LEG Immobilien, Deutschlands zweitgrößtes Wohnungsunternehmen, steht vor den Herausforderungen gestiegener Finanzierungskosten. Vorstandsvorsitzender Lars von Lackum beziffert die jährliche Mehrbelastung für das Unternehmen auf 20 bis 30 Millionen Euro. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im Transaktionsmarkt wider, der infolge höherer Zinsen sowie geopolitischer und politischer Unsicherheiten deutlich gedämpft ist.

Die steigenden Bauzinsen belasten Immobilienunternehmen und die Bauwirtschaft. Lars von Lackum, seit 2019 Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, beziffert die zusätzlichen Finanzierungskosten für LEG auf 20 bis 30 Millionen Euro pro Jahr. Das Unternehmen muss jährlich rund eine Milliarde Euro refinanzieren. Der durchschnittliche Fremdfinanzierungssatz liegt derzeit bei 1,8 Prozent.

Diese Mehrkosten entsprechen laut von Lackum in etwa den erzielten Mietsteigerungen. LEG versucht, die erhöhten Aufwendungen durch höhere Einnahmen zu kompensieren.

Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt

Der Markt für Immobilientransaktionen verlangsamt sich insbesondere bei größeren Portfolios stark. LEG Immobilien kann aktuell vorrangig kleinere Portfolios bis zu 5 Millionen Euro veräußern. Größere Transaktionen bleiben weitgehend aus.

Unsicherheit prägt das Handeln der Investoren. Dies beeinflussen Zinsentwicklungen sowie geopolitische und politische Faktoren. Till‑Fabian Zalewski, DACH‑CEO von Engel und Völkers, rät Interessenten beim Immobilienkauf, auf die Qualität der Lage und die Energieeffizienz des Objekts zu achten. In vielen Regionen steigen die Wohnungsmieten laut Zalewski weiterhin.

Die Zinsentwicklung im Detail

Die Bauzinsen sind in den vergangenen Monaten gestiegen. Im März 2026 lagen sie für eine zehnjährige Festschreibung noch bei rund 3,5 Prozent und erreichten Ende März 3,8 Prozent. Der effektive Topzins bei Dr.

Klein lag zu diesem Zeitpunkt bei 3,75 Prozent. Im Juli stiegen die Bestzinsen für zehnjährige Bindungen von etwa 3,4 auf 3,7 Prozent. Im August pendelten sie sich bei 3,6 bis 3,8 Prozent ein.

Für 15‑jährige Bindungen lagen die Bestzinsen im August zwischen 3,8 und 4,0 Prozent.

Hintergrund dieser Entwicklung sind unter anderem die Notenbankpolitik, makroökonomische Faktoren und geopolitische Ereignisse. Die EZB beließ Ende Juli ihren Hauptrefinanzierungssatz bei 2,4 Prozent. Die vorläufige Inflationsrate im Euroraum stieg im Juli auf 2,9 Prozent, die Kerninflation auf 2,5 Prozent.

Analysten und Marktteilnehmer warnen, dass der Nahost‑Konflikt und die damit verbundene Entwicklung der Energiepreise die Bauzinsen weiter belasten könnten. Terminmärkte preisen zudem bereits eine weitere Zinserhöhung der EZB um 25 Basispunkte im September ein.

Sanierungsprojekte und politische Kritik

LEG engagiert sich im Bereich serieller energetischer Sanierung. Das 2021 gemeinsam mit der österreichischen Rhomberg Bau GmbH gegründete Gemeinschaftsunternehmen Renowate soll dieses Jahr die Gewinnschwelle erreichen. Andernfalls prüft LEG Alternativen wie eine Aufgabe oder den Verkauf des Projekts. Ein Beschluss darüber liegt nach Unternehmensangaben noch nicht vor.

Von Lackum kritisiert die Politik der Bundesregierung. Mietrechtsverschärfungen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse seien ein Rückschritt. Sie reduzierten die Anreize für privaten Wohnungsneubau.

Die Kombination aus Mietpreisbremse und Kappungsgrenze führe nach seiner Darstellung zu einer „Selbstblockade“ des Wohnungsmarktes. Er verweist zudem auf eine Zunahme der Bauvorschriften auf rund 20.000. Jede dieser Vorschriften koste Geld.

Als Beispiel nennt er Anforderungen an Zwischendecken, die von früher 14 auf heute 24 Zentimeter gestiegen sind. Dies erfordere mehr Stahl und Beton und erhöhe die Baukosten.

Die Bundesregierung versprach 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Laut von Lackum wurden zuletzt nur rund 200.000 fertiggestellt. Maßnahmen wie vereinfachte Standards bewertet er als Schritte in die richtige Richtung, aber nicht als Allheilmittel. Er kritisierte zudem die Kürzung beim Wohngeld und bezeichnete sie als „Taschenspielertrick“.

Risikohinweise der Bafin und LEG‑Kennzahlen

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) warnt vor risikoreichen Wohnimmobilienkrediten. Präsident Mark Branson hob hervor, dass bei etwa jedem siebten Neukredit im vierten Quartal 2025 das Darlehensvolumen den Wert der finanzierten Immobilie überstieg. Solche Kredite hätten ein erhöhtes Verlustpotenzial für Banken und könnten für Verbraucher problematisch sein.

Die Bafin schließt ein Eingreifen nicht aus.

LEG weist trotz der Herausforderungen robuste Kennzahlen aus. Die Mieten stiegen im ersten Halbjahr 2025 um 3,7 Prozent. Der Adjusted Funds From Operations (AFFO) für das erste Halbjahr 2025 lag bei rund 127 Millionen Euro, ein Anstieg von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Für das Gesamtjahr prognostiziert LEG einen AFFO‑Zielkorridor von 215 bis 225 Millionen Euro. Die EBITDA‑Marge soll von 76 auf 77 Prozent steigen. Das Mietwachstum für das Gesamtjahr schätzt das Unternehmen auf 3,4 bis 3,6 Prozent. Die Investitionen sollen für 2025 leicht steigen, auf 35 Euro je Quadratmeter.

Nach Unternehmensangaben beläuft sich der Wert des LEG‑Portfolios auf rund 20 Milliarden Euro. Daraus ergibt sich ein jährlicher Gewinn von etwa 200 Millionen Euro, was einer Rendite von rund 1 Prozent entspricht. Die Dividendenrendite liegt aktuell bei etwa 3,3 Prozent.

Die Mietzahlungsquote beträgt mehr als 99 Prozent. Die kürzlich erworbenen 9.000 Wohnungen von Break Capital Properties tragen demnach schon früher als erwartet positiv zum Ergebnis bei.

Ausblick

Anhaltend hohe Bauzinsen und die politischen Rahmenbedingungen dürften die deutsche Immobilienwirtschaft weiter beschäftigen. Für LEG bleibt die Refinanzierung der Verbindlichkeiten ein zentrales Thema. Beobachter werden verfolgen, wie sich die gestiegenen Finanzierungskosten auf die Profitabilität auswirken.

Zudem ist relevant, inwieweit Mietsteigerungen und Effizienzmaßnahmen die Belastung kompensieren können.

Die Entwicklung der EZB‑Politik und der Inflation ist maßgeblich für die künftige Zinsentwicklung und damit für den Wohnungs‑ und Transaktionsmarkt. Die Diskussion um Bürokratieabbau und die Vereinfachung von Bauvorschriften dürfte weiterhin Bedeutung haben, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. Ob Renowate die Gewinnschwelle erreicht oder LEG sich von der Beteiligung trennt, könnte ein Indikator für die Tragfähigkeit serieller Sanierungsprojekte in diesem Marktumfeld sein.