Die Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken in den USA nähern sich der Marke von sieben Prozent. Angetrieben vom Renditeanstieg bei langlaufenden US-Staatsanleihen und einer straffen Geldpolitik verteuern sich Immobilienkredite im Herbst deutlich. Diese Entwicklung dämpft die Nachfrage nach Wohneigentum spürbar und verschärft zugleich die Spannungen im US-Finanzierungssektor.

Dynamik bei variablen Krediten erreicht Mehrjahreshochs

Im US-Hypothekenmarkt dominieren traditionell Festzinshypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Rund 92 Prozent der Haushalte mit Immobilienfinanzierungen nutzen solche Festhypotheken, während etwa acht Prozent auf variabel verzinsliche Darlehen (Adjustable-Rate Mortgages, ARM) zurückgreifen. ARMs bieten typischerweise eine anfängliche Festzinsphase von drei, fünf, sieben oder zehn Jahren.

Anschließend erfolgen periodische Anpassungen, etwa im Halbjahres- oder Jahresrhythmus, die sich häufig an Referenzgrößen wie der Secured Overnight Financing Rate (SOFR) orientieren.

In diesem Segment zeigt sich der Zinsanstieg derzeit besonders dynamisch. Laut der Mortgage Bankers Association (MBA) kletterte der durchschnittliche Zinssatz für fünfjährige ARMs Ende September um 37 Basispunkte auf 6,47 Prozent. Im Oktober setzte sich die Aufwärtsbewegung unvermindert fort.

Mitte Oktober notierte der Satz nahe 7,0 Prozent und markierte damit ein Niveau, das zuletzt Anfang Juni erreicht wurde. Für Kreditnehmer schrumpft damit der Zinsvorteil gegenüber Festzinsdarlehen zusehends.

Anleiherenditen treiben Finanzierungskosten nach oben

Wesentliche Triebkraft der höheren Finanzierungskosten sind die Renditen am US-Anleihemarkt, an denen sich Baufinanzierungskonditionen eng ausrichten. Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen stieg von rund 4,68 Prozent im August zeitweise auf Spannen zwischen 5,10 und 5,24 Prozent. Damit markieren die Papiere neue Mehrjahreshochs.

Die Rendite der 30-jährigen Treasuries kletterte parallel dazu auf bis zu 5,25 Prozent.

Hinter dem Renditeanstieg stehen mehrere Faktoren. Neben dem wachsenden Schuldenstand der USA im Bereich von rund 36 bis 40 Billionen US-Dollar beeinflussen geopolitische Krisen im Nahen Osten sowie der Krieg in der Ukraine die Inflationserwartungen. Die Federal Reserve hält ihren Leitzins zur Inflationsbekämpfung auf einem restriktiven Niveau.

Diese Zinsdynamik schlägt unmittelbar auf Verbraucherkredite und Immobilienfinanzierungen durch.

Zudem verteuern sich auch 30-jährige Festhypotheken drastisch. Von rund 6,47 Prozent im August stiegen die Sätze über 7,49 Prozent Anfang Oktober bis auf etwa 7,90 Prozent Mitte Oktober, wie Daten der MBA zeigen. Das Finanzportal Bankrate.com ermittelte unter Einrechnung von Gebühren und Nebenkosten Effektivsätze von über 8,04 Prozent.

Historischer Tiefstand bei Neuanträgen und der Lock-in-Effekt

Die gestiegenen Kapitalkosten belasten die Transaktionsaktivität am US-Wohnimmobilienmarkt massiv. Der MBA-Kaufantragsindex, der mehr als 75 Prozent aller US-Hypothekenanträge erfasst, sank in der Woche zum 20. Oktober um 2,2 Prozent auf 127 Punkte.

Dies entspricht dem niedrigsten Stand der Kaufaktivität seit dem Jahr 1995. Bereits Ende September hatte der Refinanzierungsindex um 8,7 Prozent nachgegeben.

Die monatliche finanzielle Mehrbelastung fällt beträchtlich aus. Bei einem Darlehen über 400.000 US-Dollar liegt die fällige Monatsrate nach MBA-Angaben derzeit um rund 1.000 US-Dollar höher als noch im März 2022. Infolgedessen verfestigt sich der sogenannte Lock-in-Effekt.

Eigentümer, die vor der Zinswende Kredite zu Konditionen von drei bis vier Prozent vereinbart haben, verzichten weitgehend auf Verkäufe, um ihre vorteilhaften Altverträge nicht zu verlieren.

Mark Fleming, Chefökonom bei First American Financial Corporation, betont, dass Hypothekenzinsen von über sieben Prozent mehr Eigentümer an ihre bestehenden Immobilien binden, da die Differenz zu früheren Konditionen immer weiter wächst. Für Erstkäufer führt diese Verknappung des Angebots bei gleichzeitig hohen Zinsen zu einer doppelten Hürde beim Eigentumserwerb.

Refinanzierungsrisiken im Gewerbesektor belasten Bankenbilanzen

Über den Wohnungsmarkt hinaus spitzen sich die Refinanzierungsrisiken im US-Gewerbeimmobiliensektor zu. Nach Einschätzung von Marktbeobachtern stehen in den kommenden zwei Jahren gewerbliche Hypothekenschulden im Umfang von rund 1,4 Billionen US-Dollar zur Fälligkeit an. Zahlreiche dieser Kredite stammen aus der Niedrigzinsphase und müssen nun zu signifikant höheren Zinskonditionen verlängert werden.

Erste Friktionen treten bereits offen zutage. Die Quote notleidender US-Gewerbeimmobilienkredite stieg im Spätsommer laut dem Analysedienst Trepp um 33 Basispunkte auf 11,42 Prozent, den höchsten Wert seit Februar 2013. Einzelne Geldhäuser weisen steigende Abschreibungen aus.

So berichtete die Regionalbank Zions Bancorp über Kreditverluste von mehr als 60 Millionen US-Dollar in einem Quartal. Western Alliance steht ebenfalls unter Beobachtung der Investoren, während der Zusammenbruch des Subprime-Kreditgebers Tricolor Holdings die Nervosität im Segment bonitätsschwächerer Portfolios verstärkt.

Im internationalen Vergleich bewegt sich das Zinsniveau in den USA weiterhin über den europäischen Werten. Bauzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung notierten im Oktober in Deutschland bei etwa 4,4 bis 4,5 Prozent, nach rund 3,6 Prozent im Frühjahr. Dieser Zinsabstand verdeutlicht die unterschiedlichen fiskalischen Dynamiken, Staatsverschuldungsquoten und Notenbankpfade beiderseits des Atlantiks.

Ausblick auf Geldpolitik und Anleiheauktionen

Der Fokus der Marktteilnehmer richtet sich nun auf die kommenden Zinsentscheide des Federal Open Market Committee sowie die anstehenden Auktionen neuer US-Staatsanleihen. Sollte das Finanzministerium weiterhin umfangreiche Emissionsvolumina platzieren müssen, während die Nachfrage internationaler Investoren verhalten bleibt, droht ein erneuter Renditedruck auf die Anleihen – und damit ein zusätzlicher Anstieg der Hypothekenzinsen.

Eine rasche Entspannung der Finanzierungskonditionen zeichnet sich vorerst nicht ab. Solange das Zinsniveau die Erschwinglichkeit dämpft und Bestandseigentümer im Lock-in-Effekt verharren, dürfte das Transaktionsvolumen auf historisch niedrigem Niveau bleiben. Für Investoren und Bankenanalysten bleibt dabei entscheidend, in welchem Umfang die Kreditausfälle im Gewerbeimmobilienbereich auf das Neugeschäft der US-Regionalbanken durchschlagen und ob die Institute ihre Vergabestandards nochmals restriktiver fassen.