In deutschen Großstädten steigen die Wohnkosten weiterhin deutlich, getrieben von anhaltender Wohnungsknappheit und hoher Nachfrage. Analysen zeigen, dass die Mieten im dritten Quartal 2025 erheblich zulegten, während die Kaufpreise für Wohnimmobilien moderater stiegen. Besonders in Metropolen wie München, Frankfurt am Main und Berlin liegen die Mietniveaus hoch und gehören zu den teuersten Standorten.

Anhaltender Mietdruck prägt den Markt

Die Mietpreise in deutschen Großstädten entwickeln sich aufwärts. Bundesweit stiegen die Neuvertragsmieten im ersten Quartal 2026 um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für Bestandswohnungen verzeichneten die Angebotsmieten im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Anstieg von 10,2 Prozent.

Neubaumieten legten im gleichen Zeitraum um 3,8 Prozent zu. Diese Dynamik verdeutlicht den Druck auf dem Mietmarkt.

In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten 2025 bei 14,00 Euro pro Quadratmeter. Die geschätzten Bestandsmieten beliefen sich 2025 auf rund 7,76 Euro pro Quadratmeter, basierend auf dem Zensus 2022. Die Differenz von 3,35 Euro pro Quadratmeter zwischen Wiedervermietungs- und Bestandsmieten deutet auf Spielraum für höhere Neuvertragsmieten hin.

Teuerste Metropolen und höchste Wachstumsraten

München lag laut empirica/Statista mit 22,63 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen vorn. Es folgen Frankfurt am Main mit 19,75 Euro pro Quadratmeter und Berlin mit 17,98 Euro pro Quadratmeter. Weitere hohe Neubauwerte finden sich in Hamburg mit 17,59 Euro pro Quadratmeter, Stuttgart mit 17,54 Euro pro Quadratmeter und Freiburg im Breisgau mit 17,48 Euro pro Quadratmeter.

Bei den stärksten Anstiegen der Neuvertragsmieten im dritten Quartal 2025 verzeichneten Düsseldorf mit plus 5,6 Prozent, Köln mit plus 5,1 Prozent und Hamburg mit plus 4,4 Prozent die höchsten Zuwächse. Der GREIX‑Mietpreisindex des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) für das zweite Quartal 2026 nennt Potsdam mit plus 6,75 Prozent, Mönchengladbach mit plus 6,67 Prozent und Köln mit plus 6,03 Prozent als die Orte mit den stärksten Jahreszuwächsen bei Angebotsmieten. Piet Derriks, Geschäftsführer von Immowelt, warnt, dass die Flaute beim Neubau mittelfristig weiteren Druck auf die Mieten erzeugen kann.

Moderate Entwicklung der Kaufpreise

Die Preise für Wohnimmobilien stiegen im dritten Quartal 2025 moderater als die Mieten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gab es ein Plus von 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 3,5 Prozent im Jahresvergleich. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 2,6 Prozent im Jahresvergleich.

Bundesweit lag der Anstieg der Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2026 bei durchschnittlich 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nach 3,2 Prozent im dritten Quartal 2025. Im vierten Quartal 2021 lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei 9.406 Euro in München, 6.341 Euro in Frankfurt am Main und 6.068 Euro in Hamburg. Nach einem Rückgang der Preise um etwa 8 bis 10 Prozent 2022 erreichen die Werte 2025 in vielen Fällen wieder frühere Niveaus.

IW‑Experte Pekka Sagner spricht von einem „neuen Normalzustand“. Eine Prognose sieht jährliche Wertsteigerungen von etwa zwei bis vier Prozent.

Ursachen der Preisdynamik und Ausblick

Hauptursache der anhaltenden Preisdynamik ist die strukturelle Wohnungsknappheit. Eine hohe Nachfrage trifft auf ein unzureichendes Angebot. Das IfW beziffert den jährlichen Bedarf auf rund 372.000 Wohnungen, während für 2025 nur etwa 235.000 Fertigstellungen erwartet wurden. Für 2026 rechnet empirica mit noch geringeren Fertigstellungen.

Prof. Dr. Harald Simons bezeichnet Neubaumieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter in westdeutschen Großstädten als „neuen marktwirtschaftlichen Gleichgewichtspreis“. Regionale Unterschiede bleiben prägend: Metropolen und ihr Umland verzeichnen weitere Preissteigerungen, während Regionen mit schwächerer Wirtschaftsentwicklung Stagnation oder Rückgänge erleben können.

Analysten beobachten, dass der Wunsch nach Wohneigentum in Deutschland bestehen bleibt. Die Branche und Wohnungssuchende richten den Blick auf kommende Baufertigstellungen und die Entwicklung der Bauzinsen. Diese erreichten im dritten Quartal 2023 ein Hoch und fielen danach leicht. CBRE erwartet frühestens ab 2027 eine spürbare Ausweitung des Angebots auf dem Mietmarkt.