Suburbaner Immobilienmarkt München: Preise unter Druck, Kaufpotenzial steigt

Der Immobilienmarkt in der Metropolregion München entwickelt sich heterogen. Während die Kernstadt nach einem Preistief eine Seitwärtsbewegung erfährt, verzeichnen viele Umlandgemeinden seit dem vergangenen Jahr rückläufige Preise. Datenanalysen belegen Preisunterschiede und eröffnen Kaufinteressenten, die Pendelzeiten in Kauf nehmen, Sparpotenziale.

Eine Frage der Lage: Preisrückgang im Umland

Im Münchner Umland sanken die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im letzten Jahr um 2,4 Prozent auf 6.070 Euro. Dieser Trend verläuft jedoch nicht einheitlich. Günstigere Regionen im Norden und Osten, wie die Landkreise Freising und Erding, mussten kaum Abschläge hinnehmen. Die Verluste fielen hingegen in teureren südlichen Lagen stärker aus.

So sank der Quadratmeterpreis im Landkreis Miesbach, der weiterhin als teuerster Landkreis Deutschlands gilt, um mehr als acht Prozent auf 7.246 Euro. Im Vorjahr verzeichnete Miesbach noch einen Anstieg von 6,8 Prozent. Auch der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen verlor 5,8 Prozent. Dort liegt der Quadratmeterpreis bei 5.358 Euro.

Entgegen dem allgemeinen Trend im Umland zeigt sich der Landkreis Dachau widerstandsfähiger: Die Preise stiegen dort leicht um 1 Prozent auf 5.514 Euro pro Quadratmeter. Dachau profitiert von der geringen Entfernung zu München und einer guten ÖPNV-Anbindung. Orte wie Dachau oder Karlsfeld erreichen den Münchner Hauptbahnhof in maximal 20 Minuten.

Auch entlang der S-Bahn-Strecken im Landkreis Ebersberg, beispielsweise in Baldham, Zorneding oder Poing, erweisen sich Immobilien als wertstabil. Hier fielen die Preise im Schnitt nur um 2,3 Prozent auf 5.758 Euro pro Quadratmeter. Die Attraktivität suburbaner Lagen hängt demnach stark von der Nähe zur Kernstadt, der Infrastruktur und der Qualität der ÖPNV-Anbindung ab.

Sparpotenzial: Der Wert der Pendelzeit

Eine Studie des HWWI im Auftrag der Postbank berechnet, wie lange der anfängliche Preisvorteil einer Immobilie im Umland durch Pendelkosten aufgebraucht wird. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung und 220 Arbeitstage Pendeln ergibt sich demnach ein Zeitraum von 32 Jahren in Karlsfeld und 28,5 Jahren in Dachau. In Freising, das 40 Kilometer von München entfernt liegt, gleicht sich der Preisvorteil nach 18,1 Jahren aus.

Bei einer 120 Quadratmeter großen Wohnung verlängern sich die Zeiträume. Die Studie nennt 54,9 Jahre in Karlsfeld und 48,9 Jahre in Dachau. Diese Zahlen zeigen, dass sich Effekte durch Pendelkosten über Jahrzehnte auswirken können.

Münchner Immobilienmarkt: Seitwärtsbewegung nach Preiskorrektur

Die Kernstadt München durchläuft eine andere Marktdynamik. Nach einem Tiefpunkt der Wohnungspreise im ersten Quartal 2024 bei 8.518 Euro pro Quadratmeter und der Hauspreise bei 8.352 Euro pro Quadratmeter zeigen die Angebotspreise im zweiten Quartal 2024 8.693 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen und 8.410 Euro pro Quadratmeter für Häuser. Das entspricht einer leichten Seitwärtsbewegung.

Die Angebotspreise liegen dabei oft unter den beurkundeten Kaufpreisen. Beurkundet wurden 2023 rund 9.300 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und etwa 11.500 bis 13.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Für freistehende Einfamilienhäuser beurkundeten die Makler 2023 im Schnitt 11.950 Euro pro Quadratmeter.

Seit 2021 fielen die Wohnungspreise in München um rund 12,5 Prozent, die Hauspreise um rund 16,5 Prozent. Die Kommunalreferentin Jacqueline Charlier bezeichnet diese Entwicklung als „gesundschrumpfen“. Sotheby’s International Realty prognostiziert für 2026 eine Stabilisierung mit selektivem Aufwärtstrend, abhängig von Lage, Qualität und Marktsegment.

Investmentmarkt: München bleibt attraktiv

Der gewerbliche Investmentmarkt in München behauptet sich. Im September erreichte das Investmentvolumen rund 1,7 Milliarden Euro, womit München der umsatzstärkste Investmentstandort unter den A-Städten war. Das Volumen im dritten Quartal 2024 betrug rund 470 Millionen Euro. Büroimmobilien machen knapp die Hälfte des Volumens aus.

Die Büro-Spitzenrendite verharrt seit 2023 stabil bei 4,20 Prozent. Highstreet-Assets im Einzelhandel liegen bei 3,50 Prozent, Logistik-Assets bei 4,70 Prozent. Über 43 Prozent des Umsatzes entfallen auf Transaktionen über 100 Millionen Euro.

Ausblick: Divergierende Trends und regionale Feinheiten

Die unterschiedlichen Entwicklungen im suburbanen Raum und in der Kernstadt deuten auf eine differenzierte Marktstruktur hin. Münchens Preise könnten nach der Korrektur tendenziell stabil bleiben oder selektiv steigen. Die Preisentwicklung im Umland bleibt heterogen.

Die Stärke von Standorten mit guter ÖPNV-Anbindung dürfte erhalten bleiben. Für entlegenere Gebiete mit weniger Infrastruktur sind weitere Preisanpassungen möglich.

Beobachter wie Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln betonen, dass die wirtschaftliche Lage in Großstädten wie München wegen robuster Dienstleistungssektoren besser ist als im Rest des Landes.

Dies beeinflusst Miet- und Kaufpreise. Geringe Wohnungsbautätigkeit und positive Bevölkerungsprognosen in der Metropolregion stützen die Nachfrage langfristig. Datenerhebungen mit unterschiedlichen Zeiträumen und geografischen Abgrenzungen erfordern eine kontinuierliche, detaillierte Betrachtung, um die Nuancen dieser Marktentwicklung zu erfassen.