Der deutsche Immobilienmarkt zeigt ein ambivalentes Bild: Während Kaufpreise in vielen Metropolen leichte Rückgänge oder eine verhaltene Entwicklung verzeichnen, steigen die Mieten tendenziell an. Gestiegene Finanzierungskosten und ein sinkendes Kaufinteresse verlagern die Nachfrage teilweise in den Mietmarkt.

Dieser Trend wird in den acht größten deutschen Städten sichtbar: Im dritten Quartal 2026 gaben die Preise für Wohnimmobilien mehrheitlich leicht nach. Parallel dazu steigen die Mieten, was den Druck auf Wohnungssuchende in den Ballungszentren erhöht. Diese Entwicklung deutet auf eine zunehmende regionale Differenzierung im Markt hin.

Steigende Zinsen dämpfen Kaufinteresse

Maßgeblich für die Abschwächung der Kaufpreisentwicklung sind die gestiegenen Finanzierungskosten. Seit dem Frühjahr 2026 tendieren die Bauzinsen aufwärts. Die durchschnittlichen Zinsen für Immobilienfinanzierungen lagen im dritten Quartal 2026 bei etwa 4,3 Prozent. Für zehnjährige Bauzinsen werden Werte nahe 4,5 Prozent genannt.

Diese Zinserhöhung macht den Immobilienerwerb für viele potenzielle Käufer weniger erschwinglich. Zwischen Mai und September 2026 sanken die Kaufanfragen auf ImmoScout24 um sieben Prozent. Allein im dritten Quartal 2026 verzeichneten die acht größten Metropolen eine neunprozentige Verringerung der Kaufnachfrage gegenüber dem Vorquartal.

Gleichzeitig stiegen die Mietanfragen in diesem Zeitraum um zwölf Prozent. ImmoScout24 und Vertreter des Portals sehen hier eine Verschiebung der Nachfrage hin zum Mietmarkt.

Metropolen: uneinheitliche Preisentwicklungen

Die regionalen Unterschiede sind deutlich. Im dritten Quartal 2026 sanken die Angebotspreise für Bestandswohnungen in Berlin und Hamburg jeweils um 1,5 Prozent. Für Frankfurt und München wurden Rückgänge von 1,0 Prozent beziehungsweise 0,4 Prozent gemeldet.

Die Entwicklung bei Neubauwohnungen war heterogen: In Berlin und Hamburg lagen die Preise niedriger, in Frankfurt gab es einen Anstieg von 1,0 Prozent und in München einen leichten Rückgang von 0,4 Prozent. Düsseldorf, Köln und Leipzig zeigten für Bestandswohnungen Zuwächse mit 1,0 Prozent, 0,3 Prozent und 0,7 Prozent. Das Statistische Bundesamt meldete für das zweite Quartal 2026 einen bundesweiten Anstieg der Preise für Wohneigentum um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr und 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während die Preise in den größten Städten leicht nachgaben.

Mietmarkt unter Druck

Der Mietmarkt bleibt angespannt, vorrangig in Ballungszentren. Im dritten Quartal 2026 verzeichnete München Bestandsmieten von 20,20 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 0,4 Prozent, und Neubaumieten von 27,57 Euro pro Quadratmeter. Berlin und Hamburg meldeten ebenfalls Mietsteigerungen: Berlin Bestandsmieten plus 0,4 Prozent auf 13,23 Euro pro Quadratmeter; Hamburg Bestandsmieten plus 1,0 Prozent auf 13,41 Euro pro Quadratmeter.

Deutschlandweit fehlen Schätzungen zufolge mehr als eine Million Wohnungen, insbesondere in den gefragten Ballungsräumen. 2025 wurden 206.600 Wohnungen fertiggestellt, dies entspricht 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Parallel dazu gingen die Baugenehmigungen zurück. Hohe Finanzierungskosten und gestiegene Baukosten belasten Projektentwickler, was die Angebotsknappheit verschärfen kann.

Analysten sehen Stabilisierung, aber keine Trendwende

Marktbeobachter verweisen auf eine Phase der Regionalisierung und teilweisen Stabilisierung nach den teils deutlichen Preisrückgängen der Vorjahre. Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel, sieht in der Stabilisierung der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2023 ein positives Signal, betont aber, dass eine vollständige Trendwende nicht gesichert ist. Das IfW konstatiert, dass Wohnungen in manchen Innenstadtlagen, die zuvor überproportional nachgegeben hatten, nun eine Gegenbewegung erfahren.

Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, kommentiert: „Gerade in den Metropolen orientieren sich Kaufinteressierte wieder mehr in Richtung Mietmarkt.“ Dominik Nehls von Dr. Klein weist darauf hin, dass Eigentumswohnungen in Berlin trotz der Gesamtentwicklung für Kapitalanleger attraktiv bleiben, da die Nachfrage nach Miete hoch ist.

Ausblick: Herausforderungen für Politik und Marktteilnehmer

Prognosen des Postbank Wohnatlas gehen davon aus, dass in fast der Hälfte der 400 Regionen Deutschlands die Preise bis 2035 um mindestens zwei Prozent sinken könnten, in den übrigen Regionen aber steigen. Solange die Bautätigkeit nicht deutlich anzieht und der Wohnraummangel bestehen bleibt, ist mittelfristig keine Entspannung auf dem Mietmarkt in Sicht. Marktbeobachter richten ihren Blick zudem auf die weitere Entwicklung der Bauzinsen und auf geldpolitische Entscheidungen der Europäischen Zentralbank, die die Attraktivität von Immobilieninvestitionen beeinflussen können.

Regionale Unterschiede dürften weiterhin eine prägende Rolle spielen.