Berichte über ein sprunghaft anziehendes Wohnungsangebot nach einem vermeintlichen Ende der Mietpreisbremse sorgen für Diskussionen in der Immobilienwirtschaft. Die rechtliche Realität zeichnet allerdings ein anderes Bild. Der Deutsche Bundestag verlängerte das Regulierungsinstrument bereits im Juni 2025 bis Ende 2029, und das Bundesverfassungsgericht bestätigte diese Maßnahme im Januar 2026 letztinstanzlich.

Das scheinbare Angebotsplus auf Vermietungsportalen entpuppt sich bei genauerer Betrachtung nicht als Deregulierungsfolge, sondern als Resultat gezielter Ausweichbewegungen, temporärer Sondereffekte und anhaltender struktureller Knappheit.

Rechtliche Kontinuität statt regulatorischem Vakuum

Die Spekulationen über ein Auslaufen der Mietpreisbremse gewannen nach dem Scheitern der Ampel-Koalition Ende 2024 an Dynamik. Da die Verordnungsermächtigungen der Länder in Berlin im Mai 2025 sowie in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg im Juni 2025 auszulaufen drohten, stand der Markt vor einer regulatorischen Zäsur. Am 26.

Juni 2025 verabschiedete das Parlament jedoch die Verlängerung der bundesweiten Regelung bis zum 31. Dezember 2029.

Kurz darauf schuf die Justiz endgültige Klarheit. Das Bundesverfassungsgericht wies am 8. Januar 2026 eine Verfassungsbeschwerde gegen die Fortführung der Regelung zurück (Az. 1 BvR 183/25). Die Richter sahen keine hinreichenden Belege dafür, dass das Instrument den Neubau unverhältnismäßig bremst.

Damit gilt Paragraf 556d BGB weiterhin in ausgewiesenen Gebieten: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein bundesweites Deregulierungsszenario fand de facto nicht statt.

Ausweichstrategien verändern die Angebotsstruktur

Dass einzelne Marktbeobachter dennoch von einer Zunahme inserierter Wohnungen berichten, liegt an Umgehungstatbeständen und Verschiebungen innerhalb der Angebotssegmente. Das Gesetz definiert klare Ausnahmen. Wohnungen, die nach dem 1.

Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen gemäß Paragraf 556f BGB grundsätzlich nicht unter die Preisbremse. Ausgenommen ist ferner die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Bundesgerichtshof setzt dafür eine Kostenquote von mindestens einem Drittel der Neubaukosten einer vergleichbaren Wohnung an.

Vermieter weichen angesichts der Begrenzungen im klassischen Mietmarkt verstärkt in unregulierte Nischen aus. Deutliche Zuwächse verzeichnet insbesondere das Segment für möblierten Wohnraum. Zudem nutzen Eigentümer vermehrt Indexmietverträge und Modernisierungsumlagen.

Solche Ausweichbewegungen erklären einen Teil des Zuwachses sichtbarer Inserate auf Plattformen, bedeuten jedoch kein reales Wachstum bezahlbaren Bestandswohnraums.

In Einzelfallprüfungen in Berlin stellten Verbraucherschützer Überschreitungen der Vergleichsmiete von bis zu 120 Prozent fest. Historische Marktdaten belegen zudem, dass die Regulierung den Mietpreisanstieg in Metropolen nicht gestoppt hat. Eine Analyse von Immowelt weist aus, dass die Angebotsmieten zwischen 2015 und 2020 in 39 von 40 untersuchten Großstädten weiter stiegen.

In Berlin kletterten sie in diesem Zeitraum um 44 Prozent. Über die gesamte Dekade seit Einführung der Maßnahme im Jahr 2015 legten die Angebotsmieten in den größten deutschen Metropolen um knapp 50 Prozent zu.

Ökonomischer Dissens über Regulierung und Bautätigkeit

Die empirische Einordnung der Mietpreisbremse bleibt unter Wirtschaftsforschern umstritten. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) stellt in seinen Analysen fest, dass das Instrument die Mietdynamik im regulierten Bestand dämpft, ohne den Neubau messbar zu beeinträchtigen. Negative Effekte auf Baugenehmigungen oder Instandhaltungen wies das Institut für die betrachteten Anfangsjahre nicht nach.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) verweist hingegen auf eine Auswertung von 34 internationalen referierten Studien. Diese sehen mehrheitlich ein Sinken des Wohnungsangebots durch Mietpreisregulierungen, verringerte Wohnmobilität durch Lock-in-Effekte und reduzierte Instandhaltungsraten. Beide Perspektiven bestehen nebeneinander und erklären den anhaltenden fachlichen Dissens.

Marktverzerrungen und Selektionswirkungen sind zudem dokumentiert. Bei gesetzlich gedeckelten Preisen tendieren Vermieter dazu, Bewerber mit hoher Bonität zu bevorzugen. Für einkommensschwächere Haushalte erschwert dieser Selektionsdruck die Wohnungssuche weiter.

Kapitalströme stabilisieren sich auf verändertem Zinsniveau

Trotz der politischen Debatten zeigt der professionelle Investmentmarkt Anzeichen einer allmählichen Konsolidierung. Nach Zahlen von Jones Lang LaSalle (JLL) belief sich das Transaktionsvolumen über alle Assetklassen in Deutschland im Gesamtjahr 2024 auf rund 35 Milliarden Euro, knapp zehn Prozent mehr als im schwachen Vorjahr 2023. Branchenprognosen erwarten für 2025 ein weiteres Plus von 14 bis 20 Prozent auf 40 bis 42 Milliarden Euro.

Der Wohnsektor bleibt ein bedeutendes Anlageziel. Fast 30 Prozent des investierten Kapitals flossen 2024 in das Segment Living, zu dem neben Mehrfamilienhäusern auch Studenten- und Seniorenwohnanlagen zählen. Eine erwartete Entspannung am Zinsmarkt, etwa ein Absinken des EZB-Einlagezinses auf rund 2,0 Prozent bis Ende 2025, verbessert die Refinanzierungsbedingungen für institutionelle Investoren.

An den realwirtschaftlichen Engpässen ändert die transaktionsseitige Beruhigung jedoch wenig. In Deutschland fehlen jährlich mehr als 340.000 neue Wohnungen. Gemessen am Gesamtwohnungsbestand von knapp 42 Millionen Einheiten lag der Neubauzuwachs 2017 bei lediglich 0,7 Prozent.

Die Debatte um das Mietrecht wird Investoren und Politik nach dem Karlsruher Beschluss weiter begleiten. Mieterverbände fordern eine Schließung von Ausnahmetatbeständen bei möblierten Wohnungen, während Interessenvertreter der Immobilienwirtschaft vor zusätzlichen Regulierungen warnen. Solange das fundamentale Angebotsdefizit nicht durch eine spürbare Beschleunigung der Bauaktivität behoben wird, dürften Preisgrenzen und Ausweichreaktionen die Struktur des deutschen Wohnungsmarkts weiter bestimmen.