München plant die Einführung eines digitalen Mietenmonitors. Ziel ist es, Mietangebote auf Online-Plattformen automatisiert auf mögliche Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu überprüfen. Die bayerische Landeshauptstadt folgt damit dem Beispiel von Berlin und Frankfurt, die ähnliche Systeme implementieren oder planen.

Digitale Überwachung gegen hohe Mieten

Der geplante Mietenmonitor soll in München zunächst bis Ende 2028 eingesetzt werden. Im Anschluss daran erfolgt eine Evaluation der Systemergebnisse. Die Technologie soll Vermieter, bei denen der Verdacht auf stark überhöhte Mietpreise besteht, auf mögliche Rechtsverstöße aufmerksam machen.

Oberbürgermeister Dominik Krause (Die Grünen) begründet die Initiative mit dem Rekordniveau der Mieten in München und dem Ziel, Mieter vor überhöhten Forderungen zu schützen. Krause erklärt, Vermieter seien sich oft nicht bewusst, dass ihre geforderte Miete rechtswidrig sein könnte. Sie übernähmen häufig von Internetportalen vorgeschlagene, zu hohe Preise.

Der rechtliche Rahmen der Mietpreisregulierung

In Deutschland existieren verschiedene Regelungen zur Mietpreisbegrenzung. Die Mietpreisbremse definiert, dass Mieten, die mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen, einen Verstoß darstellen. Liegt die Miete mehr als 20 Prozent über dem Niveau des Mietspiegels, gilt dies als Ordnungswidrigkeit.

Ein Aufschlag von mehr als 50 Prozent gegenüber dem ortsüblichen Niveau kann als strafbarer Mietwucher gewertet werden. Die Software soll diese Kriterien bei der automatisierten Überprüfung berücksichtigen.

Erfahrungen aus anderen Metropolen

Berlin führt bereits einen digitalen Mietenmonitor ein. Bei einem ersten Mietenscan im Juni wurden 7.757 Inserate überprüft. Davon fielen 4.539 Inserate unter die Mietpreisbremse. 2.102 dieser Inserate wurden als Verdachtsfälle auf Verstöße eingestuft. In diesen Fällen erhielten Vermieter Schreiben mit der Aufforderung zur Überprüfung der Miethöhe.

In Berlin sind 85 Prozent der Haushalte Mieter. Die inserierten Mieten haben sich dort seit 2014 nahezu verdoppelt. Die Stadt prognostiziert bis 2040 einen Bedarf von zusätzlich 211.000 Wohnungen.

Zur Verbesserung der Datenbasis ist in Berlin ab dem kommenden Jahr ein Mietenkataster geplant; Vermieter wären dabei zur Weiterleitung von Vertragsdaten verpflichtet. Dies sorgt unter Hauseigentümern für Verunsicherung, wie Hendrik Richter, Geschäftsführer von OhneMakler, berichtet. Richter sagt, die starke Regulierung führe bei Berliner Vermietern zu Verunsicherung hinsichtlich zulässiger Miethöhen und drohender Bußgelder.

Einige seiner Kunden erwägen deshalb den Verkauf von Bestandsimmobilien in Berlin oder investieren lieber im Berliner Umland. Nach Richters Darstellung führen starke Mietregulierungen und niedrige Mietrenditen dazu, dass kaum Geld in neue Wohnimmobilien fließt, wodurch Mietwohnungen knapp bleiben. Er kritisiert zudem, der Berliner Mietspiegel bilde den Markt der vergangenen sechs Jahre ab und entspreche damit nicht den aktuellen Marktverhältnissen.

Dies habe zur Entwicklung eines „schwarzen Mietmarktes“ mit illegaler Untervermietung beigetragen.

Frankfurt plant ebenfalls die Einführung eines Mietenmonitors.

Grenzen und Implikationen der Technologie

Die automatisierte Überprüfung mittels KI-Tools ist nicht ohne Herausforderungen. Hendrik Richter betont, ein KI-Tool könne nicht alle individuellen Eigenschaften eines Mietangebots erfassen. Nicht jede Miete, die über dem ortsüblichen Niveau liegt, sei per se gesetzlich unzulässig.

Ausnahmen können etwa bei umfassenden Sanierungen greifen, die einer Immobilie den Status eines Quasi-Neubaus verleihen.

Andere Beispiele zeigen praktische Probleme automatisierter Überwachung. In Dallas wurden Kameras mit KI auf Müllwagen montiert, die in vier Monaten über 20.000 mögliche Verstöße im Stadtbild erfassten. Daraus resultierten nur 57 Bußgelder an 34 Immobilien.

Ein Großteil der erfassten Bilder stammte aus den südlichen Stadtteilen (etwa 13.800 von 20.000 Bildern). Dies warf Bedenken auf, dass solche Systeme einkommensschwächere Gegenden unverhältnismäßig treffen könnten. Kritiker wie Stadtrat Chad West äußerten entsprechende Sorgen.

Zudem wird diskutiert, inwieweit die europäische KI-Verordnung (AI Act) alle Formen algorithmischer Überwachung abdeckt. Einige Beobachter sehen mögliche Regulierungslücken, weil viele dieser Tools nicht als „echte KI“ im engeren Sinne eingestuft werden.

Ausblick für den Münchner Immobilienmarkt

Der Beschluss des Münchner Stadtrats zur Einführung des Mietenmonitors steht noch aus. Die Einführung solcher Systeme in Städten wie Berlin und München weist auf einen Trend zu stärkerer staatlicher Kontrolle des Wohnungsmarktes hin. Beobachter werden verfolgen, ob die Technologie Schutzwirkungen für Mieter entfaltet, ohne die Investitionsbereitschaft privater Immobilienanleger dauerhaft zu verringern.

Es bleibt abzuwarten, inwieweit der Mietenmonitor in München dazu beiträgt, überhöhte Mieten einzudämmen und welche Auswirkungen er auf Investitionsentscheidungen und das Angebot an Mietwohnungen haben wird.