW) und Michael Voigtländer (IW) kritisiert.

Voigtländer warnt, dass solche Debatten Investitionsentscheidungen und den Wirtschaftsstandort Deutschland belasten könnten. Vonovia hält fest: Enteignung schafft keine einzige neue Wohnung.

US-Immobilienmarkt: Hohe Zinsen und sinkendes Sentiment

Der US-Immobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Abkühlung. Der NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) fiel im September um drei Punkte auf 32. Dies war der niedrigste Stand seit September 2025. Ein Wert unter 50 deutet darauf hin, dass die Mehrheit der Bauunternehmen die Marktbedingungen als schlecht einstuft. Der Index lag bereits den 17. Monat in Folge unter 40.

Bauunternehmen nennen als Belastungsfaktoren höhere Materialkosten, steigende Gas- und Dieselpreise sowie anhaltenden Arbeitskräftemangel. In einigen Regionen berichten Bauträger zudem von negativen Effekten durch verschärfte Einwanderungskontrollen.

Das Angebot an Häusern übersteigt derzeit die Nachfrage, da Käufer wegen hoher Zinsen zurückhaltend sind. Im August übertraf die Zahl der Verkäufer die der Käufer landesweit um 58 Prozent, die größte Lücke seit 2013. Bei der aktuellen Verkaufsgeschwindigkeit entspricht das Angebot 4,9 Monaten, ein Höchststand seit über einem Jahrzehnt.

Die durchschnittlichen 30-jährigen Hypothekenzinsen lagen am 17. September bei 6,95 Prozent, ein Anstieg um 0,19 Prozentpunkte gegenüber der Vorwoche. Crystal Sunbury, Senior Real Estate Analyst bei RSM, weist darauf hin, dass die Hypothekenzinsen aufgrund höherer Staatsverschuldung, Inflationserwartungen und erhöhter Term-Prämien länger auf diesem Niveau verharren könnten.

Sie schätzt, dass bei Raten über rund 6,5 bis 7,0 Prozent die Erschwinglichkeitsprobleme zunehmen und das Transaktionsvolumen weiter sinken dürfte.

Die Federal Housing Finance Agency (FHFA) schätzt, dass zwischen Mitte 2022 und Mitte 2024 rund 1,72 Millionen Transaktionen durch den sogenannten „Lock-in“-Effekt verhindert wurden. Trotz des Angebotsüberhangs stiegen die Median-Hauspreise in den USA im August um 1,6 Prozent im Jahresvergleich. Dies markiert den 38.

Monat in Folge mit Preisanstiegen. Laut Projektionen bleiben diese Zuwächse jedoch unter der US-Verbraucherinflation.

Britische Haushalte verzeichnen ebenfalls gedämpfte Stimmung

Der S&P Global UK Consumer Sentiment Index fiel im September auf 42,7 von 42,9 im August. Werte unter 50 signalisieren ein negatives Sentiment. Die durchschnittlichen zweijährigen Festzins-Hypothekenraten lagen im September bei 5,88 Prozent, fünfjährige Festzinsraten bei 5,92 Prozent.

Die britische Inflation betrug im August 3,1 Prozent. Maryam Baluch von S&P Global Market Intelligence kommentiert, die September-Daten zeigten eine gedämpfte Stimmung in den Haushalten.

Ausblick: Zinsentwicklung und politische Impulse bleiben entscheidend

Die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes hängt von der Zinspolitik der Zentralbanken und von politischen Impulsen ab. Analysten beobachten die Hypothekenzinsen genau. Eine Reuters-Umfrage prognostizierte durchschnittliche Hypothekenraten von rund 6,60 beziehungsweise 6,52 Prozent für die nächsten zwei Quartale, während andere Einschätzungen Raten über 7 Prozent nennen.

In Österreich und Deutschland fordern Branchenvertreter regulative und fördernde Maßnahmen, die dem Wohnbau neue Impulse geben könnten. Das WIFO erwartet ein Wachstum der Bauinvestitionen frühestens 2027. Der britische Haushaltsentwurf ist für den 28. Oktober angekündigt. Unter den aktuellen Bedingungen agieren Investoren und Bauunternehmen vorsichtiger.