Das Comeback der Werkswohnung: Unternehmen setzen auf Mitarbeiterunterkünfte als Wettbewerbsvorteil

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes und eines akuten Fachkräftemangels kümmern sich Unternehmen in Deutschland und international wieder verstärkt um die Unterkünfte ihrer Mitarbeiter. Was in den 1990er Jahren vielfach als Relikt vergangener Industriekultur galt, wird heute unter dem Begriff „Mitarbeiterwohnen“ erneut als Instrument zur Personalbindung und Personal­gewinnung diskutiert. Die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gilt als entscheidender Wettbewerbsfaktor im Ringen um qualifizierte Arbeitskräfte.

Fachkräftemangel und Wohnungsnot treiben den Wandel

Der Trend zur Reaktivierung des Mitarbeiterwohnens ist eine direkte Reaktion auf zwei Herausforderungen: den Mangel an Fachkräften und die angespannte Lage auf vielen Wohnungsmärkten. Dies gilt insbesondere für Ballungsräume. Ohne geeigneten Wohnraum lassen sich qualifizierte Arbeitskräfte, oftmals auch aus dem Ausland, schwer gewinnen.

Simon Wieland vom Berliner Institut RegioKontext betont, Mitarbeiterwohnen habe einen „wahnsinnigen Bedeutungszuwachs erhalten“ und treffe auf breites Interesse, auch außerhalb von Großstädten.

Historisch haben Werkswohnungen in Deutschland eine lange Tradition. Bereits im 19. Jahrhundert entstanden Arbeitersiedlungen im Ruhrgebiet; später schufen Unternehmen wie Krupp und Siemens Wohnraum für Beschäftigte.

Ende der 1970er Jahre gab es in der alten Bundesrepublik rund 450.000 Werkswohnungen. Viele Unternehmen verkauften in den 1990er Jahren große Wohnungsbestände, um sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren. Aktuellen Schätzungen zufolge liegt der Bestand heute bei etwa 100.000 Einheiten; eine andere Schätzung von RegioKontext aus dem Jahr 2016 nennt maximal 80.000.

Staatliche Anreize und Konzepte

Die Politik hat reagiert: Seit 2020 müssen Arbeitnehmer in Deutschland in der Regel keine Steuern nachzahlen, wenn der Arbeitgeber ihnen eine vergünstigte Wohnung überlässt. Dies gilt, wenn die Miete nicht mehr als ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und diese Vergleichsmiete 25 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigt. Der Deutsche Mieterbund sieht im Werkswohnungsbau eine Möglichkeit, die Wohnungsnot zu lindern.

Das moderne Mitarbeiterwohnen umfasst unterschiedliche Modelle. Dazu gehört die direkte Bereitstellung durch Bau, Kauf oder Anmietung von Wohnungen. Ebenso sind Kooperationen mit Wohnungsbaugesellschaften, die Sicherung von Belegungsrechten sowie Unterstützungsleistungen wie interne Mietbörsen oder die Übernahme von Maklerkosten verbreitet.

Ein Beispiel ist die Charité in Berlin. Sie mietet rund 460 Apartments an, um international angeworbenem Pflegepersonal eine Anfangsbleibe zu bieten. Nagi Salaz, Leiter der 2023 geschaffenen Stabsstelle Integration Pflege an der Charité, stellt fest: „Es ist schnell klar gewesen, dass wir für eine erfolgreiche Rekrutierung Wohnraum haben müssten.“

Die Charité plant, jährlich rund 500 bis 550 Pflegekräfte zu rekrutieren.

Internationale Tech-Konzerne als Vorreiter

In den USA engagieren sich Tech-Konzerne seit einigen Jahren im Bereich leistbaren Wohnraums. Amazon legte Anfang 2021 einen Fonds von zwei Milliarden US-Dollar auf, um den Bau und Erhalt von 20.000 leistbaren Wohnungen zu sichern. Das Unternehmen investierte unter anderem in Arlington, Virginia.

Zudem unterstützte es ein Projekt der Washington Housing Conservancy mit einem Darlehen von 340 Millionen US-Dollar und einem Zuschuss von 42 Millionen US-Dollar. Facebook beziehungsweise Meta stellte insgesamt eine Milliarde US-Dollar für bezahlbare Wohnungen im Umfeld seines Hauptsitzes in Menlo Park bereit. Google initiierte ein Programm mit einer Milliarde US-Dollar, um in der Region Entwickler zu unterstützen, und stellte weitere Mittel in Fonds bereit, die den Bau von Mietwohnungen fördern.

In Deutschland gibt es Forderungen an die Tech-Konzerne, sich ebenfalls zu engagieren. Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause äußerte sich am 18. Juni gegenüber der Augsburger Allgemeinen.

Er forderte, dass internationale Tech-Konzerne sich beim Werkswohnungsbau in München engagieren sollten. Bayerns Bauminister Christian Bernreiter begrüßte diese Forderung. Er sagte, wenn Unternehmen Wohnraum schaffen, um im Wettbewerb um Fachkräfte ihre Attraktivität als Arbeitgeber zu steigern, sei dies zu begrüßen.

Unternehmensbeispiele in Deutschland und die IW-Studie

Auch in Deutschland sind größere Unternehmen aktiv. Volkswagen Immobilien, 1953 als Konzerntochter gegründet, verwaltet heute rund 9.300 Mietwohnungen. Die Kölner Stadtwerke bieten ebenfalls Werkswohnungen an.

Die Stadtwerke München setzen Werkswohnungen ein, um neue Mitarbeiter zu gewinnen. Als tarifgebundener Arbeitgeber können sie nicht immer mit den Gehältern der freien Wirtschaft konkurrieren.

Eine repräsentative Befragung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) unter 826 Unternehmen zeigt das Ausmaß des Engagements. Demnach bieten neun Prozent der Unternehmen direkt Wohnraum an. Weitere 21 Prozent unterstützen ihre Mitarbeitenden indirekt, etwa durch interne Mietbörsen oder die Übernahme von Maklerkosten.

Regional gibt es Unterschiede: Im Süden Deutschlands engagieren sich 29 Prozent der Unternehmen in Form von Unterstützung bei der Wohnraumsuche. Im Norden bieten 15 Prozent direkte Wohnraumbereitstellung an. 58 Prozent der Unternehmen geben an, dass Wohnraumangebote die Gewinnung neuer Fachkräfte erleichtern. 55 Prozent berichten von positiven Effekten auf die Mitarbeiterbindung.

Hemmnisse bleiben bestehen. 67 Prozent der Betriebe nennen ungünstige rechtliche Rahmenbedingungen für Anmietungen. 44 Prozent vermissen geeignete Kooperationspartner, 38 Prozent beklagen den hohen finanziellen und 37 Prozent den organisatorischen Aufwand. Besonders kleine und mittlere Unternehmen (KMU) sehen Herausforderungen in der Kombination aus langen Mietbindungen und schwankendem Personalbedarf.

Ausblick: Strategische Notwendigkeit oder Nische?

Mitarbeiterwohnen wird heute als strategisches Element zur Gewinnung und Bindung von Fachkräften diskutiert. Viele Unternehmen sehen in Wohnraumangeboten einen Weg, die Attraktivität als Arbeitgeber zu erhöhen. Ob sich die aktuelle Renaissance zu einer breiten Bewegung entwickelt oder weitgehend auf größere Konzerne und bestimmte Branchen beschränkt bleibt, ist offen.

Lediglich vier Prozent der Unternehmen planen, in den nächsten fünf Jahren neue Angebote im Mitarbeiterwohnen einzuführen. Dies deutet auf anhaltende Hürden hin. In Politik und Öffentlichkeit wird weiterhin über die Rolle von Unternehmen bei der Lösung der Wohnungsfrage diskutiert, unter anderem im Kontext des Wettbewerbs um Fachkräfte.