Das New Yorker Berufungsgericht macht den Weg für die umstrittene Sonderabgabe auf Luxus-Zweitwohnsitze frei. Ein Vier-Richter-Senat der Appellate Division hebt eine erstinstanzliche Blockade gegen die Einführung der sogenannten Pied-à-Terre-Steuer einstimmig auf und weist die Klage mehrerer Immobilieneigentümer ab. Die Entscheidung verschafft der Stadtverwaltung unter Bürgermeister Zohran Mamdani neuen fiskalischen Handlungsspielraum.

Das steuerpolitische Vorhaben soll jährlich dreistellige Millioneneinnahmen in den städtischen Haushalt spülen.

Formale Hürde stoppt die Kläger

Das Berufungsgericht kassiert mit seiner Entscheidung ein Urteil des Richters Wayne Ozzi vom Staten Island Supreme Court vom 29. September. Die Vorinstanz verpflichtete die New Yorker Finanzbehörde noch dazu, den Versand von Steuerbescheiden und die Erstellung von Sonderverzeichnissen neu aufzusetzen.

Die Richter der Appellate Division sehen im Vorgehen der Stadtverwaltung hingegen keine einklagbare Rechtsverletzung.

Die Abweisung stützt sich auf formale Gründe, da den Klägern nach Ansicht des Gerichts die notwendige Klagebefugnis fehlt. Der bloße Erhalt eines Benachrichtigungsschreibens oder die Erfassung in einem Schätzungsregister begründet laut Urteil keinen konkreten materiellen Schaden. Solche behördlichen Schreiben dienen rein informativen Zwecken.

Der administrative Aufwand für Freistellungsanträge gehört nach Auffassung des Gerichts zum regulären Steuerverfahren und stellt keinen Klagegrund dar.

Die Klägerseite, vertreten durch den früheren stellvertretenden New Yorker Bürgermeister Randy Mastro, weist keine konkreten Vermögenseinbußen nach. Fünf der sieben Kläger erhielten nach Einreichung ihrer Unterlagen eine behördliche Freistellung. Zwei weitere Personen erhielten nachweislich nie einen entsprechenden Bescheid.

Gleichwohl lässt das Berufungsurteil die entscheidende materielle Rechtsfrage unbeantwortet. Die Richter bewerten nicht, ob das Department of Finance seine eigenen Verwaltungsvorschriften verletzt, wenn es vor dem Versand keine individuellen Einkommensteuerdaten prüft.

Schwellenwerte und divergierende Einnahmeschätzungen

Die von Bürgermeister Zohran Mamdani und Gouverneurin Kathy Hochul initiierte Sonderabgabe zielt gezielt auf teure Nebenwohnsitze im Stadtgebiet ab. Für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser greift die Steuer ab einem Marktwert von 5 Millionen US-Dollar, sofern die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz dient. Bei Eigentumswohnungen und Genossenschaftsobjekten setzt die Abgabe nach dem städtischen Bewertungsschlüssel bereits ab einem Schätzwert von 1 Million US-Dollar an.

Über das tatsächliche finanzielle Aufkommen gehen die Prognosen auseinander. Das Büro des Bürgermeisters kalkuliert mit jährlichen Einnahmen von 500 Millionen US-Dollar. City Comptroller Mark Levine schätzt das jährliche Volumen hingegen auf bis zu 380 Millionen US-Dollar.

Auch bei der Zahl der erfassten Einheiten weichen die Berechnungen voneinander ab. Während Gouverneurin Hochul von rund 13.000 steuerpflichtigen Objekten ausgeht, taxiert Levine die Zahl auf etwa 11.200 Einheiten.

Zur systematischen Erfassung legte die Stadtverwaltung ein Supplemental Property Roll an, das zunächst rund 900.000 Immobilien umfasst. Auf dieser Basis verschickte die Behörde etwa 17.000 Verdachtsbenachrichtigungen. Ein nachträglicher Abgleich mit frühen Einkommensteuerdaten für das Jahr 2025 führte im August zur Streichung von 1.210 Eigentümern aus dem Verzeichnis.

Bislang bewilligte die Stadt über 8.800 Freistellungsanträge. Für rund 10.800 Eigentümer bereitet die Behörde derzeit korrigierte Informationsschreiben vor.

Reaktionen aus der Finanzbranche und Dynamik am Mietmarkt

In der New Yorker Finanz- und Investmentbranche stößt die Sonderabgabe auf deutlichen Widerstand. Hedgefonds-Manager Daniel Loeb signalisiert öffentlich Abwanderungsabsichten in Richtung Florida. Tech-Investor Jason Calacanis kritisiert den Schritt als wirtschaftsfeindlich, während Pershing-Square-Gründer Bill Ackman vor den volkswirtschaftlichen Folgeschäden durch den Wegzug vermögender Teilzeitbewohner warnt.

Bürgermeister Mamdani verteidigt die Maßnahme gegen die Kritik. Wer ein Zweithaus im Wert von über 5 Millionen US-Dollar in New York unterhalte, trage Mitverantwortung für die Finanzierung der städtischen Infrastruktur.

Parallel zur juristischen Auseinandersetzung zeigen sich spürbare Verschiebungen auf dem Immobilienmarkt von Manhattan. Nach Beobachtung von Pam Liebman, CEO der Corcoran Group, deutet die wachsende Nachfrage im Mietsektor darauf hin, dass wohlhabende Interessenten Mietverträge zunehmend dem Immobilienerwerb vorziehen.

Das Luxussegment verzeichnet kräftige Mietzuwächse. Die Durchschnittsmieten für hochpreisige Objekte stiegen innerhalb eines Jahres um 35 Prozent auf durchschnittlich 17.464 US-Dollar pro Monat. Der gesamte Mietmarkt in Manhattan markiert historische Höchststände.

Die Medianmiete lag im Juli bei 5.000 US-Dollar pro Monat, während die Durchschnittsmiete 6.306 US-Dollar erreicht, was einem Anstieg von rund 15 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht.

Besonders das absolute Spitzensegment expandiert stark. Das Angebot an Mietwohnungen für mehr als 50.000 US-Dollar monatlich hat sich mehr als verdoppelt. Inserate jenseits der Schwelle von 100.000 US-Dollar pro Monat haben sich nach Marktberichten sogar versechsfacht bis versebenfacht.

Offene Rechtsrisiken und Folgeverfahren

Rechtlich bleibt die Einführung der Abgabe trotz des jüngsten Richterspruchs mit Risiken behaftet. Da das Urteil ausschließlich verfahrensrechtliche Fragen zur Klagebefugnis klärt, steht eine materielle Prüfung der Beweislastverteilung nach New Yorker Steuerrecht weiter aus. Immobilienjuristen problematisieren, dass Eigentümer über behördliche Bescheide zur Offenlegung gezwungen werden, statt dass die Verwaltung die Steuerpflicht vorab eigenständig nachweist.

Gegen die Abgabe sind mindestens drei weitere Verfahren anhängig, darunter eine Klage vor dem Gericht im Suffolk County. Fachanwälte und Steuerexperten verweisen überdies auf rechtliche Gestaltungsspielräume, über die Eigentümer die Steuerpflicht umgehen könnten. Die kommenden Gerichtsentscheidungen und das Ausweichverhalten der Eigentümer werden zeigen, ob die New Yorker Stadtverwaltung ihre Einnahmeziele von bis zu einer halben Milliarde US-Dollar tatsächlich realisieren kann.