Am Harbigweg im Heidelberger Stadtteil Kirchheim entsteht ein modularer Wohnpark aus 36 vorgefertigten Holzhäusern auf einem rund 2.800 Quadratmeter großen städtischen Grundstück. Die Betreibergesellschaft Tiny Park GbR verknüpft ein auf zehn Jahre befristetes Pachtmodell mit einer All-inclusive-Vermietung. Die kleinste Einheit mit 26 Quadratmetern kostet 1.160 Euro Warmmiete im Monat.

Die Betreiber adressieren gezielt Fachkräfte aus dem regionalen IT- und Life-Science-Umfeld. Zugleich räumt das Management ein, dass sich das Projekt innerhalb der zehnjährigen Pachtdauer nicht vollständig amortisieren lässt.

Verdichtete Holzmodulbauweise auf städtischem Pachtgrund

Das bauliche Fundament bilden industrielle Raummodule der SchwörerHaus KG, die per Lastkraftwagen angeliefert und vor Ort montiert werden. Die Montage folgt einem modularen Baukastenprinzip. Die Einheiten verteilen sich auf ein- und zweigeschossige Baukörper. Den Kern des Vorhabens bilden 20 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 26 Quadratmetern Wohnfläche.

Hinzu kommen sechs größere Tiny Houses, vier Bungalows mit eigenem Gartenanteil und zwei voll ausgestattete Dreier-Wohngemeinschaften. Insgesamt bietet das Areal Wohnraum für 80 bis 90 Personen. Der Standort liegt rund zehn Gehminuten vom Heidelberger Hauptbahnhof entfernt.

Einen ursprünglich geplanten Co-Working-Space verwarfen die Initiatoren während der Planungsphase. Die verfügbare Grundfläche wird vollständig für die Wohnmodule und die Außenbereiche benötigt. Wärmepumpen in Kombination mit wassergeführten Fußbodenheizungen übernehmen die Energieversorgung.

Nach Ablauf der zehnjährigen Pachtdauer ist ein vollständiger Rückbau vorgesehen. Die Betreiber planen, die Module anschließend an anderen Standorten weiterzunutzen.

Quadratmeterpreise und All-inclusive-Mietmodell

Die Warmmiete für die kleinste Einheit beträgt 1.160 Euro im Monat. Das entspricht rechnerisch rund 44,62 Euro pro Quadratmeter warm. Größere Einheiten kosten 1.330 Euro monatlich, die Bungalows liegen bei 1.610 Euro.

Ein Zimmer in den Dreier-WGs schlägt mit 921 Euro zu Buche. Vermietet wird über eine Pauschale. Im Preis sind Heizung, Wasser, Abwasser, eine Einbauküche sowie die Nutzung der Außen-Gemeinschaftsbereiche enthalten.

Zudem ist regulärer Haushaltsstrom bis zu einem Richtwert von rund 2.000 bis 3.000 Kilowattstunden inklusive zehn Prozent Puffer abgedeckt.

Zum Vergleich: Der Heidelberger Mietspiegel weist für Neubauwohnungen der Baujahre 2020 bis März 2023 in der Größenordnung von 25 bis 29 Quadratmetern einen Basiswert von 14,55 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete aus. Allerdings berücksichtigt dieser Wert weder die konkrete Lage noch die Ausstattung oder die im Projekt enthaltenen Serviceleistungen.

Um finanzielle Risiken abzufedern, enthält der Mietvertrag eine Klausel gegen exzessiven Verbrauch, die etwa das Mining von Kryptowährungen untersagt. Mehrverbräuche über das vertragliche Kontingent hinaus stellt der Betreiber gesondert in Rechnung. Mietinteressenten können Verträge digital abschließen oder Vorverträge über die gesamte Laufzeit von bis zu zehn Jahren vereinbaren.

Ungewöhnliche Haftungsstruktur und hohes Restwertrisiko

Die Realisierung erfolgt über die Tiny Park GbR. Die Gesellschafter finanzieren das Vorhaben privat, da standardisierte Bankkredite für befristete Modulbauten auf Pachtland im deutschen Bankensektor kaum existieren. Als Gesellschaft bürgerlichen Rechts haften die Initiatoren unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen.

Mitgründer Fabian Müller begründet diesen Schritt mit der Überzeugung, ein zukunftsfähiges Konzept umzusetzen, für das die Gesellschafter bewusst das unternehmerische Risiko tragen.

Die Anschaffungskosten für die Module beziffern die Entwickler auf 80.000 bis 200.000 Euro pro Einheit und verorten sie im oberen Qualitätssegment. Weder das gesamte Investitionsvolumen noch die Pachtsumme an die Stadt Heidelberg sind öffentlich bekannt. Da die Mieteinnahmen die Anlage in zehn Jahren nicht vollständig amortisieren, trägt die Gesellschaft ein erhebliches Restwertrisiko.

Das wirtschaftliche Gesamtergebnis hängt davon ab, zu welchen Preisen sich die Module nach dem Rückbau weiterveräußern oder an neuen Standorten betreiben lassen.

Nachfragefokus auf den Life-Science- und Tech-Sektor

Wirtschaftlich setzt das Modell auf die Kaufkraft der Region. Heidelberg und der Rhein-Neckar-Raum verfügen über einen hohen Anteil qualifizierter Arbeitsplätze im akademischen und technologischen Sektor. Rund zwei Drittel der Heidelberger Beschäftigten arbeiten im Gesundheits- und Sozialwesen oder in der IT- und Kommunikationsbranche.

Neben der Universität Heidelberg und dem Universitätsklinikum zählen der regionale Technologiepark sowie der Softwarekonzern SAP im nahen Walldorf zu den zentralen Standortfaktoren.

Der Erstbezug der ersten Einheiten beginnt um den Jahreswechsel. Für Februar und März sind Vor-Ort-Besichtigungen angesetzt, bevor im Frühjahr die Außenanlagen fertiggestellt werden. Die offizielle Gesamteröffnung ist für Mitte 2027 geplant. Ob das Projekt Signalwirkung für andere Kommunen entfaltet, wird nicht zuletzt vom Zweitmarkt für gebrauchte Holzmodule nach Ablauf der Pachtzeit abhängen.