München ist laut der aktuellen Ausgabe des „Property Index“ der Beratungsgesellschaft Deloitte die teuerste Metropole Europas beim Kauf von Neubauwohnungen. Die bayerische Landeshauptstadt verdrängt damit Paris von der Spitzenposition. Für die Untersuchung vergleicht Deloitte Angebotspreise für neu errichteten Wohnraum in 71 Städten aus 25 europäischen Ländern.

Der Wechsel an der Tabellenspitze verdeutlicht eine fundamentale Verschiebung auf den europäischen Immobilienmärkten. Die Preisdynamik wird zunehmend von einem strukturellen Angebotsmangel getrieben, der konjunkturelle Zyklen überlagert.

Vier deutsche Großstädte unter den europäischen Top Ten

Im Durchschnitt zahlen Käufer in München 11.200 Euro pro Quadratmeter für eine neu gebaute Wohnung. Das entspricht einem Zuwachs von rund 400 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr, als die Isarmetropole noch auf dem dritten Rang lag. Rechnerisch kostet eine Neubauwohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche damit 1,12 Millionen Euro, Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen nicht eingerechnet.

Der deutschlandweite Durchschnittswert liegt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von mehr als acht Prozent gegenüber dem vorherigen Wert von 4.800 Euro pro Quadratmeter entspricht. Auffallend ist die Ballung an der europäischen Spitze: Vier der zehn teuersten Städte des Kontinents liegen in Deutschland.

Hamburg und Frankfurt am Main teilen sich mit jeweils 7.700 Euro pro Quadratmeter den fünften Platz im Ranking. Berlin folgt mit 7.500 Euro pro Quadratmeter auf Rang sieben. Zwischen München und den beiden Verfolgern Hamburg und Frankfurt klafft damit bei einer Referenzwohnung von 100 Quadratmetern eine Differenz von rund 350.000 Euro.

Im weiteren europäischen Feld reihen sich Prag mit 7.352 Euro pro Quadratmeter, Kopenhagen mit 7.001 Euro pro Quadratmeter und Oslo mit 6.930 Euro pro Quadratmeter ein. Wien verfehlt mit 6.711 Euro pro Quadratmeter die vorderen zehn Plätze. Vergleichsweise niedrigere Neubauwerte verzeichnen Metropolen wie Lissabon mit 6.320 Euro pro Quadratmeter, Madrid mit 6.135 Euro pro Quadratmeter sowie Helsinki mit 6.131 Euro pro Quadratmeter.

Methodische Effekte hinter dem Pariser Absturz

Der gemittelte Pariser Neubau-Angebotspreis notiert in der Deloitte-Erhebung bei lediglich 5.754 Euro pro Quadratmeter. Noch im Jahr 2022 wies der Index für die französische Hauptstadt einen Spitzenwert von 13.462 Euro pro Quadratmeter aus, während München damals bei 10.500 Euro pro Quadratmeter lag. Dieser drastische Rückgang erklärt sich primär aus methodischen Besonderheiten der Datenerhebung.

Der Index erfasst überwiegend Angebotspreise für neu errichtete Objekte. In Paris beschränkt sich die Neubautätigkeit fast ausschließlich auf periphere Entwicklungszonen außerhalb des Autobahnrings, während der historische Stadtkern nahezu vollständig aus Bestandsbauten besteht. Dieser geografische Schwerpunkt drückt den ermittelten Pariser Durchschnittswert erheblich.

Zudem weichen die Erhebungsgrundlagen zwischen den einzelnen Metropolen voneinander ab. Während Deloitte für München, Berlin, Hamburg und Frankfurt reine Neubau-Angebotspreise analysiert, flossen für die Londoner Innenstadt tatsächliche Transaktionspreise in Höhe von 6.620 Euro pro Quadratmeter in die Statistik ein. Für Amsterdam wiederum mischt die Studie Neubau- und Bestandsdaten.

Ein direkter Vergleich zwischen den einzelnen Städten bleibt daher methodisch verzerrt.

Angebotsdefizit und robuste Kaufkraft

Ökonomisch stützt vorrangig die lokale Einkommensstärke das Münchner Preisniveau. Die Kaufkraft in der Stadt liegt rund 18,4 Prozent über jener von Paris. Das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen beträgt in München etwa 4.312 US-Dollar gegenüber 3.694 US-Dollar an der Seine, flankiert von einer niedrigen Arbeitslosenquote von rund vier Prozent.

Gleichzeitig dämpfen das veränderte Zinsumfeld und gestiegene Baukosten die Bautätigkeit im gesamten Bundesgebiet. Das Resultat ist eine sich verschärfende Verknappung, die selbst konjunkturelle Bremsspuren dominiert.

Nina Schrader, Partnerin und Lead Real Estate bei Deloitte, sieht darin einen grundlegenden Wandel: Die Preis- und Mietentwicklungen zeigen, dass der deutsche Wohnungsmarkt nicht mehr primär von konjunkturellen Faktoren geprägt wird, sondern von einem strukturellen Angebotsdefizit. Wohnen entwickle sich daher zunehmend zu einem zentralen Standort- und Wettbewerbsfaktor für Städte und Regionen.

Metropolen unter Mietdruck

Auf den Mietmärkten zeigt sich eine andere Hierarchie, bei der internationale Finanzzentren das Feld anführen. Einer Auswertung der Deutschen Bank zufolge liegt die monatliche Miete für eine Dreizimmerwohnung im Zentrum Londons bei mehr als 5.088 Euro. Amsterdam folgt mit über 3.800 Euro pro Monat, gefolgt von traditionell hochpreisigen Standorten wie Zürich und Genf.

München bewegt sich zusammen mit Paris, Dublin, Luxemburg und Kopenhagen knapp dahinter. In all diesen Märkten übersteigen die Mieten für zentrale Dreizimmerwohnungen regelmäßig die Marke von 3.000 Euro monatlich.

Europaweit hält der Aufwärtsdruck an. Nach Angaben von Eurostat kletterten die Wohnimmobilienpreise in der Europäischen Union zwischen 2020 und 2025 um 27,3 Prozent, während die Mieten im selben Zeitraum um 12,5 Prozent zulegten. Deloitte stuft die gegenwärtige Marktphase als langsame Erholung nach der Hochphase von Inflation und Zinswende ein.

Für das Jahr 2026 prognostizieren die Experten in 19 von 24 untersuchten europäischen Märkten weiter steigende Immobilienpreise. In den übrigen fünf Ländern zeichnet sich eine Seitwärtsbewegung ab, während Deloitte für keinen einzigen Markt mit fallenden Preisen rechnet.