Der globale Markt für Rechenzentren wächst deutlich und etabliert sich als eigenständige Assetklasse im Immobilienbereich. Haupttreiber sind die fortschreitende Digitalisierung, die Expansion von Cloud-Services sowie der steigende Bedarf an Rechenkapazität für KI-Anwendungen. Analysten prognostizieren ein anhaltendes Wachstum.

Zugleich zeichnet sich eine geografische Diversifizierung der Standorte ab.

Der Rechenzentrum-Immobilienmarkt erreichte im Jahr 2025 ein Volumen von 75 Milliarden US-Dollar. Bis 2031 soll dieses Segment auf 142,40 Milliarden US-Dollar anwachsen, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 11,54 Prozent entspricht. Diese Zahlen basieren auf Daten von Mordor Intelligence.

Parallel dazu prognostiziert Straits Research, dass der gesamte Rechenzentrumsmarkt von 396,88 Milliarden US-Dollar im Jahr 2025 auf 931,24 Milliarden US-Dollar bis zum Jahr 2034 steigt.

Weltweit näherte sich die im Bau befindliche Kapazität für Rechenzentren im Jahr 2025 rund 31,7 Gigawatt. Dies ist mehr als doppelt so viel wie in der vorherigen Berichtsversion.

KI und Hyperscaler treiben die Nachfrage

Die Nachfrage nach Rechenzentren wird wesentlich durch den Bedarf an Infrastruktur für KI-Arbeitslasten und Cloud-Dienste angetrieben. KI-Anwendungen stellen erhöhte Anforderungen an Leistungsdichte, Kühlung und zusammenhängende Kapazitätsblöcke. Hyperscale-Rechenzentren sicherten sich im Jahr 2025 einen Marktanteil von 46,80 Prozent.

Eine Prognose besagt, dass die vier größten Hyperscale-Cloud-Anbieter im Jahr 2026 voraussichtlich 725 Milliarden US-Dollar in Europa investieren. Dies ist ein Anstieg von 77 Prozent gegenüber dem Jahr 2025. Amazon kündigte im Juni 2026 zudem eine zusätzliche Investition von 13 Milliarden US-Dollar in Indien an.

Der Markt ist von Innovationen bei Design und Betrieb geprägt. Technologien wie Edge-Computing und Cloud-Services beeinflussen das Wettbewerbsumfeld nachhaltig. Edge-Rechenzentrum-Immobilien weisen eine prognostizierte CAGR von 15,20 Prozent bis zum Jahr 2031 auf. Für kleine und mittlere Unternehmen wird eine CAGR von 13,60 Prozent bis zum Jahr 2031 ausgewiesen.

Deutschland im Fokus

Deutschland führt Europa mit 529 Rechenzentren an. Der deutsche Markt wird derzeit auf 7,7 Milliarden US-Dollar geschätzt. Bis zum Jahr 2030 soll er auf 12,84 Milliarden US-Dollar wachsen. Die IT-Kapazität in Deutschland wird von aktuell 1,3 Gigawatt auf bis zu 4,85 Gigawatt bis zum Jahr 2030 prognostiziert.

Der Anteil von KI-Anwendungen an der installierten Rechenzentrumsleistung in Deutschland liegt aktuell bei rund 15 Prozent. Für das Jahr 2030 wird dieser Anteil mit etwa 40 Prozent angegeben. Mehr als die Hälfte der IT-Anwendungen in Deutschland soll bis zum Jahr 2030 in der Cloud betrieben werden.

Frankfurt am Main gilt im Jahr 2025 als größter europäischer Rechenzentrumsstandort. Die Stadt verfügt über eine installierte IT-Leistung von 997 Megawatt und eine Leerstandsquote von vier Prozent. Frankfurt verzeichnete einen Zuwachs von 135 Megawatt. Gleichzeitig gibt es Beschränkungen in der Energieinfrastruktur, die zu Wartezeiten für Netzanschlüsse größerer Anlagen führen können.

Geografische Diversifizierung und neue Projekte

Engpässe in etablierten Hubs fördern die Verlagerung in dezentrale Regionen. JLL prognostiziert, dass der Anteil der FLAP‑D‑Märkte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) an der gesamteuropäischen Rechenzentrumskapazität von 62 Prozent auf 51 Prozent bis zum Jahr 2035 sinken könnte.

In Deutschland rücken Regionen wie Nordrhein‑Westfalen, Brandenburg und Sachsen mit Großprojekten in den Fokus. Blackstone plant in Hamm ein Rechenzentrum mit bis zu 200 Megawatt Leistung. Die Schwarz‑Gruppe realisiert in Lübbenau/Spreewald eine Anlage mit 200 Megawatt Anschlussleistung. In Sachsen ist der „Green Power Park“ in Rackwitz mit bis zu 500 Megawatt Anschlussleistung projektiert.

Hyperscaler‑Projekte liegen nach JLL‑Angaben für den Zeitraum 2026 bis 2028 im Durchschnitt rund 175 Kilometer von den großen Hubs entfernt. Für Projekte der Jahre 2022 bis 2025 waren es noch 46 Kilometer. Berlin wird in JLL‑Analysen als Standort mit starkem Wachstumspotenzial genannt.

Der Bestand liegt bei 136 Megawatt. 74 Megawatt befinden sich im Bau und 643 Megawatt sind in Planung. Dies ergibt zusammen bis zu 853 Megawatt bis zum Jahr 2030. Die Leerstandsquote in Berlin wird mit 0,9 Prozent angegeben.

Auch München und Düsseldorf werden in Analystenberichten als relevante Standorte genannt. In Europa gewinnen die nordischen Länder und Spanien an Bedeutung. Hier werden kürzere Netzanschlusszeiten, günstige erneuerbare Energien und höhere Flächenverfügbarkeiten als Vorteile angeführt.

Herausforderungen und Ausblick

Die Nachfrage nach Rechenzentren bleibt hoch. Die Energieversorgung, Regulierung und Kapitalverfügbarkeit beeinflussen jedoch zunehmend die Standortentscheidung für neue Projekte. Das im Jahr 2023 in Kraft getretene Energieeffizienzgesetz (EnEfG) wird in Studien mittel- bis langfristig als Anreiz für effizientere Rechenzentren bewertet, nachdem es anfangs auf Skepsis stieß.

JLL‑Experten empfehlen, Gemeinden frühzeitig in Planungsprozesse einzubinden, um Projekte voranzubringen.

Die Assetklasse Rechenzentrum hat sich nach Angaben mehrerer Marktbeobachter in den vergangenen drei Jahren etabliert. Sie wird nicht mehr vorwiegend als alternatives Investment, sondern als strategische Infrastruktur gesehen, die Immobilien, Energieinfrastruktur und operatives Geschäft verbindet. Weltweit liegen die Leerstandsquoten nach verfügbaren Daten im Bereich unter zwei Prozent.

Asien‑Pazifik weist für den Rechenzentrum‑Immobilienmarkt die höchste prognostizierte CAGR auf, nämlich 13,80 Prozent bis zum Jahr 2031. Die weitere Entwicklung hängt davon ab, wie schnell dezentrale Standorte mit ausreichender grüner Energie erschlossen werden können. Diese Regionen könnten eine Schlüsselrolle in der zukünftigen Verteilung von Rechenzentren spielen.