Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist auf 43,5 Prozent gesunken und erreicht damit den niedrigsten Stand seit 20 Jahren. Dies geht aus einer Auswertung des Pestel-Instituts hervor. Als Hauptgründe nennt das Institut hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und die Wohnungsbaupolitik der vergangenen Jahre. Im europäischen Vergleich belegt Deutschland damit weiterhin den letzten Platz.

Besonders betroffen sind jüngere Bevölkerungsgruppen. Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen wohnen zur Miete. Der Wechsel in selbst genutztes Wohneigentum hat sich für viele in dieser Altersgruppe erschwert. Experten fordern daher politische Gegenmaßnahmen und sehen darin sowohl soziale als auch wirtschaftspolitische Herausforderungen.

Steigende Kosten und Zinsen erschweren Eigentumserwerb

Die Gründe für den Rückgang der Eigentumsquote sind vielschichtig. Matthias Günther, Institutsleiter des Pestel-Instituts, nennt explizit hohe Baukosten und gestiegene Zinsen als zentrale Faktoren. Seit dem Jahr 2000 sind die Herstellungskosten für Wohnungen der Auswertung zufolge um 160 Prozent gestiegen. Die allgemeinen Verbraucherpreise legten im gleichen Zeitraum um 64 Prozent zu.

Selbst Doppelverdiener mit Durchschnittseinkommen sind Günther zufolge kaum in der Lage, sich eigene vier Wände zuzulegen.

Parallel dazu haben sich die Finanzierungskonditionen verändert. Eine Phase von Negativzinsen endete im Jahr 2022. Die Europäische Zentralbank (EZB) hob ihren Leitzins ab Juli 2022 mehrfach an.

Bis zum 11. Juni 2025 erfolgten acht Leitzinssenkungen und eine Anpassung des Zinsabstands. Seitdem stiegen die kurzfristigen und langfristigen Marktzinssätze wieder.

Der 3-Monats-Euribor lag bis zum 10. August 2026 bei knapp 2,48 Prozent, der 20-Jahres-EUR-Swapsatz bei 3,37 Prozent. Diese Entwicklung verteuert Baukredite.

Eine Zinsprognose führt überdies den Ausbruch eines Iran-Konflikts am 28. Februar 2026 als einen Faktor an, der eine Zinssenkungsreihe beendet und Kredite verteuert habe. Die Quelle stellt dies allerdings als Szenario dar.

Regionale Preisdynamiken und Marktanpassungen

Die Immobilienmärkte entwickeln sich regional unterschiedlich, zeigen aber insgesamt eine Abkühlung bei den Preisanstiegen. In Hamburg sind die Preise für Einfamilienhäuser rückläufig.

In Berlin lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen im dritten Quartal 2026 bei 5.230 Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 1,0 Prozent gegenüber dem Jahresmittel 2025. Neubauwohnungen kosteten durchschnittlich 8.440 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg um 3,0 Prozent.

Bis einschließlich Juni 2026 wurden in Berlin 6.768 Bestandswohnungen beurkundet. Bei 833 verkauften Neubauwohnungen liegt die Zahl entsprechend niedriger. Das Angebotsvolumen für Bestandswohnungen belief sich bislang auf 37.107 Inserate.

Der Abstand zwischen Angebots- und Verkaufspreisen in Berlin liegt bei rund 8 Prozent beziehungsweise etwa 400 Euro pro Quadratmeter. Guthmann Estate bewertet einen solchen Wert als Anzeichen für einen ausgeglichenen Markt. Weder Käufer noch Verkäufer können ihre Vorstellungen uneingeschränkt durchsetzen.

Über längere Zeiträume zeigen Bestandswohnungen in Berlin den Daten zufolge durchschnittliche Wertzuwächse von 8,4 Prozent pro Jahr über 15 Jahre beziehungsweise 7,2 Prozent pro Jahr über zehn Jahre.

Auch internationale Märkte spiegeln Herausforderungen wider. In den USA sanken die Verkäufe bestehender Eigenheime im August um 2 Prozent auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 3,96 Millionen – den schwächsten Stand seit Februar. Zugleich steigen die Hauspreise.

Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors (NAR), sieht in der Arbeitsplatzschaffung und dem Lohnwachstum von 3,1 Prozent im August Faktoren, die die Wohnungsnachfrage stützen.

Auswirkungen von Infrastrukturprojekten auf Immobilienwerte

Studien zeigen, dass Windkraftanlagen und Solarparks Einfluss auf Angebotspreise von Immobilien in ihrer Nähe haben können. Eine deutsche Studie auf Basis von Daten aus den Jahren 2009 bis 2021 und der Auswertung von Online-Plattformen fand für Immobilien innerhalb von ein bis zwei Kilometern zu Windkraftanlagen Angebotspreise, die im Mittel rund zwei Prozent niedriger lagen. Bei Freiflächen-Fotovoltaik betrug der Abschlag demnach etwa 1,5 Prozent.

Eine weitere Untersuchung auf Gemeindeebene ergab einen durchschnittlichen Rückgang von 1,9 Prozent bei neu errichteten Windkraftanlagen.

Eine Metaanalyse mit 720 Schätzungen aus 25 Studien ermittelte im Mittel einen Abschlag von 0,68 Prozent bei einer mittleren Entfernung von drei Kilometern. Ab etwa 4,5 Kilometern nähert sich der modellierte Effekt null. Einzelne Studien, etwa aus Dänemark, berichten in speziellen Fällen von Abschlägen bis zu 12 Prozent.

Die Bandbreite der Ergebnisse verdeutlicht, dass Effekte stark vom Einzelfall abhängen. Faktoren wie Abstand, Sichtbeziehung, Anlagengröße und lokaler Markt machen eine genaue Betrachtung bei Projektentwicklung und Raumplanung notwendig.

Politische Forderungen und zukünftige Entwicklung

Vor dem Hintergrund der sinkenden Wohneigentumsquote fordern Immobilienexperten ein Gegensteuern der Politik. Matthias Günther betont die Rolle von Wohneigentum als Altersvorsorge und fordert einen „Wohneigentumsplan des Bundes“. Ziel ist es, jährlich mindestens 200.000 Haushalte in selbst genutztes Wohneigentum zu bringen.

Die Abschaffung des Baukindergeldes im Jahr 2021 hat die Lage der Analyse zufolge zusätzlich verschärft.

Die 148. Bauministerkonferenz am 10. und 11. September 2026 in Berlin bot eine Plattform für diese Diskussionen.

Christian Gaebler, Berlins Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, führte den Vorsitz. Experten fordern zudem eine bundesweite Datenbank für Energieausweise. Der Hauptverband der Deutschen Holzindustrie (HDH) spricht sich dafür aus, dass die Länder Vorgaben im Geschosswohnungsbau machen sollten, um serielle und modulare Vorfertigung zu fördern.

Ansätze für neue Wohnkonzepte, etwa das von Powerhouse Company für New York konzipierte „Supertall“-Konzept mit einer Mischung aus leistbarem und marktpreisigem Wohnraum, werden in Debatten als mögliche Impulsgeber genannt.

Wie sich die Wohneigentumsquote weiterentwickelt, hängt nach Einschätzung der vorliegenden Analysen wesentlich von der politischen Reaktion auf Baukosten, Finanzierungsbedingungen und Förderpolitik ab. Ein Wohneigentumsplan des Bundes, verbesserte Förderinstrumente oder eine Stabilisierung der Zinslandschaft werden in den Quellen als mögliche Einflussfaktoren genannt. Die kommenden Monate werden zeigen, welche Maßnahmen umgesetzt werden und wie sie sich auf den Wohnungsmarkt auswirken.