Die Angebotsmieten auf dem Schweizer Wohnungsmarkt sind erstmals seit fünf Jahren wieder gesunken. Im Zeitraum Juli 2025 bis Juni beziehungsweise Juli 2026 reduzierte sich der durchschnittliche Mietpreis für inserierte Wohnungen landesweit um 1,7 Prozent. Im Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten noch um 2,4 Prozent.

Letztmals verzeichnete der Markt einen Rückgang während der Corona-Pandemie 2019/2020.

Die aktuelle Analyse „Rental Home Market Price Analysis (ReMPA)“ des Swiss Real Estate Institute (SREI), erstellt in Zusammenarbeit mit dem Immobilienportal Newhome, zeigt diese Entwicklung. Grundlage der Untersuchung sind rund 220.000 ausgeschriebene Mietwohnungen in sechs Regionen. Der Rückgang der Angebotsmieten fällt dabei in eine Phase, die weiterhin von einem knappen Wohnungsangebot und einer sinkenden Leerwohnungsquote geprägt ist.

Regionale Disparitäten prägen den Markt

Der landesweite Rückgang von 1,7 Prozent ist maßgeblich von regionalen Entwicklungen beeinflusst. Besonders markant ist der Preisrückgang im Tessin, wo die Angebotsmieten um 10,9 Prozent sanken. Dies folgt einem Rückgang von 5,6 Prozent im Vorjahr und drückt die Mieten wieder auf das Niveau von 2022/23. Die durchschnittliche Monatsmiete liegt dort bei 1.501 Schweizer Franken.

Auch im Kanton Zürich verzeichnen die Studienautoren eine Entspannung. Hier gingen die Angebotsmieten um 3,3 Prozent zurück, nach einem Anstieg von 2,1 Prozent im Vorjahr. Die durchschnittliche Monatsmiete beträgt nun 2.340 Schweizer Franken.

Das Inserateangebot in Zürich stieg auf 50.785 ausgeschriebene Wohnungen. Peter Ilg, Institutsleiter des SREI, ordnet dies ein: „Das höhere Angebot dürfte somit zur aktuellen Entspannung der Angebotsmieten beigetragen haben.“

Während Tessin und Zürich sinkende Preise zeigen, entwickeln sich andere Märkte gegenläufig. Die Zentralschweiz und die Ostschweiz verzeichnen Anstiege um 2,3 Prozent beziehungsweise 1,4 Prozent. Die Nordwestschweiz weist einen Zuwachs von 0,5 Prozent auf. Dies verdeutlicht die unterschiedliche Marktdynamik innerhalb der Schweiz.

Mit durchschnittlichen Monatsmieten von 1.452 Schweizer Franken bleibt das Espace Mittelland die günstigste Region. Roman Timm, CEO von Newhome, fasst zusammen: „Die Schlagzeile lautet zwar: Die Angebotsmieten sinken schweizweit. Die wichtigere Erkenntnis ist jedoch, dass sich die regionalen Wohnungsmärkte immer stärker auseinanderentwickeln.“

Dies bedeutet für Investoren und Marktbeobachter eine Notwendigkeit zur genauen regionalen Analyse.

Leerwohnungsquote auf Zehnjahrestief

Die Leerwohnungsquote in der Schweiz sank 2025 auf 1,00 Prozent. Dies ist der tiefste Wert der letzten zehn Jahre. Zum Stichtag 1. Juni 2026 standen landesweit 45.493 Wohnungen leer, was 0,93 Prozent des gesamten Wohnungsbestands entspricht. Das sind 2.962 Einheiten oder 6,1 Prozent weniger als im Vorjahr. Der Rückgang setzt den seit 2021 anhaltenden Trend fort.

Im Kanton Zürich lag die Quote zuletzt bei 0,48 Prozent, nach zuvor 0,56 Prozent. Ilg weist darauf hin, dass diese Entwicklung der These widerspricht, Investoren würden Mietwohnungen „horten“. Er konstatiert: „Würden Investoren Mietwohnungen ‹horten›, wäre die Leerwohnungsziffer angestiegen.

Sie ist in Zürich jedoch gefallen.“ Daraus zieht er den Schluss, „dass Investoren Mietwohnungen nicht ‹horten›, sondern zu tieferen Mieten auf den Markt geben.“ Im Tessin, wo die Mieten am stärksten sanken, liegt die Leerwohnungsquote mit 1,92 Prozent weiterhin am höchsten unter den sechs untersuchten Regionen.

Preisgefälle zwischen Angebot und Bestand

Die Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmieten bleibt ein zentrales Merkmal des Schweizer Immobilienmarktes. Zürich weist weiterhin die höchste Bestandsmiete des Landes auf, rund 19 Prozent über dem landesweiten Mittel. Gleichzeitig übersteigt die Angebotsmiete in Zürich die Bestandsmiete um fast einen Viertel.

Dieser Abstand ist der größte im Regionenvergleich. Dies deutet darauf hin, dass Neuvermietungen und Wiedervermietungen zu deutlich höheren Preisen erfolgen als bestehende Mietverhältnisse.

Die teuersten Gemeinden nach Angebotsnetto-Medianmiete sind Oberägeri (Zug) mit 4.150 Schweizer Franken und Geroldswil (Zürich) mit 3.450 Schweizer Franken. Der hohe Wert in Geroldswil wird auf viele neue, hochpreisige Vier-Zimmer-Wohnungen zurückgeführt. Die günstigsten Gemeinden finden sich in Moutier (Jura) mit 895 Schweizer Franken und Tavannes (Bern) mit 900 Schweizer Franken.

Blick nach vorn: Methodische Unterschiede und offene Fragen

Die Veröffentlichung der ReMPA-Analyse erfolgt vor dem Hintergrund methodischer Unterschiede zu anderen Marktindizes. Der qualitätsbereinigte Mietindex von Homegate zeigte in den vergangenen zwölf Monaten mehrheitlich steigende Preise, während die ReMPA ungewichtete Durchschnittswerte aus allen inserierten Wohnungen ermittelt. Newhome räumt ein, dass Verschiebungen in der regionalen Zusammensetzung der Inserate, etwa ein höherer Anteil günstigerer Angebote aus dem Tessin, einen Teil des landesweiten Rückgangs erklären könnten.

Eine genaue Bezifferung dieser Effekte liefert die Studie jedoch nicht.

Eine vertiefte Ursachenanalyse ist laut Newhome nicht Teil der Studie. Für Marktbeobachter oder Investoren bleibt somit offen, ob die festgestellte Entspannung der Angebotsmieten eine temporäre Erscheinung oder der Beginn eines nachhaltigeren Trends ist. Die künftige Entwicklung der Leerwohnungsquoten, der Zuzug von Bevölkerung und die Bautätigkeit werden entscheidend sein, um die Dynamik des Schweizer Wohnungsmarktes in den kommenden Monaten und Jahren zu bewerten.

Analysten werden die weiteren Datenpunkte aufmerksam verfolgen, um belastbare Prognosen über die langfristige Marktentwicklung abgeben zu können.