Der deutsche Immobilienmarkt bleibt ein komplexes Geflecht aus urbanen Preissprüngen und günstigeren Alternativen im Umland. Neue Datenanalysen belegen Kaufpreisvorteile von bis zu 62 Prozent, wenn Käufer über die Metropolgrenzen hinaus in umliegende Regionen blicken. Dies betrifft sowohl Eigentumswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser und führt zu einer Verlagerung der Nachfrage ins Umland.

Deutliche Preisdifferenzen zwischen Stadt und Umland

Im Umland deutscher Metropolen sind Immobilien zu deutlich günstigeren Konditionen erhältlich als in den Kernstädten. Eine Analyse von Von Poll Immobilien weist eine maximale Differenz der Angebotspreise zwischen Großstadt und günstigster Umlandgemeinde von bis zu 62,6 Prozent aus. Immowelt beziffert die mögliche Ersparnis im 60-Minuten-Umland von Dresden auf 52 Prozent, gefolgt von Frankfurt am Main und Köln mit jeweils 51 Prozent.

Im Münchner Umland prognostiziert Immowelt ein Sparpotenzial von bis zu 46 Prozent. Für das Hamburger Umland liegt dieses Potenzial ebenfalls bei 46 Prozent, im 45-Minuten-Umland bei 43 Prozent.

Die absoluten Einsparungen pro Quadratmeter sind ebenfalls beträchtlich. Immowelt nennt für München eine Differenz von 3.714 Euro pro Quadratmeter. Dies resultiert aus 8.078 Euro pro Quadratmeter in der Stadt gegenüber 4.364 Euro pro Quadratmeter im 60-Minuten-Umland.

Für Frankfurt am Main beträgt die Differenz 2.834 Euro pro Quadratmeter (5.564 Euro pro Quadratmeter auf 2.730 Euro pro Quadratmeter) und für Hamburg 2.767 Euro pro Quadratmeter (6.014 Euro pro Quadratmeter auf 3.247 Euro pro Quadratmeter).

Die hohen Kaufpreise in den Metropolen treiben Interessenten ins Umland. Dort steigen die Preise an vielen Orten ebenfalls an, teilweise sogar stärker als in den Großstädten selbst. Theo Mseka, Geschäftsführer von Immowelt, konstatiert, dass Eigentumswohnungen in den teuersten deutschen Großstädten und deren Vororten für viele Haushalte kaum mehr bezahlbar sind.

Im erweiterten Umland der Städte zeige sich jedoch oft eine bessere Situation. Wer seinen Suchradius vergrößert, findet spürbar günstigere Angebote, so Mseka.

Der Pendler-Effekt und die Dynamik im erweiterten Einzugsgebiet

Die Sparpotenziale im Umland sind besonders relevant für Pendler, die bereit sind, an zwei bis drei Tagen pro Woche in die Metropole zu fahren. Rund sieben Millionen Menschen pendeln bereits in deutsche Großstädte. Im Jahr 2025 arbeiteten etwa 20,64 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte außerhalb ihres Wohnorts, rund 50.000 mehr als im Vorjahr.

Diese Mobilität beeinflusst die Preisentwicklung im erweiterten Einzugsgebiet. Die Mietpreise stiegen im ersten Quartal 2026 im Umland der Top-7-Städte um 4,2 Prozent. Im Umland der übrigen Großstädte betrug der Anstieg 3,9 Prozent, während er in den Großstädten selbst bei 3,8 Prozent lag.

Konkrete Datenbeispiele verdeutlichen dies: Eine 78-Quadratmeter-Wohnung in Werder (Brandenburg, rund 40 Kilometer von Berlin entfernt) kostet etwa 265.000 Euro. Im Münchner Umland liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei rund 6.070 Euro, während Landshut in der Metropolregion München 4.120 Euro pro Quadratmeter aufweist. Für das Einzugsgebiet Hamburgs nennt die Auswertung Norderstedt mit 4.121 Euro pro Quadratmeter und Elmshorn mit 2.979 Euro pro Quadratmeter.

Attraktivität von Mittelstädten als Alternativen

Neben dem direkten Umland rücken auch Mittelstädte als günstigere Alternativen in den Fokus. Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer und COO von Immowelt, erklärt, die deutschen Mittelstädte stellten eine bezahlbare Alternative für Suchende dar, denen die Metropolen zu teuer sind, die aber nicht auf die Vorzüge des urbanen Lebens verzichten wollen.

Wer über die Grenzen der Großstädte hinausblickt, findet oftmals Angebote, die auch für Normalverdiener weiterhin erschwinglich sind.

In einigen Mittelstädten zeigten sich zuletzt deutliche Anstiege. Bad Oeynhausen, Herford und Minden (Nordrhein-Westfalen) verzeichneten zwischen dem 1. März 2025 und dem 1. März 2026 jeweils ein Plus von 14,7 Prozent. Emden und Wilhelmshaven (Niedersachsen) stiegen um jeweils 14,3 Prozent.

Zu den günstigsten Mittelstädten zählen Plauen mit 945 Euro pro Quadratmeter, Zwickau mit 1.137 Euro pro Quadratmeter, Gera mit 1.242 Euro pro Quadratmeter und Görlitz mit 1.308 Euro pro Quadratmeter. Am oberen Ende der Preisskala liegen Konstanz mit 5.648 Euro pro Quadratmeter, Rosenheim mit 5.213 Euro pro Quadratmeter und Tübingen mit 4.963 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik und zukünftige Entwicklungen

Analysen und Prognosen deuten auf eine anhaltende Dynamik hin. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) prognostiziert inflationsbereinigte Kaufpreisanstiege bis 2035 in den Umlandregionen der größten Metropolen sowie in einigen Groß- und Mittelstädten. Diese Entwicklung könnte die Attraktivität der Regionen aufrechterhalten und die Preisentwicklung weiter beeinflussen.

Die Finanzierungsbedingungen bleiben ein entscheidender Faktor. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen stabilisierten sich Anfang 2025 bei durchschnittlich 3,5 Prozent. Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Postbank, warnt jedoch vor den finanziellen Belastungen eines Kaufs.

Käufer müssten in der Regel höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Zudem könnten Inflation, höhere Energiekosten oder Pandemiefolgen zusätzliche Ausgaben verursachen oder die Einnahmesituation verändern. Interessenten sollten daher genau prüfen, ob sie die Finanzierung langfristig auch dann noch stemmen können, wenn sich ihre finanzielle Situation ändern sollte, so Grunwald.

Marktbeobachter werden die weitere Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen im Umland sowie die Reaktion der Käufer und die Finanzierungsbedingungen genau verfolgen, um die langfristigen Auswirkungen der regionalen Preisverschiebungen zu bewerten.