Die LEG Immobilien SE wird im September 2026 aus dem FTSE All-World Index ausscheiden. Für Investoren stellt sich damit die Frage nach der künftigen Strategie und der Widerstandsfähigkeit des Unternehmens.

Indexausschluss und dessen unmittelbare Folgen

Der britische Indexanbieter FTSE Russell, eine Tochtergesellschaft der London Stock Exchange Group, gab am 21. September 2026 die Entfernung der LEG Immobilien SE aus dem FTSE All-World Index bekannt. Diese Anpassung der Indexzusammensetzung umfasste überdies die Hochstufung Griechenlands zu einem „Developed Market“ und die Änderung der Einstufung Vietnams zu einem „Secondary Emerging Market“.

Passive Fonds, die den FTSE All-World abbilden, passen ihre Portfolios entsprechend an. Ein Beispiel hierfür ist der Vanguard FTSE All-World UCITS ETF mit einem Fondsvolumen von 79,55 Milliarden US-Dollar per 31. Juli 2026 beziehungsweise 51,203 Milliarden Euro für die Euro-Anteilsklasse im September.

Die Aktie verzeichnete seit Jahresanfang bis Ende September 2026 einen Rückgang von rund 25 Prozent. Über drei Jahre beläuft sich der Rückgang auf etwas mehr als 29 Prozent.

Analysten prognostizieren einen Umsatzrückgang von etwa 13,1 Prozent pro Jahr. Der Gewinn sinkt laut Schätzungen bis 2029 von rund 1,3 Milliarden Euro auf 592,0 Millionen Euro. Goldman Sachs setzte am 18. September 2026 das Kursziel für LEG Immobilien auf 50,20 Euro mit dem Rating „Neutral“.

Finanzielle Kennzahlen und Ausblick

LEG bezeichnete das Geschäftsjahr 2025 als Rekordjahr. Das Unternehmen meldete einen Adjusted Funds From Operations (AFFO) von 220,5 Millionen Euro, was einem Anstieg von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für 2026 erwartet LEG einen AFFO zwischen 220 Millionen Euro und 240 Millionen Euro.

Die Funds From Operations I (FFO I) beliefen sich auf 481,5 Millionen Euro, ein Plus von 5,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Nettokaltmiete stieg um 7,0 Prozent auf 919,9 Millionen Euro. Die durchschnittliche Basismiete (like-for-like) erreichte 7,04 Euro pro Quadratmeter.

Gleichwohl betrug das Mietwachstum im frei finanzierten Segment 4,0 Prozent im Jahr 2025 und die EPRA-Leerstandsquote (like-for-like) lag bei 2,3 Prozent zum Geschäftsjahresende 2025. Diese Kennzahlen präsentiert das Unternehmen im Kontext seines Geschäftsmodells, welches einen Schwerpunkt auf skalierbare Wohnungsportfolios im mittleren und unteren Preissegment legt.

Strategische Portfolioanpassungen und Investitionen

Im vierten Quartal 2025 verkaufte LEG rund 900 Wohnungen für 63 Millionen Euro. Im gesamten Geschäftsjahr 2025 beliefen sich die Verkäufe auf 3.100 Wohnungen mit einem Volumen von 250 Millionen Euro, entweder bereits verkauft oder notariell beurkundet.

Die Investitionen erreichten im Geschäftsjahr 2025 insgesamt 402,8 Millionen Euro. Dies stellt einen Anstieg von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr dar. Die Investitionen pro Quadratmeter lagen bei 36,11 Euro, wobei das Unternehmen ein Ziel von mehr als 35 Euro pro Quadratmeter verfolgt.

Geografisch konzentriert sich LEG auf Nordrhein-Westfalen und angrenzende Bundesländer wie Niedersachsen, Hessen und Rheinland-Pfalz. Ende 2025 umfasste der Bestand 171.360 Wohneinheiten, einschließlich der Integration von Brack Capital Properties.

Dividendenpolitik und Verschuldungsgrad

Für das Geschäftsjahr 2025 schlug LEG eine Dividende von 2,92 Euro pro Aktie vor. Dies entspricht einer Steigerung von acht Prozent gegenüber dem Vorjahr und der vollständigen Ausschüttung des AFFO. Die erwartete Dividendenrendite wurde mit 6,47 Prozent angegeben. Als Ex-Dividendentag ist der 28. Mai 2026 notiert.

Zur Aktiendividende entschieden sich 38,0 Prozent der Aktionäre am 24. Juni 2025 für diese Option. Im Jahr 2026 wurden 63,1 Millionen Euro über Aktiendividenden reinvestiert, bei einer Annahmequote von 28,6 Prozent am 24. Juni 2026.

Der Verschuldungsgrad (LTV) betrug Ende 2025 46,8 Prozent. Für 2026 strebt LEG einen Ziel-LTV von 45 Prozent an. Zudem sind zwei relevante Wandelanleihen bekannt: eine über 700 Millionen Euro, fällig am 4. September 2030 (ISIN DE000A3L21D1), und eine über 400 Millionen Euro, fällig am 1. September 2025 (ISIN DE000A2GSDH2).

Marktausblick und strategische Weichenstellungen

Lars von Lackum, CEO der LEG Immobilien SE, kommentierte das Geschäftsjahr 2025. Er betonte, LEG sei trotz des herausfordernden Umfelds sehr erfolgreich gewesen. Das Unternehmen habe sein Portfolio durch die Integration von Brack Capital Properties gestärkt und die finanziellen sowie operativen Ziele erreicht.

Gleichzeitig habe sich die Kundenzufriedenheit verbessert. Von Lackum hebt hervor, das Unternehmen setze auf attraktive Dividenden, substantielle Investitionen und einen sinkenden Beleihungsauslauf. Durch die Umsetzung der Digitalisierungsstrategie erschließe LEG mittelfristig zusätzliches Ertragspotenzial.

Ein White Paper von David A. Pieper zur „Real Estate 2036“ prognostiziert eine Transformation der Immobilienbranche durch Künstliche Intelligenz. Marktbeobachter richten ihr Augenmerk auf die weitere Umsetzung der Digitalisierungsstrategie von LEG sowie die Entwicklung des Verschuldungsgrades.