LEG Immobilien spürt den Zinsdruck. Vorstandschef Lars von Lackum warnt vor Belastungen durch steigende Kapitalkosten. Das Unternehmen rechnet ab 2026 mit jährlichen Mehrkosten von rund zehn Millionen Euro. LEG bezeichnet diese Mehrkosten als tragbar und prognostiziert für 2026 einen Rekordwert beim Adjusted Funds From Operations (AFFO) von 220 bis 240 Millionen Euro.

Die Zeiten historisch niedriger Zinsen sind vorbei: Die Zinsen für Baugeld liegen so hoch wie zuletzt 2008. LEG, der zweitgrößte deutsche Immobilienkonzern, sieht die Auswirkungen bereits in Teilen der Branche.

Lars von Lackum beziffert die zusätzlichen Kosten durch den Zinsanstieg auf rund zehn Millionen Euro pro Jahr ab 2026. Dies entspricht etwa fünf Prozent des erwarteten AFFO. Von Lackum kommentiert die Entwicklung: „Es ist ein kalter, aber verkraftbarer Wind, der einem da ins Gesicht bläst.“

Er nannte die Mehrkosten zudem „unschöne, aber tragbare Mehrkosten von zehn Millionen Euro im Jahr“, da LEG in der Regel rund eine Milliarde Euro pro Jahr refinanziert.

Zinswende bremst den Transaktionsmarkt

Der Anstieg der Zinsen für Baugeld auf das höchste Niveau seit 2008 wirkt sich auf den Transaktionsmarkt aus. Von Lackum prognostiziert einen Rückgang: „Ich gehe davon aus, dass wir Ende des Jahres sogar wieder ein Minus beim Transaktionsvolumen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr sehen werden.“ Nach den ersten neun Monaten 2026 stagnierte das Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau.

LEG erwartet zum Jahresende ein Minus.

LEG plant die Veräußerung von 5.000 Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2026 verkaufte das Unternehmen rund 1.000 Einheiten für 78 Millionen Euro. Von Lackum beschreibt die Verkaufsgespräche als sehr zäh.

Operative Stärke trotz Kostenanstieg

LEG prognostiziert für 2026 einen AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro. Diese Prognose stützt sich unter anderem auf stabile Mieteinnahmen und eine bislang stabile operative Performance.

Im ersten Halbjahr 2026 verzeichnete LEG ein Like-for-like-Mietwachstum von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Nettokaltmiete im LEG-Portfolio liegt bei 7,21 Euro pro Quadratmeter. Für das Gesamtjahr 2026 erwartet das Unternehmen eine Mietsteigerung von 3,8 bis 4,0 Prozent. Dabei spielen Nachholeffekte bei den sogenannten Kostenmieten eine Rolle.

LEG gibt an, dies sei „das obere Ende dessen, was wir in unserem Portfolio mit Blick auf unsere Mieter umsetzen können und wollen.“ Die EPRA-Leerstandsquote sank im ersten Halbjahr 2026 auf 2,3 Prozent.

Finanzielle Struktur und Innovationsstrategie

Die Bilanzkennzahlen zeigen eine rückläufige Verschuldung. Der Loan-to-Value (LTV) sank von 46,8 Prozent Ende 2025 auf 45,5 Prozent Ende Juni 2026. Ziel ist eine Stabilisierung auf rund 45 Prozent zum Jahresende.

Das Eigenkapital belief sich Ende Juni 2026 auf 8,88 Milliarden Euro. Die Eigenkapitalquote lag bei 42,4 Prozent. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten betragen 1,82 Prozent, die durchschnittliche Schuldenlaufzeit 5,7 Jahre.

Der jährliche Refinanzierungsbedarf liegt bei rund einer Milliarde Euro. LEG beurteilt die damit verbundenen Mehrkosten als tragbar.

Die Auswirkungen des Zinsanstiegs werden nach Unternehmensangaben für 2026 bisher nicht in vollem Umfang greifen. Die Finanzierungen für das laufende Jahr erfolgten weitgehend bereits 2025.

LEG setzt zudem auf Automatisierung und KI-basierte Systeme zur Effizienzsteigerung. Ab 2030 sollen Automatisierung und KI mehr als zehn Millionen Euro jährlich zum Ergebnis beitragen. Als Beispiel nennt LEG einen KI-gestützten smarten Heizungsthermostat. Dessen Einsparpotenzial wird mit etwa 14 Prozent Energieverbrauch angegeben.

Ausblick und offene Fragen

LEG hat ihre Jahresprognose bestätigt. Die Aussagen des Vorstandschefs zeichnen ein Bild verschärfter Bedingungen am Transaktionsmarkt. Während LEG die direkten Zinskosten als kalkulierbar einschätzt, ist offen, wie sich ein erwarteter Rückgang des Transaktionsvolumens langfristig auf die Portfoliobewertung auswirken wird.

Gleichzeitig stehen die wiederholt geäußerten Kritikpunkte von Mietervertretern zu Instandhaltung und Mietsteigerungen weiter auf der Agenda. Mieter und Verbände beklagen den Zustand sowie das Investitionsniveau in Teilen des Bestands. LEG weist diese Kritik teils zurück.

Die Entwicklung der Mietpreise und die Investitionsstrategie unter steigendem Kostendruck werden die kommenden Quartalsberichte beeinflussen.