Die DWS, die Vermögensverwaltungsgesellschaft der Deutschen Bank, erwägt Medienberichten zufolge restriktive Maßnahmen für Anleger offener Immobilienfonds. Hintergrund sind Befürchtungen um die Liquidität in Teilen des Immobilienmarkts, die durch steigende Zinsen und eine allgemeine Marktabkühlung verstärkt werden. Konkret stehen Strafgebühren und Rücknahmebeschränkungen im Raum, um den Verkauf von Anteilen zu begrenzen.

Diese Überlegungen der DWS erfolgen vor dem Hintergrund einer angespannten Lage am Immobilienmarkt. Insbesondere die USA sind betroffen, wo steigende Finanzierungskosten und einzelne Kreditprobleme Projektentwickler und Fondsbetreiber belasten.

Zinswende verschärft Druck auf Immobilienfonds

Der Immobilienmarkt, primär in den USA, steht unter erheblichem Druck. Ein wesentlicher Faktor ist die geldpolitische Straffung der Federal Reserve. Die US-Zinssätze sind seit dem Jahr 2022 deutlich gestiegen. Die Märkte schätzen die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Zinserhöhung im September 2026 auf nahezu 90 Prozent ein.

Die US-Zinssätze für Darlehen an Bauträger sind Angaben zufolge von etwa 3,5 Prozent auf rund 9 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung verteuert die Refinanzierung bestehender Projekte und erschwert neue Investitionen erheblich.

Ein Beispiel für diese Belastungen ist das israelische Unternehmen Velora, das von Roei Maudi gegründet und geführt wird. Medienberichten zufolge sollen Immobilien im Wert von 28 Millionen US-Dollar von den US-Banken Merchants Capital Corp. und Merchants Bank of Indiana zwangsversteigert werden. Ein weiteres Objekt im Wert von etwa 10 Millionen US-Dollar gilt als gefährdet.

Velora gibt an, Immobilien im Umfang von 330 Millionen US-Dollar zu besitzen. Zudem wird ein Branchenkenner mit der Aussage zitiert, israelische Bauträger würden tendenziell „mit sehr wenig Konservatismus“ operieren.

Markt breiter betroffen: China und CLOs im Fokus

Die Probleme beschränken sich nicht auf die USA. In China fielen die Immobilienverkäufe nach Fläche in den ersten acht Monaten des Jahres 2026 um 12,1 Prozent im Jahresvergleich. Ende August 2026 kündigte China umfassende Immobilienreformen an, an denen zehn Ministerien und Regulierungsbehörden beteiligt sind.

Parallel dazu zeigen sich Spannungen im Bereich der Collateralized Loan Obligations (CLOs). Die kumulierten CLO-Ausfallraten in den USA lagen bis zum 1. September 2026 bei 1,1 Prozent, nach 2,5 Prozent im gleichen Zeitraum des Jahres 2025.

In einem CLO-Marktbericht der Deutschen Bank heißt es, das Kreditumfeld bleibe weitgehend konstruktiv, die Bank erwartet jedoch einen leichten Anstieg der Ausfallraten für 2027. Gründe dafür sind ein erwarteter Zinsanstieg und eine Belastung des Konsums durch höhere Preise und voraussichtlich langsameres Lohnwachstum. Für das Jahr 2028 wird eine Fälligkeitswand von 96 Milliarden US-Dollar an CLO-gehaltenen Krediten erwartet.

Ausblick: Fed unter Druck, Investoren in Wartehaltung

Die Federal Reserve steht unter dem Druck, die Inflation zu senken, ohne die Wirtschaft stark abzubremsen. Im Juni und Juli 2026 deuteten kühlere Inflationswerte auf Fortschritte hin. Gleichzeitig haben steigende Anleiherenditen und Energiepreise die Erwartung einer weiteren Zinserhöhung verstärkt. Der zweijährige US-Treasury-Zins lag zuletzt bei 4,61 Prozent, der zehnjährige bei 4,9 Prozent.

Mehrere große Finanzinstitute, darunter Goldman Sachs, J.P. Morgan, HSBC und UBS, rechnen mit weiteren Zinsschritten der US-Notenbank.

Die Berichte zur DWS geben Aufschluss darüber, wie einige Vermögensverwalter auf Illiquiditätsrisiken reagieren. Die verfügbaren Quellen geben keine Auskunft darüber, ob andere Anbieter offener Immobilienfonds ähnliche Maßnahmen in Erwägung ziehen. Die weitere Entwicklung der Zinspolitik und der globalen Immobilienmärkte dürfte die Fondslandschaft in den kommenden Monaten maßgeblich beeinflussen.