Das Mietpreiswachstum in Deutschland beschleunigt sich. Aktuelle Daten zeigen für das dritte Quartal einen nominalen Anstieg der Angebotsmieten um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Dies ist der stärkste Zuwachs seit dem ersten Quartal des Vorjahres. Im Jahresvergleich für Juli bis September lagen die Mieten ohne Berücksichtigung der Inflation 3,7 Prozent höher.

Angebotsmieten steigen bundesweit

Die Mietpreisdynamik nimmt wieder zu. Laut Analysen des Kiel Instituts für Weltwirtschaft stiegen die Angebotsmieten im dritten Quartal um 1,2 Prozent im Quartalsvergleich. Dieser Anstieg übertrifft das Wachstum des zweiten Quartals von 0,8 Prozent.

Jonas Zdrzalek vom Kiel Institut beobachtet diese wieder zunehmende Dynamik, insbesondere bei Bestandswohnungen. Im Jahresvergleich für Juli bis September verzeichnen die Mieten ein Plus von 3,7 Prozent. Die Autoren der BNP Paribas Real Estate halten eine Fortsetzung dieses Trends kurz- und mittelfristig für wahrscheinlich, da der Nachfragedruck hoch bleibt und eine angebotsseitige Entlastung ausbleibt.

Metropolen als Preistreiber

Der Mietpreisanstieg ist in vielen Großstädten ausgeprägt. Im dritten Quartal verzeichneten Berlin mit plus 2,1 Prozent und Düsseldorf mit plus 2,0 Prozent die höchsten quartalsweisen Zuwächse. Im Jahresvergleich ragt Hamburg mit plus 6,7 Prozent heraus; Bochum, Augsburg und Mannheim meldeten Zuwächse zwischen 5 und 6,3 Prozent.

IW-Forscher stellten für das vierte Quartal 2024 noch höhere Jahreszuwächse fest: Berlin plus 8,5 Prozent, Essen plus 8,2 Prozent und Frankfurt plus 8,0 Prozent. In den Top-7-Metropolen lag die marktaktive Leerstandsquote in der ersten Jahreshälfte 2025 unter einem Prozent, lediglich Düsseldorf bildet eine Ausnahme. München und Frankfurt am Main verzeichneten jeweils 0,1 Prozent marktaktiven Leerstand, was den geringen verfügbaren Wohnungsbestand in diesen Märkten verdeutlicht.

Neubau und Bestand: Zweigeteilte Entwicklung

Die Entwicklung der Angebotsmieten unterscheidet sich nach Segment und Region. Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Angebotsmieten im Bestand in den sogenannten A-Städten um 4 Prozent und in den Hochschulstädten um 4 Prozent gegenüber Ende 2024. Im Neubau fiel der Anstieg teilweise stärker aus.

In Hamburg erhöhten sich die Mieten für Neubauobjekte im ersten Halbjahr 2025 um 13 Prozent gegenüber Ende 2024; in Düsseldorf und Stuttgart lagen die Zuwächse ebenfalls im zweistelligen Prozentbereich.

Seit 2015 stiegen die Bestandsmieten in kreisfreien Städten im Median um 49 Prozent auf 10,35 Euro pro Quadratmeter. Neubauobjekte verteuerten sich im Median um 55 Prozent auf 14,65 Euro pro Quadratmeter.

Bautätigkeit verfehlt Ziele eklatant

Ein Grund für die anhaltend hohe Mietpreisdynamik ist das zu geringe Wohnungsangebot. Die Bundesregierung hat ein Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen. Dieses Ziel wird seit Jahren verfehlt.

Für 2025 erwarten verschiedene Schätzungen deutlich geringere Fertigstellungszahlen. Marktbeobachter gehen von rund 250.000 Wohneinheiten aus, das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) rechnet mit etwa 230.000 Einheiten. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie prognostiziert 150.000 bis 200.000 Fertigstellungen.

Zum Vergleich: 2024 wurden nach IW-Angaben 260.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Die Baugenehmigungen stiegen im ersten Quartal 2025 um 3,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal auf 55.400 Wohnungen. Sie bleiben nach Einschätzung der Quellen jedoch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau.

Immobilienkaufpreise stabilisieren sich, Kredite bleiben teuer

Der Kaufmarkt für Wohnimmobilien zeigt Anzeichen einer Stabilisierung. Bundesweit lagen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2025 bei einem Median von rund 3.700 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Angebotspreise um 3,7 Prozent.

Im vierten Quartal 2024 lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 0,4 Prozent unter dem Vorjahresniveau, während Ein- und Zweifamilienhäuser ein Plus von 0,6 Prozent verzeichneten. Die Zinssätze für Wohnungsbaukredite notierten seit Herbst weitgehend stabil bei etwa 3,4 Prozent, was die Finanzierungsbedingungen für Investoren und Projektentwickler weiterhin herausfordernd gestaltet. Die Europäische Zentralbank senkte den Leitzins im April 2025 auf 2,25 Prozent.

Ausblick: Kein Ende der Mietpreisspirale in Sicht

Die anhaltende Entwicklung bedeutet in Ballungsräumen anhaltenden Druck auf den Wohnungsmarkt. Die mittelfristige Prognose bleibt angespannt: Der akute Wohnraummangel in den Ballungszentren und die nach wie vor unzureichende Bautätigkeit sprechen für anhaltende Mietpreissteigerungen. Christoph Meszelinsky von BNP Paribas Real Estate betont, dass die Fundamentaldaten von Angebot und Nachfrage kurz- und mittelfristig für Investments in deutsche Wohnungsmärkte sprechen.

Der quantitative Zusatzbedarf, unter anderem bedingt durch Geflüchtete aus der Ukraine, dürfte auf absehbare Zeit hoch bleiben. Experten wie Jirka Stachen von CBRE erwarten, dass sich die Mietpreisdynamik insbesondere bei Bestands- und mittelpreisigen Objekten weiter zuspitzt. CBRE-Analysten gehen davon aus, dass sich der von der Bundesbauministerin ausgerufene „Bauturbo“ erst ab 2026 auf den Wohnungsmarkt auswirken dürfte.

Zusätzlich seien weitere politische Maßnahmen nötig, um das Wohnraumangebot nachhaltig auszubauen.