Ein innovatives Wohnkonzept von Architekt Van Bo Le-Mentzel und seinem Unternehmen Gemeinwohlbau will bezahlbaren Wohnraum in Berlin schaffen. Das Projekt zielt auf die Bebauung kleiner, innerstädtischer Baulücken und finanziert sich über Crowdinvesting. Gemeinwohlbau nennt Warmmieten ab 330 Euro für Auszubildende oder Singles.

Baukasten gegen die Wohnungsnot

Das als „Co-Being-House“-Baukasten (COB) bezeichnete Konzept von Van Bo Le-Mentzel konzentriert sich auf die Nutzung schmaler Restgrundstücke in Berlin. Die sogenannten XS-Baulücken sind oft nur zehn bis fünfzehn Meter breit. Als Prototyp ist ein fünfgeschossiges Stadthaus vorgesehen.

Im Erdgeschoss sind Gewerbeflächen geplant, beispielsweise für ein Café, eine Kulturfläche, ein Hostel oder einen Coworking-Space. Darüber folgen drei Wohngeschosse.

Van Bo Le-Mentzel, bekannt für frühere günstige Wohnideen wie Hartz‑IV‑Möbel und Tiny Houses sowie Projekte der Tiny Foundation, hat sich 2026 entschieden, aktiv in den Bau bezahlbaren Wohnraums zu investieren. Dies ist eine Reaktion auf die angespannte Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt.

Finanzierung über Genussrechte

Die Projekte werden nicht ausschließlich über klassische Bankkredite finanziert, sondern über Crowdinvesting. Juristisch wird dies als „Private Fundraise“ oder über den Erwerb von Genussrechten an der Gemeinwohlbau COB01 GmbH strukturiert. Für das erste Pilotprojekt in der Buddastraße in Berlin werden die Kosten mit rund zwei Millionen Euro angegeben.

In einer ersten Crowdinvesting-Runde wurden 500.000 Euro eingesammelt. Dieses Kapital wurde nach Angaben des Projekts für den Kauf des 192 Quadratmeter großen Grundstücks ohne Bankfinanzierung eingesetzt. Im Februar 2026 hatten sich mehr als 311 Interessenten für eine Beteiligung angemeldet.

Die ersten zwanzig Investitionsangebote wurden verschickt. Die Mindestinvestition liegt laut Aufruf bei mehr als 10.000 Euro. Ziel ist, bis Oktober 2026 weiteres Kapital für Grundstückskäufe einzuwerben.

Mikro-Wohnen mit Gemeinschaftsfokus

Das Wohnkonzept sieht kleine, individuelle Wohneinheiten von etwa zwanzig Quadratmetern pro Person vor, ergänzt durch Gemeinschaftsflächen. Die Cluster-Modelle sollen den tatsächlich verfügbaren Platz pro Bewohner durch gemeinschaftlich genutzte Bereiche erhöhen. Die Wohnmodule sind so geplant, dass jede Wohneinheit über ein eigenes Bad und eine Miniküche verfügt.

Eine Deckenhöhe von 3,40 Metern soll den Einbau zusätzlicher Ebenen über niedrigeren Räumen ermöglichen. Das Design ist nach Angaben der Initiatoren von Berliner Gründerzeitbauten, DDR-Plattenbauten und Tiny Houses inspiriert. Ziel ist, den Wohnflächenverbrauch pro Kopf zu begrenzen. 1995 lag der Flächenverbrauch in Deutschland bei 36 Quadratmetern pro Einwohner, aktuell werden mehr als 47 Quadratmeter ausgewiesen.

In Berlin beträgt der Durchschnitt 39,1 Quadratmeter.

Zielgruppe und Mietmodell

Gemeinwohlbau richtet sich an Singles, Auszubildende, Alleinerziehende und Patchwork-Familien. Das Mietmodell orientiert sich an der Faustregel, dass die Warmmiete etwa ein Drittel des monatlichen Einkommens nicht überschreiten sollte. Daraus ergeben sich Warmmieten von rund 330 bis 350 Euro für Auszubildende oder Singles und etwa 500 Euro für Zweizimmerwohnungen für alleinerziehende Haushalte, wie in der Projektbeschreibung genannt.

Die Auswahl der Bewohner wird durch einen Beirat aus Vertretern von Architektur, Kultur und Sozialem organisiert. Die Vergabe erfolgt nicht allein nach Einkommen oder per Losverfahren, heißt es. Die Initiatoren betonen, dass es sich nicht um Eigentumswohnungen oder Mietpreispekulation handelt, sondern um langfristig vermieteten Wohnraum.

Gemeinwohlbau versteht sich als Vermieter mit Verantwortung für das Zusammenleben im Haus.

Marktlage und politische Reaktionen

Das Projekt entsteht vor dem Hintergrund einer von Beobachtern als strukturelle Wohnbaukrise beschriebenen Lage in Berlin. Neuvertragsmieten sind in den vergangenen zwei Jahren um mehr als 22 Prozent gestiegen. Das Mietniveau lag im zweiten Halbjahr 2024 bei knapp zwanzig Euro pro Quadratmeter kalt.

Die Neubau-Bilanz 2025 weist laut den vorliegenden Angaben 206.600 Wohnungen aus und liegt damit unter der häufig genannten Zahl von 400.000 Wohnungen pro Jahr, die als Bedarf genannt wird.

Zudem wird darauf verwiesen, dass rund eine Million Haushalte Anspruch auf eine Sozialwohnung hätten, während nur etwa 85.000 mietpreisgebundene Sozialwohnungen vorhanden seien. In Berlin gibt es nach Angaben der Recherche mehr als 1.000 Baulücken, die für Nachverdichtung infrage kommen. Solche Projekte könnten daher zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beitragen.

Zum regulatorischen Umfeld: Seit dem 18. April 2026 gelten neue Berliner Verwaltungsregelungen zu Genehmigungskriterien in Milieuschutzgebieten, die die Regulierung von „Wohnen auf Zeit“ verschärfen. Diese sehen vor, dass nur „echte“ befristete Mietverträge nach Paragraf 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder befristete Untervermietungen genehmigungsfähig sind.

Die Wohnungsplattform Wunderflats hat angekündigt, diese Regelung rechtlich anzufechten. Das Unternehmen warnt, sie könne die jährliche Wertschöpfung in Berlin um bis zu 777 Millionen Euro gefährden.

Gemeinwohlbau setzt in seinen Projekten auf serielle, kostensparende Grundrisse und alternative Finanzierungsformen wie Genussrechte, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die weitere Entwicklung des Pilotprojekts in der Buddastraße wird zeigen, inwieweit dieses Modell die Berliner Wohnungsnot tatsächlich lindern und als Blaupause für weitere Vorhaben dienen kann.