Berlin bleibt für Singles mit mittlerem Einkommen beim Wohnen überraschend bezahlbar. Sobald jedoch mehr Platz für Kinder benötigt wird, überschreiten die Wohnkosten in fast allen Ortsteilen eine kritische Belastungsgrenze. Eine aktuelle immowelt-Analyse für 93 Berliner Ortsteile dokumentiert diese Diskrepanz.

Sie identifiziert als Kernproblem einen Mangel an ausreichend großen Wohnungen zu bezahlbaren Preisen. In den vergangenen drei Jahren sind die Mieten in der Hauptstadt um fast zwölf Prozent gestiegen.

Wohnen für Singles: Grundsätzlich noch bezahlbar

Die immowelt-Analyse zeigt unterschiedliche Realitäten für verschiedene Haushaltstypen. Für Singles, die eine 40-Quadratmeter-Wohnung suchen, stellt sich die Situation weniger angespannt dar. Basierend auf einem Mediannettoeinkommen von 2.835 Euro im Monat liegt die 30-Prozent-Belastungsgrenze bei 851 Euro monatlich.

Diese Schwelle wird bei einer Neuanmietung in keinem der 93 untersuchten Ortsteile überschritten. Im Durchschnitt liegen die Warmmieten in Wilmersdorf, dem teuersten Viertel für diese Wohnungsgröße, bei 812 Euro. Grunewald und Wilhelmstadt folgen mit jeweils rund 796 Euro, Tiergarten mit 785 Euro.

Günstigere Optionen finden Singles unter anderem im Märkischen Viertel (531 Euro), Waidmannslust (545 Euro) und Haselhorst (574 Euro).

Familien am Limit: Hohe Belastung in fast allen Ortsteilen

Die Lage ändert sich deutlich, sobald Familien mit Kindern eine größere Wohnung suchen. Benötigt eine dreiköpfige Familie eine 90-Quadratmeter-Wohnung, liegt die Wohnkostenquote bei einer Neuanmietung in 89 von 93 untersuchten Ortsteilen über der 30-Prozent-Grenze.

Ein Beispiel dafür ist die Gropiusstadt. Dort müsste eine Familie 44,3 Prozent ihres mittleren Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufwenden.

Theo Mseka, Geschäftsführer von immowelt, kommentiert die Ergebnisse. Er stellt fest, dass Wohnen in Berlin für Singles mit mittlerem Einkommen auch bei einer Neuanmietung grundsätzlich noch bezahlbar ist. Kritisch werde es jedoch, wenn Familien mehr Platz benötigen.

Das eigentliche Bezahlbarkeitsproblem des Berliner Mietmarkts sei somit vorrangig ein Mangel an ausreichend großen Wohnungen zu bezahlbaren Preisen.

Demografische Verschiebungen und Wanderungsbewegungen

Die Analyse benennt demografische Besonderheiten Berlins. Knapp die Hälfte der Haushalte in Berlin sind Einpersonenhaushalte, genauer 977.000 von 1,97 Millionen. Zugleich wohnen rund 85 Prozent der Berliner Haushalte zur Miete. Berlin wächst weiterhin durch Zuzug aus anderen Regionen und internationale Zuwanderung.

Viele Familien weichen auf günstigere Wohnlagen am Stadtrand aus oder verlassen Berlin ganz und ziehen ins brandenburgische Umland. Die Wanderungsstatistik für 2024 untermauert dies mit konkreten Zahlen. Brandenburg verzeichnete gegenüber Berlin einen Wanderungsgewinn von 4.393 Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren sowie einen Zuwachs von 6.631 Personen im Alter von 30 bis unter 45 Jahren.

Im Gegensatz dazu verlor Brandenburg 612 Personen der Altersgruppe 18 bis unter 30 Jahren an Berlin.

Methodik der Analyse

Die immowelt-Analyse basiert auf inserierten Angeboten auf immowelt.de. Die Mietpreise wurden mittels hedonischer Verfahren errechnet. Betrachtet wurden Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren, konkret 40 Quadratmeter für Singles und 90 Quadratmeter für Familien. Als Stichtag für die Datenerhebung wurde der 1. August 2026 festgelegt.

Nebenkosten wurden mit 2,67 Euro pro Quadratmeter veranschlagt, basierend auf Angaben des Deutschen Mieterbunds. Das Berliner Medianentgelt stammt von der Bundesagentur für Arbeit und wurde in das Nettogehalt eines Vollverdieners der Steuerklasse 1 umgerechnet.

Die Ergebnisse der Analyse weisen auf strukturelle Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarkts hin, insbesondere im Segment größerer Wohnungen. Die weitere Entwicklung der Wanderungsbewegungen von Familien ins Umland dürfte die Diskussion über die Attraktivität Berlins als Wohnstandort für bestimmte Haushaltstypen prägen. Marktbeobachter sehen darin einen fortgesetzten Druck auf die Umlandgemeinden und eine mögliche Veränderung der demografischen Zusammensetzung der Berliner Bevölkerung.