Der deutsche Immobilienmarkt steht weiterhin unter Druck. Hohe Zinsen und gestiegene Finanzierungskosten bremsen die Transaktionen. Parallel dazu beeinflussen regulatorische Unsicherheiten, wie die Debatte um die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen in Berlin, die Entscheidungen von Großinvestoren wie PGIM Real Estate.

Die erwartete Markterholung verzögert sich, und die Diskussion um Enteignungen sendet ein relevantes Signal an den gesamten deutschen Immobilienmarkt.

Der Transaktionsmarkt unter Druck

Die erhoffte Wende am deutschen Transaktionsmarkt für Immobilien bleibt aus. Finanzierungen mit Zinsen von oft über vier Prozent für zehnjährige Laufzeiten – Recherchen zufolge teils bei rund 4,3 Prozent und damit auf dem höchsten Stand seit 15 Jahren – erschweren die Preisfindung und reduzieren die Kaufkraft. Banken zeigen sich bei der Kreditvergabe weiterhin zurückhaltend.

Drees und Sommer schätzen den Refinanzierungsbedarf im deutschen Immobiliensektor für die kommenden Jahre auf 300 bis 500 Milliarden Euro. Die Auswirkungen sind bereits sichtbar: Die NPL-Quote (Not leidende Kredite) für Immobilien hat sich laut EY-Parthenon seit 2022 von 1,5 Prozent auf zuletzt knapp fünf Prozent mehr als verdreifacht. Sebastiano Ferrante, Europachef von PGIM Real Estate, äußert sich skeptisch: „Ich sehe noch keine große Erholung am Immobilienmarkt im Jahr 2027.

Die Lage wird sich wahrscheinlich nicht wesentlich verändern.“ Ferrante hält es zudem für „durchaus möglich, dass in den nächsten Jahren das Immobiliengeschäft spürbar schrumpfen wird.“

Ein Faktor für die Investitionszurückhaltung sind attraktive Renditen alternativer Anlageklassen. Tagesgeldkonten bieten inzwischen über vier Prozent Zinsen, und Renditen langfristiger US-Staatsanleihen liegen teilweise bei über fünf Prozent. Diese Anlagen treten in der Recherche als Konkurrenten zu risikoreicheren Investments wie Immobilien auf.

Früher machten Immobilien fünf bis acht Prozent der institutionellen Anlagen aus; im Immobilienboom kletterte dieser Anteil bei Pensionskassen auf bis zu 20 Prozent. Ferrante sieht die Möglichkeit, dass sich diese Anteile wieder dem früheren Niveau annähern.

Regulierung als Investitionshemmnis

Neben makroökonomischen Faktoren rücken politische und regulatorische Risiken in den Vordergrund der Investitionsentscheidungen. Die Diskussion um die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen in Berlin wird in der Recherche als besonders relevant beschrieben. Ein Volksentscheid im Jahr 2021 zeigte, dass 56 Prozent der Berliner für eine Enteignung großer Wohnungsunternehmen stimmten.

Betroffen wäre unter anderem Vonovia, deren Wohnungsbestand in Berlin rund 138.000 Einheiten umfasst und dessen Portfoliowert in Berlin mit etwa 23 Milliarden Euro angegeben wird. Schätzungen für eine mögliche Entschädigung liegen laut Recherche zwischen 36 und 43 Milliarden Euro. Harald Heim von PwC konstatiert, dass „Investoren, die sich nicht täglich mit der Berliner Landespolitik beschäftigen, das noch nicht wirklich realisiert“ hätten.

Experten warnen, dass das Signal einer möglichen Vergesellschaftung weit über die Hauptstadt hinausreichen und Kapitalabflüsse aus dem deutschen Wohnungsmarkt begünstigen könnte. Dies könnte auch internationale Anleger beeinflussen.

In Kuwait führten staatliche Regulierungsreformen laut Recherche dazu, dass Kapital in Investmentimmobilien gelenkt wurde, da diese als stabiles Segment galten. In Deutschland führen die Diskussion um Vergesellschaftung und steigende regulatorische Anforderungen nach den vorliegenden Quellen zu Unsicherheit und potenzieller Kapitalabwanderung.

Segmentierte Aussichten und Marktbewegungen

Innerhalb des Immobilienmarktes zeigen sich unterschiedliche Entwicklungen. Ferrante sieht langfristig einen deutlich geringeren Bedarf an Büroflächen. Goldman Sachs stuft die Stimmung im europäischen Immobiliensektor als „leicht vorsichtig“ ein.

Zugleich sieht die Bank Aspekte, die Immobilieneigentümern zugutekommen könnten, wie steigende Mieten und weniger Neubau. In der Analyse von Goldman Sachs wurden die Empfehlungen für einzelne Werte angepasst: Vonovia wurde von „Buy“ auf „Neutral“ herabgestuft, Covivio von „Neutral“ auf „Buy“.

Die globalen Prognosen sind nicht einheitlich. PGIM Real Estate erwartet für Deutschland und Europa keine große Erholung bis 2027, während ein Bericht von Straits Research ein Wachstum des globalen Immobilienmarktes von 4,70 Billionen US-Dollar im Jahr 2026 auf 8,45 Billionen US-Dollar bis 2034 prognostiziert. Die Recherche führt als erklärenden Faktor unterschiedliche geografische Schwerpunkte und Betrachtungsweisen an; Nordamerika dominierte den globalen Markt mit einem Anteil von 34 Prozent im Jahr 2025.

Die Rolle von Kryptowährungen in diesem Kontext wird in den Quellen diskutiert. Bitcoin erlebte nach Angaben der Recherche im August 2026 ein Comeback und überschritt die Marke von 80.000 US-Dollar. André Dragosch, Forschungsleiter bei Bitwise in Europa, wird mit der Aussage zitiert: „Wenn es ernst wird und die makroökonomischen Kräfte stark wirken, unterscheiden Anleger immer weniger zwischen Bitcoin und Gold, sondern orientieren sich an den steigenden Risiken der Währungsentwertung.“

Ausblick: Anpassungsdruck und politische Einflüsse

Die Immobilienwirtschaft sieht sich laut Recherche mit einer längeren Phase höherer Zinsen konfrontiert. Felix Schindler von HIH Invest erklärt: „Die Immobilienwirtschaft wird sich auf eine längere Phase höherer Zinsen einrichten und ihre Geschäftsmodelle vielfach adjustieren müssen.“ Politische Unsicherheiten, insbesondere die Debatte um Vergesellschaftung in Berlin, werden voraussichtlich weiterhin Investitionsentscheidungen beeinflussen.

Die Möglichkeit eines Gesetzesvolksentscheids zur Vergesellschaftung in Berlin im Jahr 2027 wird in den Quellen als offen genannt und könnte die Lage weiter zuspitzen. Ferrante sagt außerdem: „Ich fürchte aber, dass das Ergebnis in Deutschland dafür sorgt, dass das Reformtempo sich verlangsamt – was kein gutes Zeichen wäre.“

Analysten und Marktbeobachter richten ihren Blick daher nicht nur auf Zinsentscheidungen der Zentralbanken und die Inflation, sondern auch auf die politische Agenda und die Umsetzung regulativer Maßnahmen. Für 2026 liegt in der Recherche eine Prognose für einen moderaten Preisanstieg bei Immobilien in Deutschland von drei bis vier Prozent vor. Wie sich dieser Trend angesichts hoher Finanzierungskosten und regulatorischer Unsicherheit tatsächlich auf Transaktionsvolumen und Investitionsbereitschaft auswirkt, bleibt abzuwarten.