Ein branchenweites Narrativ gerät ins Wanken: Jahrelang gilt ein massiver Mangel an Wohnraum als zentraler Treiber der US-Immobilienpreise. David Kelly, Chief Global Strategist bei J.P. Morgan Asset Management, widerspricht dieser These entschieden.

Nach seiner Analyse leidet der US-Wohnungsmarkt nicht primär unter einem strukturellen Defizit, sondern unter einer spürbar sinkenden Nachfrage infolge eines abflauenden Bevölkerungswachstums und einer restriktiven Einwanderungspolitik.

Demografischer Neubaubedarf sinkt drastisch

Kelly beziffert den jährlichen demografischen Neubaubedarf der Vereinigten Staaten auf lediglich rund 320.000 Wohneinheiten. In den ersten beiden Dekaden des 21. Jahrhunderts lag dieser Richtwert noch bei durchschnittlich rund 1,0 Million Einheiten pro Jahr. Der fundamentale Bedarf bricht damit um mehr als zwei Drittel ein.

Das jährliche Bevölkerungswachstum verlangsamt sich nach Kellys Projektionen auf rund 800.000 Personen. Zwischen 2000 und 2020 wuchs die Bevölkerung im Schnitt noch um etwa 2,4 Millionen Menschen jährlich. Parallel dazu meldet das Census Bureau einen Rückgang der Nettozuwanderung auf 1,3 Millionen Menschen bis Juli 2025, nach 2,7 Millionen im Vorjahr.

Für den Zeitraum bis Juli 2026 prognostiziert die Behörde einen weiteren Rückgang auf rund 321.000 Personen. Verstärkte Abschiebungen neutralisieren die legale Nettozuwanderung nach Einschätzung der Analysten inzwischen nahezu vollständig. Zudem markierte das natürliche Bevölkerungswachstum im Jahr 2025 mit 520.000 Personen einen Höchststand und ist seither rückläufig.

Diese demografische Bremsung dämpft die Haushaltsbildung unmittelbar. Die Mortgage Bankers Association rechnet für die Dekade von 2025 bis 2035 mit lediglich 8,6 Millionen neuen Haushalten. Im vorangegangenen Zehnjahreszeitraum waren es noch 10,1 Millionen Haushalte gewesen.

Spaltung der Analysten: Überangebot versus Rekorddefizit

Kellys Diagnose kollidiert frontal mit etablierten Marktmodellen. Immobilienplattformen wie Zillow gehen für 2024 weiterhin von einem landesweiten Defizit von rund 4,7 Millionen Einheiten aus. Selbst innerhalb von J.P.

Morgan gehen die Meinungen auseinander: John Sim, Head of Securitized Products Research bei J.P. Morgan Global Research, taxiert das Defizit auf rund 1,2 Millionen Einheiten und hält die Schätzungen des breiten Marktkonsenses für überzeichnet.

Kelly sieht für weite Teile der USA hingegen bereits ein Netto-Überangebot heraufziehen. Zwischen dem zweiten Quartal 2024 und dem zweiten Quartal 2026 wuchs der US-Wohnungsbestand um rund 2,8 Millionen Einheiten. Offizielle Leerstandsdaten stützen diese These: Die Mietleerstandsquote kletterte über einen Zeitraum von vier Jahren von 5,6 Prozent auf 7,3 Prozent.

Im dritten Quartal 2026 lag sie laut US Census bereits bei 7,6 Prozent, verglichen mit 7,1 Prozent im Vorjahreszeitraum. Parallel dazu stieg die Eigentümerleerstandsquote im selben Erfassungszeitraum von 0,8 Prozent auf 1,2 Prozent.

Gleichzeitig signalisiert die Bauwirtschaft eine nachlassende Dynamik. Der Käufer-Traffic-Index der National Association of Home Builders fiel im Oktober auf 18 Punkte, den tiefsten Stand seit April 2012, wenn man die statistischen Verwerfungen zu Beginn der Pandemie ausklammert. Rund 43 Prozent der Bauunternehmen sahen sich gezwungen, ihre Angebotspreise zu senken.

Die Projektionen für Wohnungsbaubeginne spiegeln diese Vorsicht wider: Für 2026 rechnen Branchenkenner mit 1,32 Millionen Einheiten, für 2027 prognostizieren sie einen weiteren Rückgang auf 1,24 Millionen Einheiten.

Zins-Lock-in und Ressourcenkonkurrenz durch Rechenzentren

Trotz der abkühlenden Fundamentaldaten verharren die Immobilienpreise auf Rekordniveau. Der Medianpreis für bestehende Immobilien markierte im Juli mit 440.600 US-Dollar ein Allzeithoch, was einem Zuwachs von 1,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

John Sim beschreibt das aktuelle Marktumfeld als erstarrten Markt. Hauptursache dieser Starre ist der sogenannte Lock-in-Effekt: Rund 75 Prozent der US-Kreditnehmer verfügen über Hypothekenverträge mit Zinssätzen von unter 5,0 Prozent, 55 Prozent zahlen sogar weniger als 4,0 Prozent. Wer heute verkauft, verliert diese günstigen Konditionen.

Die Wahrscheinlichkeit eines Wohnsitzwechsels innerhalb von zwölf Monaten sank daher auf ein historisches Tief von 13,5 Prozent. Aktuelle 30-jährige Baufinanzierungen bewegen sich hingegen im Bereich um sieben Prozent, wobei Freddie Mac Zinssätze von zuletzt 7,32 Prozent meldet.

In der Folge explodieren die Wohnkosten. Die Kaufkostenquote für ein durchschnittliches Eigenheim verschlingt derzeit rund 50 Prozent des Medianeinkommens. Ein Immobilienerwerb rechnet sich gegenüber dem Mieten nur noch in etwa zwei Prozent der US-Metropolregionen.

Vor allem jüngere Generationen geraten ins Hintertreffen: Die Wohneigentumsquote unter 35-Jährigen fiel von 39 Prozent Anfang 2022 auf ein Neunjahrestief von 35 Prozent.

Erschwerend kommt ein branchenübergreifender Wettbewerb um Baukapazitäten hinzu. Die jährlichen Ausgaben für den Bau von Rechenzentren zur Unterstützung von Künstlicher Intelligenz stiegen bis August um 73 Prozent auf eine annualisierte Rate von 85 Milliarden US-Dollar. Dieser Investitionsschub treibt Materialkosten und bindet Bauingenieure sowie spezialisierte Handwerker, was den Wohnungsbau zusätzlich verteuert.

Gesetzgeber setzt auf Angebot, Analysten blicken auf Zinsen

Auf politischer Ebene reagiert der Gesetzgeber mit regulatorischen Hebeln. Der US-Kongress verabschiedete parteiübergreifend den 21st Century ROAD to Housing Act, der am 7. Januar 2027 in Kraft tritt.

Das Gesetzespaket umfasst über 40 Maßnahmen auf der Angebotsseite. Es beschränkt Großinvestoren beim Erwerb von Einfamilienhäusern – sieht jedoch Ausnahmen für Build-to-Rent-Projekte vor –, fördert modulare Fertighäuser und verschlankt Umweltprüfungen sowie kommunale Genehmigungsverfahren. Beobachter bezweifeln jedoch, ob angebotsseitige Impulse die demografische Lücke auf der Nachfrageseite ausgleichen können.

Uneinigkeit prägt auch die Zinserwartungen für das Jahr 2027. Während J.P. Morgan Global Research Hypothekenzinsen zwischen 6,0 und 6,5 Prozent sowie ein moderates Preiswachstum von etwa drei Prozent modelliert, hält Kelly Zinssenkungen durch die Federal Reserve für verfrüht. Er verweist auf persistente Lohn- und Inflationsrisiken, die den geldpolitischen Spielraum einschränken.

Für institutionelle Investoren und Projektentwickler erfordert das Zusammenspiel aus restriktiver Migration, Überalterung und hohen Kapitalkosten eine strategische Kurskorrektur. Hält der Trend sinkender Haushaltsneugründungen an, verlieren historische Knappheitsprämien ihre Gültigkeit. Der Fokus der Marktteilnehmer verschiebt sich damit unweigerlich von der reinen Baulandbeschaffung hin zur realen Tragfähigkeit lokaler Nachfrageprofile.