Die erhoffte Erholung am deutschen Wohnimmobilienmarkt bleibt im laufenden Jahr aus. Nach einer leichten Zwischenerholung im Jahr 2025 verharrt die Preisentwicklung 2026 weitgehend in einer Seitwärtsbewegung, während die Dynamik gering bleibt. Als wesentlicher Treiber wirkt eine erneute geldpolitische Straffung.

Gestiegene Inflationserwartungen und geopolitische Spannungen treiben die Bauzinsen wieder nach oben und belasten die Nachfrage spürbar.

Teure Kredite bremsen die Markterholung

Gegenüber dem historischen Allzeithoch aus dem Jahr 2022 liegen die Kaufpreise im Bundesdurchschnitt um rund zehn Prozent niedriger. Zwar deuteten die Entwicklungen 2025 auf eine Bodenbildung hin, die erneute Zinswende stoppt diesen Trend jedoch vorerst.

Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen notieren 2026 wieder im Bereich von 4,0 bis 4,6 Prozent. Hintergrund sind gestiegene Inflationserwartungen sowie geopolitische Spannungen im Nahen Osten, die den Brent-Ölpreis zeitweise über 113 US-Dollar je Barrel trieben und die Teuerung im Euroraum auf etwa 3,3 Prozent hoben. Die Europäische Zentralbank reagierte im Jahresverlauf und hob den Leitzins in zwei Schritten auf 2,40 beziehungsweise 2,50 Prozent an.

Parallel dazu kletterten die Renditen zehnjähriger Pfandbriefe um nahezu 0,7 Prozentpunkte.

Diese Entwicklung verteuert Finanzierungen unmittelbar. Ein Musterkredit über 300.000 Euro bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent stieg binnen weniger Monate von monatlich rund 1.450 Euro auf etwa 1.600 Euro. Das entspricht einem Anstieg der laufenden Zinsbelastung um rund zehn Prozent.

Das Institut der deutschen Wirtschaft sieht neben den gestiegenen Finanzierungskosten auch Zweifel an der Tragfähigkeit staatlicher Haushalte als dämpfenden Faktor für Kaufentscheidungen.

Reale Wertverluste und wachsende regionale Klüfte

Nominal treten die Immobilienpreise weitgehend auf der Stelle. Die aktuellen Quartalsdaten weisen für Eigentumswohnungen im dritten Quartal ein minimales Plus von 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Ein- und Zweifamilienhäuser legen um 0,4 Prozent zu. Angesichts einer Inflationsrate von rund 2,5 Prozent bedeutet diese Stagnation für Eigentümer einen realen Wertverlust.

Zugleich vertieft sich die regionale Spaltung. In den sieben größten Metropolen sinken die Preise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal im Schnitt um 0,8 Prozent. Deutliche Rückgänge verzeichnen Stuttgart mit minus 3,9 Prozent und Berlin mit minus 2,0 Prozent.

Auch Köln mit minus 1,3 Prozent und München mit minus 0,7 Prozent geben nach, während Hamburg mit einem Zuwachs von 1,8 Prozent eine Ausnahme bildet.

Dahingegen legen Mittel- und Großstädte abseits der Kernmetropolen im Schnitt um 1,2 Prozent zu. Essen verzeichnet ein Plus von 3,5 Prozent, Dortmund gewinnt 2,0 Prozent hinzu. Das bundesweite Gefälle bleibt enorm: Die Bandbreite reicht von 762 Euro pro Quadratmeter im Kyffhäuserkreis bis zu 8.461 Euro pro Quadratmeter in München.

Energetische Spaltung und Engpass im Neubau

Neben der Lage bestimmt vorrangig die Energieeffizienz den Marktwert. Immobilien der Klassen A und A+ erzielen deutliche Preisaufschläge. Schlecht gedämmte Objekte der Klassen F bis H müssen hingegen Abschläge von rund zehn bis über 20 Prozent hinnehmen.

Unsanierte Altbauten geraten zunehmend in den Fokus institutioneller Risikoanalysen, da Banken geschätzte Sanierungskosten verstärkt von den Beleihungswerten abziehen.

Gleichzeitig bricht die Neubauaktivität weiter ein. Im Vorjahr wurden bundesweit rund 200.000 Wohnungen fertiggestellt, was dem niedrigsten Stand seit 2012 entspricht. Zwar existiert ein Überhang von etwa 760.000 genehmigten Wohneinheiten, doch bei weniger als der Hälfte davon haben die Bauarbeiten tatsächlich begonnen.

Ursache sind die Baukosten, die im Vorjahresvergleich um rund fünf Prozent stiegen. Einzelne Baustoffe verteuerten sich drastisch – Bitumen legte um rund 30 Prozent zu, Flachglas um rund 15 Prozent.

Neubauhäuser kosten im Schnitt 4.418 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Standardwohnfläche von 130 Quadratmetern ergibt sich ein Nettopreis von rund 574.340 Euro. Zuzüglich der typischen Nebenkosten von rund zehn Prozent beläuft sich das erforderliche Gesamtbudget auf etwa 631.774 Euro, was breite Käuferschichten aus dem Markt drängt.

Druck auf die Mieten und verhaltener Ausblick

Weil der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte unerschwinglich bleibt, verlagert sich die Nachfrage auf den Mietmarkt. Die Bestandsmieten zogen im dritten Quartal im Jahresvergleich bundesweit um 4,5 Prozent an. Unter den Großstädten meldet Hamburg ein Plus von 6,8 Prozent und Köln von 5,3 Prozent.

Besonders ausgeprägt zeigt sich der Mietanstieg in Berlin, wo die Mieten seit 2022 kumuliert um 29,5 Prozent gestiegen sind.

Hinsichtlich der weiteren Preisentwicklung gehen die Einschätzungen der Institute auseinander. Während der Finanzierungsvermittler Dr. Klein mittelfristig von einem leichten Preisanstieg um rund drei Prozent für den Gesamtmarkt ausgeht, prognostizieren das Institut der deutschen Wirtschaft und die DZ Bank eine anhaltende Stagnation.

Marktbeobachter erwarten entscheidende Impulse vorrangig vom weiteren Zinspfad der Europäischen Zentralbank sowie von möglichen steuerlichen Anreizen für den Wohnungsbau.