Der deutsche Wohnimmobilienmarkt verharrt in einer Phase der Stagnation. Erhebungen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) belegen, dass sich die Kaufpreise bundesweit seit dem Jahr 2023 weitgehend seitwärts bewegen. Aktuell notieren sie rund zehn Prozent unter dem historischen Höchststand von 2022.

Das Zusammenspiel aus restriktiven Zinsen und hohen Baukosten bremst den langjährigen Preisauftrieb nachhaltig.

Geringe Dynamik dämpft die Preisfindung

Die Quartalsdaten des IW verdeutlichen die verhaltene Aktivität der Marktteilnehmer. Im dritten Quartal stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahreszeitraum lediglich um 0,3 Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im selben Zeitraum um 0,4 Prozent.

Vorausgegangene Korrekturphasen in den Jahren 2022 bis 2023 hatten in einzelnen Indizes, darunter beim Verband deutscher Pfandbriefbanken, noch Rückgänge von über fünf Prozent ausgewiesen.

Haupttreiber dieser Entwicklung bleibt das veränderte Zinsumfeld. Zehnjährige Bauzinsen bewegen sich je nach Erhebung zwischen 3,75 und 4,2 Prozent, nachdem sie in der Tiefzinsphase bis Ende 2021 regelmäßig unter einem Prozent gelegen hatten. Parallel dazu stiegen die Renditen zehnjähriger Pfandbriefe um knapp 0,7 Prozentpunkte, während der Zuwachs bei kürzeren Laufzeiten sogar über einen Prozentpunkt betrug.

Dieser Anstieg verteuert die Refinanzierung der Institute und schlägt direkt auf die Endkundenkonditionen durch.

Peter Barkow von Barkow Consulting fasst die Lage zusammen: „Die Zeit für Schnäppchenjäger am Wohnungsmarkt ist vorbei.“ Die Kaufpreise sinken nicht mehr flächendeckend, doch das Transaktionsgeschehen bleibt gehemmt.

Steigende Zinsen belasten die Kreditvergabe

Die Finanzierungskosten verschlechtern die Leistbarkeit von Wohneigentum spürbar. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung stieg die monatliche Annuität laut IW binnen kurzer Zeit von rund 1.450 Euro auf etwa 1.600 Euro, was einem Zuwachs von 10,3 Prozent entspricht.

Am Beispiel Österreichs tritt zutage, wie stark sich das erreichbare Finanzierungsvolumen bei identischer Monatsrate verringert. Kann ein Haushalt monatlich 1.000 Euro für Zins und Tilgung aufbringen, sinkt das maximale Darlehen von 300.000 Euro auf rund 220.000 Euro. Da in Österreich rund 47 Prozent der Kredite variabel verzinst sind, schlagen Zinsänderungen dort unmittelbarer durch.

Bei einem weiteren Referenzfall erhöhte sich der monatliche Zinsaufwand für ein Darlehen über 450.000 Euro durch einen Anstieg des Zinssatzes von 1,0 auf 3,5 Prozent von 375 Euro auf 1.312 Euro.

Diese Rahmenbedingungen prägen das Neugeschäft. Das Gesamtvolumen der Baufinanzierungen für private Haushalte und Selbstständige in Deutschland erreichte 2025 zwar 241 Milliarden Euro, was einem Zuwachs von 20 Prozent gegenüber dem schwachen Vorjahr entspricht. Das Wachstum konzentrierte sich jedoch auf das erste Jahresdrittel.

Im vierten Quartal 2025 sank das Neugeschäft auf 59,2 Milliarden Euro. Damit markierte das Jahresende den niedrigsten Quartalswert und besiegelte das dritte Stagnationsquartal in Folge.

Metropolen verbuchen Abschläge, Ausweichmärkte legen zu

Hinter den nationalen Mittelwerten stehen markante regionale Divergenzen. In den Top-7-Metropolen fielen die Preise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal um durchschnittlich 0,8 Prozent. Stuttgart verzeichnete mit minus 3,9 Prozent den stärksten Rückgang, gefolgt von Berlin mit minus 2,0 Prozent.

Auch Köln mit minus 1,3 Prozent, Leipzig mit minus 1,0 Prozent sowie München mit minus 0,7 Prozent gaben nach, während Hamburg mit einem Zuwachs von 1,8 Prozent eine Gegenbewegung vollzog.

Dagegen profitierten mittelgroße Großstädte und das direkte Umland von Ausweichbewegungen und legten im Schnitt um 1,2 Prozent zu. Besonders das Ruhrgebiet verzeichnete Zugewinne: Essen registrierte ein Plus von 3,5 Prozent, Dortmund stieg um 2,0 Prozent.

Mietmarkt fängt den Nachfrageüberhang auf

Da der Erwerb von Wohneigentum für breite Schichten unerschwinglich geworden ist, weicht die Nachfrage vermehrt auf Mietobjekte aus. Bundesweit zogen die Mieten im dritten Quartal im Vorjahresvergleich um 4,5 Prozent an. In den Ballungsräumen fiel der Anstieg noch deutlicher aus: Hamburg meldete ein Plus von 6,8 Prozent, Köln von 5,3 Prozent und Essen von 4,9 Prozent.

Seit dem Jahr 2022 summiert sich der Mietpreisanstieg in Berlin auf 29,5 Prozent und in Stuttgart auf 16,7 Prozent.

Die IW-Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer konstatieren, dass die Zinslast auch bonitätsstarke Haushalte in Mietverhältnisse zwingt. Diese Entwicklung trifft auf ein strukturell verknapptes Angebot, da Projektentwickler Vorhaben infolge höherer Bau- und Materialkosten sowie teurerer Kredite verschieben oder stoppen.

Berechnungen von Vermögensverwaltern zeigen, dass bereits ein weiterer Zinsanstieg um einen Prozentpunkt erhebliche Marktverschiebungen auslösen würde. Um eine Ziel-Nettomietrendite von vier Prozent darzustellen, wären entweder deutlich niedrigere Kaufpreise oder abermals steigende Mieten erforderlich. Marktbeobachter rechnen für die kommenden Quartale mit einer anhaltenden Seitwärtsbewegung der Kaufpreise, während der Druck auf die Mietmärkte hoch bleibt.