Die Vermarktungsdauer für Wohnimmobilien in Deutschland entwickelt sich regional unterschiedlich. Während sich die Zeiten in einigen Märkten verkürzen, verlängern sie sich in anderen oder stabilisieren sich. Im bundesweiten Durchschnitt liegt die Angebotsdauer laut einer Hausgold-Auswertung der ersten fünf Monate 2026 bei rund 5,9 Wochen.

Der Immobilienmarkt agiert selektiver. Käufer prüfen Angebote nach Angaben von Hausgold genauer und kalkulieren Sanierungskosten stärker ein. Dies beeinflusst die Transaktionsgeschwindigkeit. Sebastian Wagner, Chef von Hausgold, ordnet ein: „Der Immobilienmarkt ist heute deutlich selektiver als noch vor einigen Jahren.“

Regionale Spanne von drei bis neun Wochen

Die Hausgold-Untersuchung von Januar bis Mai 2026 zeigt für die Top-7-Metropolen eine Spanne von 5,0 Wochen in München bis 6,2 Wochen in Düsseldorf. Über alle erfassten Kreise und kreisfreien Städte reicht die Bandbreite von 3,1 Wochen im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz bis zu 8,8 Wochen in Zweibrücken. Lange Vermarktungszeiten verzeichnen außerdem Cottbus mit 8,5 Wochen, der Landkreis Hildburghausen mit 8,4 Wochen und Eisenach mit 8,0 Wochen.

Hausgold weist darauf hin, dass lange Angebotszeiten weder ein reines Großstadt- noch ein Landproblem darstellen.

Widersprüchliche Marktsignale bei der Entwicklung

Die Entwicklung der Vermarktungsdauer ist uneinheitlich. CBRE meldete für das dritte Quartal 2025, dass Mietobjekte bundesweit durchschnittlich 30 Tage am Markt waren, was einer Reduzierung um fünf Tage zum Vorjahr entspricht. Eigentumswohnungen blieben 65 Tage am Markt, ein Rückgang um 27 Tage.

CBRE bewertet die kürzere Verweildauer bei Mietwohnungen als Ausdruck einer Angebotsknappheit. Für das Eigentumswohnungssegment sieht CBRE Stabilisierungseffekte im Finanzierungsmarkt als wichtigen Einflussfaktor.

Dem stehen frühere und teilweise parallel laufende Befunde gegenüber: QUIS registrierte zwischen September 2021 und September 2022 eine Zunahme der Insertionsdauer für Kaufobjekte von 87 auf 109 Tage, ein Anstieg von 25,3 Prozent. Im November 2022 verzeichnete QUIS ein deutlich erhöhtes Angebot an Online-Inseraten. RealEstatePilot meldet für den Mietmarkt im ersten Quartal 2026 gegenüber 2019 teils starke Anstiege der Vermarktungsdauer in Metropolen.

Hierzu zählen Berlin mit einem Plus von 75,8 Prozent seit 2019, Hamburg mit 88,3 Prozent und München mit 83,0 Prozent. In einzelnen Kreisen zeigen sich sehr hohe relative Zuwächse, zum Beispiel in Freiburg im Breisgau mit 210,83 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Für Köln berichtet VON POLL IMMOBILIEN für das erste Quartal 2025 einen Rückgang der Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen um 14,9 Prozent auf 74 Tage. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sank diese um 12,8 Prozent auf 75 Tage gegenüber dem Vorquartal. Das IVD-Marktforschungsinstitut konstatiert für das zweite Halbjahr 2024 eine Verlangsamung des Anstiegs der Vermarktungsdauer in bayerischen Städten.

Die unterschiedlichen Zeiträume, Marktsegmente (Miete versus Kauf) und Messmethoden erschweren die Bestimmung eines einheitlichen Trends für ganz Deutschland.

Zinsentwicklung und Angebotsstrategie bestimmen den Markt

Steigende Bau- und Finanzierungszinsen beeinflussen die Finanzierbarkeit von Immobilienkäufen. Nachrichtenmeldungen und Analysen aus dem Herbst 2026 verweisen auf Bauzinsen, die wieder über vier Prozent liegen. Andere Beobachter sprechen von langfristigen Korridoren zwischen etwa 3,5 und 4,0 Prozent.

Eine Beispielrechnung von onOffice zeigt, dass bei einem Darlehen über 400.000 Euro eine Erhöhung des Zinssatzes von einem Prozent auf vier Prozent die monatliche Belastung von etwa 1.000 Euro auf rund 2.000 Euro steigern kann.

Vor diesem Hintergrund rückt die Preisstrategie stärker in den Fokus. Eine Studie der Kreissparkasse Köln nennt Fälle, in denen zu hoch angesetzte Angebotspreise die Vermarktungsdauer auf bis zu 379 Tage steigen ließen. Gleichzeitig wurden durchschnittliche Wertverluste von rund 15 Prozent unter dem Marktwert beobachtet.

Angela Paulick von Homeday kommentiert: „Wer den Markt versteht, verkauft besser als jemand, der nur auf seinen Wunschpreis schaut. Eine realistische Preisstrategie und eine professionelle Vermarktung entscheiden darüber, ob ein Objekt zügig den passenden Käufer findet oder am Markt verbrennt.“

Der empirica-Immobilienpreisindex weist für das zweite Quartal 2026 leichte Zuwächse bei Neubau- und Bestands-Eigentumswohnungen aus. Der Neubau verzeichnet ein Plus von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr, der Bestand ein Plus von 1,5 Prozent. Das Statistische Bundesamt meldet für das zweite Quartal 2026 eine insgesamt nur noch schwächere Preisentwicklung mit 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr und einen leichten Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen in den Top-7-Städten um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Parallel dazu besteht nach Homeday-Angaben eine Lücke zwischen jährlichen Fertigstellungen, die bei knapp 210.000 Einheiten liegen, und einem geschätzten Bedarf von rund 372.000 Wohnungen. Dies ergibt ein jährliches Defizit von rund 160.000 Einheiten.

Ausblick auf den Immobilienmarkt

Die Quellenlage zeigt ein fragmentiertes Bild: Regionen und Segmente entwickeln sich unterschiedlich. Die Stabilität der Finanzierungszinsen bleibt ein zentraler Faktor für Nachfrage und Vermarktungszeiten. Verschiedene Marktbeobachter verweisen darauf, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien seit Herbst 2024 wieder zugenommen hat.

Eine Normalisierung der Zinslandschaft und weitere Preisanpassungen könnten diese Nachfrage stützen. CBRE und andere Analysen sehen zugleich eine Rolle der Mietpreisdynamik, die private Kapitalanleger zurücklocken könnte. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, wie sich die Zinsen stabilisieren und welche Anpassungen im Angebots- und Preisgefüge erfolgen.