Die Zinswende am Immobilienmarkt erhöht für viele Eigenheimbesitzer mit auslaufenden Finanzierungen die monatlichen Belastungen. Für zehnjährige Darlehen liegen die effektiven Jahreszinssätze bei knapp 4,2 Prozent (Interhyp) beziehungsweise 4,1 Prozent (Dr. Klein; Stand 23.

September 2026). Dies verteuert Anschlussfinanzierungen, besonders für Haushalte, die ihre ursprüngliche Finanzierung in Niedrigzinsphasen knapp kalkuliert haben.

Historischer Zinsanstieg und Auswirkungen auf Dich

Der deutsche Baufinanzierungsmarkt durchlebt eine Zinswende. Nach einem Allzeittief von rund 0,4 Prozent Ende 2020 und Zinsen von etwa einem Prozent Anfang 2022 stiegen die Bauzinsen bis Ende 2022 auf über 3,5 bis 4 Prozent. Für zehnjährige Kredite gelten aktuell die oben genannten effektiven Jahreszinssätze (Stand 23.

September 2026). Ende August 2026 lag der Durchschnittszins für eine 80‑Prozent‑Finanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung bei 4,09 Prozent.

Die Folgen für Immobilienbesitzer sind spürbar. Eine Beispiel-Finanzierung von 300.000 Euro kann die monatliche Rate um rund 250 Euro erhöhen. Dies ergibt eine Berechnung, die Finanztip zitiert.

Wer Kredite in Jahren mit deutlich niedrigeren Durchschnittszinsen aufgenommen hat, etwa 2,8 Prozent (2013), 1,7 Prozent (2015) oder um 1,4 Prozent in späteren Niedrigzinsphasen, steht bei der Anschlussfinanzierung vor deutlich höheren Kosten. Patrik‑Ludwig Hantzsch, Leiter der Creditreform‑Wirtschaftsforschung, weist darauf hin, dass die höhere Zinslast Verbraucher trifft, die in Niedrigzinsphasen knapp kalkuliert haben.

Verschärfte Kreditbedingungen und fallende Immobilienpreise

Gestiegene Zinsen wirken auf den gesamten Markt. Banken verschärfen ihre Kreditstandards; der Nettoanteil der Institute mit strengeren Anforderungen stieg auf sieben Prozent nach vier Prozent im Vorquartal. Als Gründe werden höhere Kreditrisiken, gestiegene Refinanzierungskosten und eine geringere Risikotoleranz genannt.

Die Nachfrage nach Wohnbaukrediten sank im zweiten Quartal 2026 so stark wie seit drei Jahren nicht mehr. Das vermeldet die Deutsche Bundesbank.

Parallel dazu sanken die Immobilienpreise. Im vierten Quartal 2022 fielen die Häuserpreise in Deutschland im Schnitt um 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und um 5,0 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2022. Dies war der erste Rückgang gegenüber einem Vorjahresquartal seit dem vierten Quartal 2010.

Ursachen dafür sind die gesunkene Nachfrage durch gestiegene Finanzierungskosten und die anhaltend hohe Inflation. Marktbeobachter erwarten, dass die Preise in nächster Zeit weiter sinken könnten. Änderungen der Immobilienwerte wirken sich auf den Beleihungsauslauf aus, ein Faktor, den Banken bei Anschlussfinanzierungen berücksichtigen.

Strategien für Deine Anschlussfinanzierung

Die Finanzbranche rät Hauseigentümern, die Planung der Anschlussfinanzierung frühzeitig zu beginnen. Empfohlen wird, drei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Vorbereitung zu starten. Frühestens sechs bis zwölf Monate vor Ablauf greifen konkrete Maßnahmen wie das Einholen von Angeboten oder ein Forward‑Darlehen.

Die Restschuld ist nach Jahren der Tilgung oft deutlich geringer, und in vielen Regionen ist der Marktwert der Immobilie gestiegen, sodass der Beleihungsauslauf gesunken ist. Das kann das Risiko für Banken reduzieren.

Viele Eigentümer verfügen inzwischen über höhere Einkommen als zum Kaufzeitpunkt, was die Tragfähigkeit höherer Raten beeinflussen kann. Ein häufiger Fehler ist laut Experten, zu lange zu warten und dann sofort das Angebot der bisher finanzierenden Bank anzunehmen. Ein Anbieter‑Vergleich ist wichtig, da sich Zinskonditionen unterscheiden.

Ein Bankenwechsel ist meist mit vergleichsweise geringen Kosten für die Grundschuldübertragung verbunden, in der Regel 0,2 bis 0,4 Prozent der Restschuld, und kann sich durch bessere Konditionen rechnen. Forward‑Darlehen können eine Option sein, werden aber von Experten mit Blick auf Restlaufzeit und Marktlage unterschiedlich bewertet.

Ausblick auf den Immobilienmarkt

Die weitere Entwicklung der Bauzinsen bleibt unsicher. Interhyp‑Chef Jörg Utecht erwartet, dass das Zinsniveau „vorerst über der Vier‑Prozent‑Marke bleibt“. Dr.

Klein prognostiziert für die nächsten Wochen eine Seitwärtsbewegung im Bereich von 3,6 bis 3,8 Prozent für zehnjährige Darlehen. Für das zweite Halbjahr 2026 nennt Dr. Klein eine Spanne von 3,3 bis 3,9 Prozent mit einem leichten Aufwärtstrend.

Die tatsächliche Entwicklung hängt von Inflation, geldpolitischen Entscheidungen und geopolitischen Ereignissen ab.

Bei der Bewertung der Konsequenzen bestehen unterschiedliche Einschätzungen. Patrik‑Ludwig Hantzsch von Creditreform erwartet mittelfristig eine Zunahme von Zwangsversteigerungen, während Finanztip beim jetzigen Zinsniveau nicht mit einem deutlichen Anstieg rechnet. Die Zahl der auslaufenden Zinsbindungen trifft auf ein Zinsniveau, das deutlich über den Konditionen vieler Jahre der Niedrigzinsphase liegt.

Diese Situation setzt viele Immobilienfinanzierungen unter Druck und wird die Marktbeobachtung in den kommenden Monaten prägen.