Der deutsche Wohnungsmarkt erlebt eine beschleunigte Dynamik bei den Mietpreisen. Insbesondere die Angebotsmieten für neu inserierte Wohnungen steigen deutlich. Dies verschärft die Situation für Wohnungssuchende und verstärkt die Debatte um Wohnungsbau sowie Regulierung.

Mietpreise ziehen wieder an

Die Mieten für neu angebotene Wohnungen in Deutschland stiegen im dritten Quartal 2025 im bundesweiten Durchschnitt um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. IfW-Experte Jonas Zdrzalek bezeichnete dies als den stärksten Quartalsanstieg seit Anfang 2025. Im Vergleich zum Vorjahresquartal betrug das Plus 3,7 Prozent.

Im vierten Quartal 2025 legten die Angebotsmieten bundesweit um 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Dies war etwa doppelt so stark wie die allgemeine Teuerung. Die Entwicklung vergrößert die Lücke zwischen Mietentwicklung und Inflation.

Das IfW nennt für 2025 einen Jahresdurchschnittsanstieg der Angebotsmieten von 4,1 Prozent. Der IW-Wohnindex lag für 2025 rund 4 Prozent über dem Niveau Ende 2024. Seit 2015 sind die Angebotsmieten laut IfW insgesamt 14 Prozent stärker gestiegen als die allgemeine Teuerung. Eine JLL-Auswertung für Metropolen ergab einen Anstieg der Mieten um durchschnittlich 42 Prozent über fünf Jahre.

Regional unterschiedliche Dynamik

Im vierten Quartal 2025 lag der bundesweite Durchschnitt bei 14,41 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Regional zeigen sich große Unterschiede: München war mit 23,35 Euro pro Quadratmeter (IfW, Q4 2025) die teuerste Stadt. Frankfurt am Main folgte mit 17,36 Euro pro Quadratmeter (Q4 2025).

Im Jahresvergleich des dritten Quartals 2025 wies Hamburg unter den acht größten Städten mit plus 6,7 Prozent den stärksten Zuwachs auf.

Im IfW-Index lag Chemnitz bei 6,30 Euro pro Quadratmeter (Q3 2025) am unteren Ende. Im vierten Quartal 2025 verzeichnete Köln ein Plus von 3,4 Prozent, München stieg um 1,9 Prozent. Für einzelne Städte meldet der IW-Report zum Jahresvergleich 2025 stärkere Zuwächse, beispielsweise Berlin mit plus 8,5 Prozent.

Die Mieten für Bestandswohnungen stiegen im dritten Quartal 2025 um 1,2 Prozent. Die Mieten für Neubauwohnungen legten in Q3 2025 um 0,6 Prozent zu.

Angebotsmangel und demografischer Wandel

Ein Treiber der Preisentwicklung ist das schrumpfende Angebot an Mietwohnungen. Die Zahl der Mietinserate sank im vierten Quartal 2025 um 7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und um rund 20 Prozent gegenüber 2015. Die Zahl der Baugenehmigungen ging seit Anfang 2025 zurück, die Bautätigkeit ist rückläufig.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erwartet für 2025 rund 235.000 fertiggestellte Wohnungen und für 2026 etwa 215.000 Fertigstellungen. Diese Prognosen liegen deutlich unter Schätzungen zum jährlichen Bedarf von rund 320.000 Einheiten. Zugleich lebten Ende 2024 etwa 83,6 Millionen Menschen in Deutschland.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist gesunken auf derzeit etwa 2,0 Personen. Der Anteil der Einpersonenhaushalte soll laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis 2045 auf 44 Prozent steigen. Die Nettozuwanderung lag in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt bei rund 600.000 Personen jährlich.

2025 erreichte der Anteil befristeter und möblierter Mietangebote ein Rekordniveau. Bundesweit waren rund 17 Prozent aller Wohnungsinserate davon betroffen, in den acht größten Städten fast ein Viertel, in München rund ein Drittel. Dies reduziert die Auswahl für Wohnungssuchende. Möblierte Inserate sind meist teurer, befristete Verträge bieten weniger Planungssicherheit.

Rolle der Zinsen und Kaufpreise

Während die Angebotsmieten steigen, stabilisieren sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien nach Rückgängen seit der Zinswende 2022. Die Deutsche Bundesbank meldete für das erste Quartal 2026 einen Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die EZB senkte den Leitzins im Juni 2025 auf 2,15 Prozent. Bauzinsen bewegten sich im Frühjahr 2026 teilweise an der Marke von vier Prozent. IfW-Experte Steffen Zetzmann weist darauf hin, dass höhere Bauzinsen Neubauprojekte bremsen können. Diese rechnen sich dann nur, wenn die erzielbaren Mieten gestiegene Finanzierungs- und Baukosten ausgleichen.

Ausblick und politische Debatte

Die hohe Mietpreisdynamik treibt die politische Debatte um Wohnungsversorgung und Regulierung voran. Justizministerin Hubig kündigte eine Reform zur Deckelung von Indexmieten bis Anfang 2027 an.

IfW-Projektleiter Jonas Zdrzalek warnt, dass Neuvermietungen in Großstädten gerade Geringverdiener sowie Menschen in Ausbildung und Studium stark belasten. Analytiker und Institute nennen knappe Bauflächen, steigende Baukosten, Fachkräftemangel und zu geringe Neubautätigkeit als strukturelle Probleme. Dies geschieht angesichts wachsender Bevölkerungszahlen und sinkender Haushaltsgrößen.

Einige Experten erwarten, dass die Mieten auch im kommenden Jahr weiter steigen werden, sofern die Nachfrage hoch bleibt.