Ein tiefgreifender Wandel erfasst den deutschen Immobilienmarkt und verschiebt die Anforderungen an Fachkräfte. Während die 2010er-Jahre einen Aufschwung darstellten, sieht sich die Branche inzwischen mit den Nachwirkungen der Corona-Pandemie, stark gestiegenen Baukosten und einer Zinsexplosion konfrontiert. Diese Entwicklungen erfordern eine Neuausrichtung, in der Datenanalyse und digitale Expertise an Bedeutung gewinnen.

Marktberuhigung nach Korrekturphase

Der deutsche Immobilienmarkt hat nach einer Korrekturphase zwischen 2022 und 2025 ein neues Gleichgewicht gefunden. Im Jahr 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien bundesweit gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 8,4 Prozent. Die Inflation stieg in den beiden Jahren 2022 und 2023 zusammen um 13,2 Prozent.

Zwischen 2010 und 2022 legten die Preise für Wohnimmobilien bundesweit um rund 94 Prozent zu. Der Baupreisindex für Wohngebäude stieg im selben Zeitraum um 64 Prozent, die Inflationsrate lag bei 25 Prozent.

Die Korrektur bei Eigentumswohnungen betrug durchschnittlich -12,3 Prozent, von 5.495 Euro pro Quadratmeter auf 4.821 Euro pro Quadratmeter. Für die Jahre 2025 bis 2027 werden Stabilisierungstendenzen und moderate Preiszuwächse erwartet. Prognosen für 2025 gehen von einem durchschnittlichen Anstieg der Wohnimmobilienpreise zwischen 1 und 4 Prozent aus.

Das Gewos-Institut erwartet für 2025 einen Anstieg der Käufe von Wohnimmobilien um gut 14 Prozent auf rund 656.000 Transaktionen. Das gesamte Umsatzvolumen mit Eigenheimen, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Wohnbauland dürfte auf rund 221 Milliarden Euro steigen. Das entspräche einem Plus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Sebastian Wunsch vom Gewos-Institut kommentiert: „Die Kaufzurückhaltung am deutschen Immobilienmarkt löst sich nach und nach auf. Vor allem private Käufer kehren in den Markt zurück.“

Regional zeigen sich unterschiedliche Dynamiken. In München setzte der Preisrückgang bereits im Herbst 2022 ein, früher als in anderen bayerischen Großstädten. Der IVD-Marktbericht Herbst 2025 verzeichnete einen leichten Anstieg der Preise für Bestands-Eigentumswohnungen in München um 0,6 Prozent.

Neubauobjekte verzeichneten einen Rückgang von 0,5 Prozent, Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sanken um 1,8 Prozent. Eine Zehn-Jahres-Betrachtung von Herbst 2015 bis Herbst 2025 zeigt in München Anstiege. Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser stiegen um 62 Prozent, für Doppelhaushälften im Neubau um 60 Prozent.

Eigentumswohnungen verteuerten sich im Bestand um 55 Prozent und im Neubau um 47 Prozent. Für 2027 werden auf Deutschland-Durchschnittsebene Zuwächse von 3 bis 8 Prozent gegenüber 2025 prognostiziert. Einzelne Städte wie Frankfurt und München liegen in den Regionalprognosen unter den höheren Erwartungen.

Zinswende und Neubau-Defizit

Die Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zählen zu den Faktoren, die zur Marktkorrektur beitrugen. Nach einem Zinsschritt im September auf 2,50 Prozent lagen die Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen vielfach über vier Prozent, teils bei rund 4,3 Prozent. Dies stellt das höchste Niveau seit etwa 15 Jahren dar.

Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, weist darauf hin: „Bleibt der Preisdruck hartnäckig, könnte der Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 durchaus in Richtung drei Prozent steigen.“

Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen, sagte: „Wer heute für Wohneigentum vorsorgt, sollte nicht nur auf den aktuellen Zinssatz schauen, sondern auch auf die Finanzierung von morgen.“ Annika Steiner, Partnerin und Managing Director bei Wüest Partner, betont, „dass für die Immobilienwirtschaft weniger der weitgehend erwartete Zinsschritt selbst als der Ausblick auf ein höheres Zinsniveau insgesamt von Bedeutung ist.“

Analysen erwarten eine Einpendelung der Bauzinsen auf einem Niveau um die 3 Prozent. Sehr niedrige Zinsen, wie vor der Zinswende im Bereich um 1 Prozent, werden voraussichtlich nicht wieder erreicht. Die Zahl der Neubau-Fertigstellungen lag 2025 nur bei 240.000 Einheiten.

Benötigt würden jedoch 400.000, was zu einem Angebotsdefizit führt. Das Transaktionsvolumen reduzierte sich nach dem Zins-Schock um 35 Prozent. Gleichzeitig machen nur 0,8 Prozent der Immobilienauktionen Zwangsversteigerungen aus.

Dies deutet nach Einschätzung der Quellen eher auf einen insgesamt stabilen Markt als auf einen Ausverkauf hin.

Der Wandel der benötigten Kompetenzen

Die Branche befindet sich laut BBSR inmitten eines tiefgreifenden Umbruchs. Neben Zins- und Baukostenentwicklung verstärken strukturelle Faktoren wie Fachkräftemangel, die Zunahme mobiler Arbeit und die Dringlichkeit energetischer Modernisierungen den Druck. Im BBSR-Bericht heißt es: „Der viel zitierte Spruch ‚Survive until 25‘ kennzeichnet die Durchhalteparole der Immobilienbranche für die aktuelle Krise.“

Die Immobilienbranche stecke „inmitten einer Zeit tiefgreifender Umbrüche“, so der Bericht.

Vor diesem Hintergrund verschiebt sich der Bedarf an Personal. Die Nachfrage nach Data-Science-Experten und digitalaffinen Fachkräften nimmt zu. Die Studie „Datensouveränität in der Smart City“ der PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH unterstreicht die wachsende Bedeutung von Datenkompetenz für die Entwicklung intelligenter Städte und damit für Teile der Immobilienwirtschaft.

Unternehmen suchen vermehrt Spezialisten, die Daten analysieren, Prognosen erstellen und digitale Prozesse gestalten können. Die Digitalisierung wird in den Quellen als Treiber dieser Veränderung genannt.

Ausblick: Digitale Resilienz als Marktvorteil

Die Konsolidierung des deutschen Immobilienmarktes setzt sich fort. Analysten erwarten, dass sich die Bauzinsen auf einem Niveau um die 3 Prozent einpendeln. Die moderate Erholung der Immobilienpreise, insbesondere in großen Metropolen, deutet auf eine Stabilisierung hin.

Zugleich bleiben das Neubau-Defizit und strukturelle Herausforderungen wie Fachkräftemangel sowie die energetische Sanierung bestimmende Faktoren.

Für Marktteilnehmer gewinnt die Fähigkeit, Daten zu nutzen und digitale Strategien umzusetzen, an Bedeutung. Investitionen in Data-Science-Kompetenzen und Digitalisierung können Unternehmen in der Anpassungsphase der Branche Vorteile verschaffen. Beobachter erwarten, dass sich die Branche weiter professionalisiert.

Datengestützte Entscheidungen für Immobilieninvestitionen, -entwicklung und -verwaltung werden an Gewicht gewinnen.